2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

三、物業管理企業的義務

《條例》第三十六條規定：“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。”但是，物業服務合同約定物業管理企業的義務是多方面的，其中一些服務義務僅靠物業管理企業單方面的行為就可以完成，還有一些服務義務較為復雜，僅靠物業管理企業單方面的行為難以完成，需要業主以及相關行政管理部門共同發揮作用，其中包括物業管理企業維護物業管理區域秩序和協助安全防范的義務。

(一)物業管理企業維護物業管理區域秩序的義務

1.業主違反物業管理區域秩序的主要表現

物業管理區域秩序需要全體業主共同遵守才能得到良好的維護，在物業管理活動中，總有個別業主缺乏法制觀念，道德意識淡薄，為個人利益違反物業管理秩序，損害其他業主的合法權益。常見的業主違反物業管理區域秩序的行為主要包括：(1)侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環境;(2)違規裝修，拆改房屋結構和設備設施，造成財產損害和安全隱患;(3)安裝設備設施，侵犯相關業主正當權益;(4)違反規定飼養寵物，損害環境，影響相鄰業主生活;(5)經營活動污染環境、噪聲超標，給相鄰業主生活與經營造成損害;(6)使用房屋、陽臺荷載超標，給相鄰業主造成安全隱患;(7)使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險物品，給相鄰業主造成安全隱患;(8)占用房屋共用露臺、門廳或公共通道，影響他人使用和通行;(9)阻撓、妨礙或者拒絕配合物業管理企業實施正常的房屋修繕，損害相關業主正當權益;(10)其他損害公共秩序和違反業主公約及物業管理區域規章制度的行為。

2.維護物業管理區域秩序的主要方式

為維護物業管理活動的正常秩序，《條例》規定對物業管理區域內違反有關治安環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律法規規定的行為，物業管理企業應履行如下義務：

(1)履行告知義務。業主對在物業管理區域內應當遵守哪些制度、如何進行各項活動享有知情權。物業管理企業對于《業主臨時公約》、《業主公約》、《房屋及設備設施使用說明書》，以及關于房屋裝修、環境衛生、綠化等公共秩序的規章制度，應當利用業主入住通知、公告欄、各種宣傳資料等形式，向業主廣泛宣傳告知。業主需要裝飾裝修房屋的，物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

(2)履行制止義務。對已經發生的業主違規行為，物業管理企業必須履行管理職責，通過勸告、批評教育等方式制止業主的違規行為。值得注意的是，《條例》只是為物業管理企業設定了一項制止義務，并沒有賦予物業管理企業行政執法權。因為物業管理企業接受的是全體業主的委托，維護全體業主的利益，在物業管理區域內發生這些違法違規行為，侵害的正是全體業主的利益，作為管理服務人，物業管理企業應當有義務于以制止。也就是說，這里的制止，更多的是一種義務而不是權利。同時，物業管理企業的制止義務是有限度的。

(3)履行報告義務

對一些違法違規行為，例如入室盜竊行為，物業管理企業可能能夠制止。對一些違法違規行為，例如擅自改變房屋用途行為，物業管理企業可能無法制止，因為沒有相應手段。這時，物業管理企業所應當做的，是及時向有關主管部門報告。例如對侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環境的行為，應當向規劃管理部門報告;對違規裝修房屋，擅自拆改房屋結構和設備設施的，應當向房屋管理部門報告;對大量存放易燃、易爆、有毒物品的，應當向公安管理部門報告;對私自拆改煤氣燃氣的，應當向市政管理部門報告并通知燃氣管理單位等等。

為了及時解決違法行為，防止有關行政主管部門的不作為，《條例》強調，有關主管部門應當及時處理物業管理企業的報告。按照這一規定，如果物業管理企業報告之后，相關主管部門不予理睬，屬于行政不作為，應當承當相應的法律責任。例如，物業管理企業發現某業主在裝修房屋過程中有擅自改變房屋主體結構的行為，于是向當地主管房屋裝修的政府部門報告，但主管部門在接到報告后沒有采取相應措施。按照《條例》第六十九條的規定，對主管部門工作人員發現“違法行為不予查處”的這一行為，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

