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房地產置業投資

三、房地產置業投資

廣義的投資是指人們的一種有目的的經濟行為，即以一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。投資可分為生產性投資和非生產性投資，所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。房地產投資分析中所討論的投資是狹義的，是指投資者在投資活動中，為實現某種預定的經營目標而預先墊支的資金。

房地產置業投資，包括房地產購置投資和流動資金投入兩部分。房地產購置投資是指用于購置房地產和機器設備等固定資產的投資，該投資在物業投入出租經營后，隨著固定資產在使用過程中的磨損和貶值，其價值逐漸以折舊的形式計人出租經營成本，并通過出租經營收入以貨幣形式回到投資者手中。流動資金則是指投資者在物業開始出租經營前有限墊付、在出租經營后用于購買原材料、燃料動力、備品備件，支付工資和其他費用的周轉資金。流動資金在每個生產經營周期完成一次周轉，在整個項目壽命周期內始終被占用，直到項目壽命周期末，全部流動資金才能退出生產與流通，以貨幣資金形式被收回。

房地產置業投資的現金流量

四、房地產置業投資的現金流量

(一)現金流分析中的常用術語

在房地產投資分析中，人們通常使用特定的專業術語來描述與現金流相關的各種類型的收入和費用，這些術語包括：

1．潛在毛租金收入

物業可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業內全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。一旦建立起這個潛在毛租金收人水平，該數字就在每個月的報告中保持相對穩定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。

2．空置和收租損失

實際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。在物業收入的現金流中，空置和收租損失從潛在毛租金收人中扣除后，就能得到某一報告期(通常為一個月)實際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導致的租金損失一般分開記錄，當欠繳的租金最終獲得支付時，仍可以計人收入項目下，只有最終不予支付的租金才是實際的租金損失。

3．其他收入

物業中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。

4．有效毛收入

從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業的有效毛收入，即：有效毛收入＝潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入。

5．運營費用

收益性物業的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業正常運轉的成本(建筑物及相關場地的維護、維修費)、為租客提供服務的費用(公共設施的維護維修、清潔、保安等)，保險費、房產稅、城鎮土地使用稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。

6．凈運營收益

從有效毛收人中扣除運營費用后就可得到物業的凈運營收益，簡稱凈收益即：凈運營收益＝有效毛收入-運營費用。

凈運營收益的最大化是業主最關心的問題，也是考察物業管理企業的物業管理工作成功與否的主要方面。因此，物業管理企業要盡可能增加物業的有效毛租金收入，降低運營費用，以使交給業主的凈運營收益盡可能大。

7．抵押貸款還本付息

業主對于物業經營情況的評價并不僅僅停留在獲取的多少凈運營收益，物業還本付息的責任即抵押貸款還本付息，還要從凈運營收益中扣除。當然，該項還本付息不是運營費用，它可以逐漸地轉入業主對物業擁有的權益的價值中去。業主非常關心的問題是，物業所產生的凈運營收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標。

8．準備金

準備金又稱大修理基金，是業主或其委托的物業管理公司定期存人的用于支付未來費用的資金。準備金通常用于支付物業經營過程中的資本性支出，包括房屋及設備、設施的大修理更新。

用于物業更新改造的準備金可以取有效毛租金收人或年凈運營收益的一個百分比。由于準備金是用來支付預計要發生的用途(如每5年更新一次地毯、根據市場需求的變化改變室內空間布局等)，因此可以根據物業大、中修計劃事先做出預算，定期向該賬戶注入一定數量的資金。

《物業管理條例》中將住宅物業住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的準備金稱作“專項維修資金”，由業主在初始購置物業時按購買價格的一定比例繳納。該專項維修資金屬業主所有，由城市物業維修資金管理機構統一管理，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。

9．稅金

我國房地產投資經營過程中企業納稅的主要稅種有：

(1)經營稅金及附加。包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。營業稅是從應納稅房地產銷售或出租收人中征收的一種稅。營業稅稅額的計算方法是：營業稅稅額＝應納稅銷售(出租)收入X稅率，目前營業稅的稅率為5％。城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業稅征收的一種稅費，分別為營業稅稅額的7％和3％。

(2)城鎮土地使用稅和房產稅。城鎮土地使用稅是房地產開發投資企業在開發經營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收；房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅，按房產原值或出租收入的一定比例征收。城鎮土地使用稅和房產稅在企業所得稅前列支。

(3)企業所得稅。企業所得稅是對實行獨立經濟核算的房地產開發投資企業，按其應納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額＝應納稅所得額X稅率。應納稅所得額＝實現利潤-允許扣除項目的金額，房地產開發投資企業所得稅稅率一般為33％。由于每個業主的納稅責任有差別，物業管理企業通常只能較準確地估算稅前現金流，而較為準確的稅后現金流通常要在咨詢專業稅務會計、審計人員后才能得到。

10．經營現金流

從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業的稅前現金流。這是業主的稅前收人或投資回報(當凈運營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現金流是負值)。從物業稅前現金流中再扣除準備金和所得稅后，即得到物業稅后現金流。

即：    稅前現金流＝凈運營收益-抵押貸款還本付息

稅后現金流＝稅前現金流-準備金-所得稅

儲存基金通常由物業管理企業直接管理，應繳納的所得稅通常由業主負責支付。應該指出的是，如果物業沒有抵押貸款安排，亦無儲存基金項目扣除，業主應納稅所得額就等于物業的凈運營收益。

(二)收益性物業的現金流

收益性物業的現金流，如圖3-3所示。

物業管理企業所涉及的財務管理一般到產生凈運營收益為止。從另一個角度來說，業主對物業價值的估計通常基于稅前或稅后現金流。雖然物業管理企業對這些支出沒有控制的權利，但它必須了解其計算方法以及業主如何根據這些信息對物業的經營狀況作出判斷。房地產投資分析工作，通常要分析項目投資稅前和稅后的投資經濟效果。

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