為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理綜合能力這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理綜合能力輔導(dǎo)資料，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

怎樣解決社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的交叉問題？

「專案簡介」

某小區(qū)的公房承租人夏某長期以來一直向物業(yè)公司交付公房租金，并向居委會(huì)交付保安、保潔費(fèi)。1999年5月小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，續(xù)聘原物業(yè)公司提供管理服務(wù)。5月起，物業(yè)公司要求夏某另付物業(yè)管理費(fèi)和保安、保潔費(fèi)，理由是小區(qū)由物業(yè)公司提統(tǒng)一服務(wù)。夏某對(duì)此深感不解。

「分析解答」

滬價(jià)房（1996）第174號(hào)文《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)若干問題的解答》規(guī)定：公有住房的承租人，按全市統(tǒng)一的公有居住房屋租金標(biāo)準(zhǔn)繳納房租，不需要另付管理費(fèi)和電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)。如有保潔、保安服務(wù)內(nèi)容的，則另付保潔、保安費(fèi)。

關(guān)于社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的交叉問題，該文規(guī)定了“誰收費(fèi)、誰服務(wù)”和“同一收費(fèi)項(xiàng)目不得重復(fù)收費(fèi)”的原則。所以，在上述案例中，由于保潔、保安服務(wù)仍由居委會(huì)提供，所以物業(yè)公司不應(yīng)再向居民收取保潔、保安費(fèi)。

根據(jù)2000年上海市社區(qū)工作會(huì)議“街道居委會(huì)社區(qū)管理、物業(yè)公司專業(yè)管理、房地產(chǎn)行政主管部門行業(yè)管理、業(yè)委會(huì)自治管理”的精神，物業(yè)公司應(yīng)與居委會(huì)協(xié)商，逐步把保潔、保安服務(wù)納入物業(yè)管理的工作軌道中來。

業(yè)主拒付物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的理由是否成立？

「專案簡介」

某小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)自1996年起委托原告DM物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。99年2月，新的業(yè)主委員會(huì)將合同延期至2000年11月底。自原告管理以來，被告朱某一直未繳付物業(yè)管理費(fèi)和維修基金，亦拒付大樓電控門安裝費(fèi)，原告在多次催討無效的情況下，訴請(qǐng)法院判令被告支付物業(yè)管理費(fèi)及滯納金，支付維修基金和電控門安裝費(fèi)。對(duì)此，被告朱某辯稱，物業(yè)管理合同簽定時(shí)，DM物業(yè)公司的法定代表人章某同時(shí)又是業(yè)主委員會(huì)的主任，故物業(yè)管理合同無效；維修基金未發(fā)生實(shí)際使用，故無權(quán)收取；電控門安裝后始終開著，未達(dá)到安裝目的，業(yè)主不應(yīng)付費(fèi)。

「分析解答」

本案經(jīng)法院審理后，法院認(rèn)為，原告的法定代表人擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)主任時(shí)與該業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同雖然不妥，但在當(dāng)時(shí)并未違反禁止性規(guī)定，合同期滿后，新選任的業(yè)主委員會(huì)認(rèn)可該合同，故認(rèn)定該合同有效。原告與被告之間形成了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系，原告有權(quán)依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定向被告收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及相應(yīng)的滯納金。對(duì)于房屋維修基金及電控門安裝費(fèi)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)自行主張，原告無權(quán)主張這兩筆費(fèi)用。被告以物業(yè)管理不到位為由拒付物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)不足。

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