3.業主違反物業管理秩序的法律責任

物業管理企業認真履行告知、制止、報告三項義務后，對于故意違規業主，并給其他業主造成損害后果的，依照《民法通則》關于相鄰權規定及相關法律規定，由違規業主承擔侵權責任，物業管理企業不承擔物業服務合同的違約責任。

《民法通則》對于侵害相鄰權的法律責任，作出以下明確規定：(1)不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理供水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失;(2)損壞國家、集體財產或者他人財產的，應當恢復原狀或者折價賠償。受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人應當賠償損失。

建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定：(1)因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償;(2)裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的，由裝修人負責賠償;(3)裝修人因住宅室內裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。

現實生活中，少數業主不遵守物業管理秩序，給其他業主人身、財產安全造成損害的情況時有發生。在違規業主不聽從物業管理企業勸告情況下，有些業主從維護物業管理秩序角度，執意要求物業管理企業必須制止業主違規行為是不合理的。這種情況下，物業管理企業應當向受害業主說明履行管理服務義務的情況，同時動員受害業主通過行政投訴或司法起訴手段維護自身合法權益。

(二)物業管理區域的安全防范協助義務

1.物業管理企業在安全事故中的義務

《條例》第四十七條第一款規定：“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”其中，首先強調了物業管理企業在安全防范工作中的地位，是協助相關主管部門做好安全防范工作，而不是對物業管理區域內的安全防范工作全面負責。其次，在發生安全事故時，要求物業管理企業履行三項義務：

(1)發生安全事故時要立即采取應急措施，避免擴大損失。例如發生火災，應當及時拉斷電源并采取滅火措施;發生犯罪案件在發生安全事故時，物業管理企業應當積極配合公安機關抓捕罪犯。

(2)及時向有關行政管理部門報告事故?；馂南蛳啦块T報告;燃氣爆炸向市政部門報告;刑事案件向公安部門報告;工程事故向建設部門報告;物業管理方面的事故向物業主管部門報告等。

(3)協助做好救助工作。協助搶救受害人員和財產，協助作好各方面的善后工作。

為了盡到安全防范義務，物業管理企業應當自覺接受公安機關的監督指導，建立一套科學的安全防范管理制度，明確細化職責，建立考核獎懲激勵機制，提高安全防范能力和水平。具體而言，物業管理企業應當根據物業管理區域的特點，合理布崗，加強巡邏檢查，發現有犯罪嫌疑的人員和易燃易爆、劇毒、放射性等危險物品，或發生刑事、治安案件和各類災害事故，必須立即報告公安機關及有關部門，并協助做好調查和求助工作。對安全防范設施、消防設施要認真檢查、維修養護，檢查情況要有記錄，發現的安全隱患問題，物業管理企業要及時反映，配合有關部門認真整改，確保設施的運行。經開發建設單位或業主同意，物業管理企業可以建設并完善物業管理區域安全防范設施，主要包括遠紅外周邊報警系統、電視攝像監控系統、電子巡更系統和門禁對講系統，實現技防、物防和人防緊密結合，相互促進。在日常管理服務中，對裝飾裝修房屋的，物業管理企業應當事先告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項，協助有關部門進行監督檢查。對在樓梯間、走廊通道等共用部位堆放雜物的，物業管理企業應當依據物業管理制度及時予以處理。對違章搭建的，要配合有關部門予以拆除。物業管理企業應當主動配合公安派出所對居民住宅區的不安定因素進行重點防范，配合居民委員會開展精神文明建設和治安宣傳、教育、動員、服務等活動。同時，物業管理企業必須增強全員服務質量意識，建立健全質量保證體系和規范自身服務行為的約束機制，為業主和使用人提供質價相符的服務。

2.物業保安人員的職責

在實踐中，物業保安方面出現的問題較多，各方面反應比較強烈。有物業保安人員不履行或者不按照合同約定履行保安職責，導致業主的人身、財產受到不必要的損失的;也有物業保安人員亂用“職權”毆打業主。出現這些問題，原因是多方面的：有物業管理企業方面的原因，例如聘

（責任編輯：中大編輯）

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