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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

【案例】某花園A棟1604房業主李某深夜回來時在小區內被不法分子襲擊受傷。李某以某物業管理公司未盡物業管理職責，安防人員不合格導致小區不安全，業主人身受到傷害為由將某物業公司告上法庭，要求物業公司賠償醫療費、交通費、誤工費、營養費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。某物業公司辯稱，物業管理保安服務的范圍是指為維護物業管理區域的公共秩序而配合公安機關實施的防范性安全保衛活動，其在進行物業管理時，并不負有保證每個居民人身安全的義務。而且該物業公司也已按合同要求配置了24小時安防人員。在案件發生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發生違規操作或脫崗現象，亦未發現陌生人進入大廈。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經濟補償人民幣3000元。

【法院判決】一審法院經審理認為：原告與被告訂立的物業服務合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業管理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務，2012年注冊物業管理師考試時間但治安管理是一項社會責任，物業公司的這種安全防范服務僅限于防范性安全保衛活動，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業管理公司確已在小區設置了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業管理公司不履行職責所致的證據，其要求被告某物業管理公司承擔侵權的賠償責任缺乏事實和法律依據，法院不以支持。被告某物業管理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準許。故做如下判決：

(1)原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。

(2)被告某物業管理公司在本判決生效之日起十日內補償原告人民幣3000元。

一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經審理認為，本案雙方在物業服務合同中沒有關于人身、財產損害賠償的特別約定，故某物業管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。一審法院在事實認定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。

【案例分析】本案的焦點是物業管理公司是否履行了物業服務合同約定的保安防范服務義務，2012年注冊物業管理師報考條件這是物業管理公司是否承擔法律責任的依據。《物業管理條例》第三十六條第二款規定：“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”物業管理安全服務的性質是一種群防群治的安全防范服務，關鍵是看物業管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業管理企業就不應當承擔責任；相反，如果根據物業服務合同的約定，物業管理企業存在明顯的過錯，則應當承擔未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責任。物業管理保安的義務不能等同于保鏢的義務，也不能要求物業管理公司確保物業小區內所有財產和人身的安全。安全防范的義務重在履行過程，只要履行了安全防范義務，但仍無法阻止損害結果發生的，提供安全防范義務的一方應當不再承擔民事責任。

本案中的李某雖然在其居住的小區內遭受不法侵害，但并不能因此認定物業管理公司在履行安全防范義務上存在過錯。物業管理企業不可能確保所有公共場所內人身和財產的安全，也不可能接受這種義務。因此，物業管理企業對業主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據證明物業管理企業存在管理上的過錯，就可不承擔民事責任。

復習思考題

1．公共安全防范管理服務包括哪些內容？

2．簡述物業管理安全防范工作檢查方法。

3．消防安全檢查的組織方法和形式包括哪些內容？

4．動火安全管理的內容有哪些？

5．簡述車輛管理的方法與要求。

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