為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理基本制度與政策這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理基本制度與政策復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

★★★房地產抵押權的設定

（一）房地產抵押權的設定規則

1.國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定；

2.以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工大會通過，并報其上級主管機關備案；

3.以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外；

4.以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外；

5.有經營期限的企業以其所有的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限；

6.以具有土地使用年限的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去己經使用年限后的剩余年限；

7.以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意；

8.預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證；

9.以己出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。

（二）不得設定房地產抵押權的情況

1.權屬有爭議的房地產；2.用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產；3.列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；4.己依法公告列入拆遷范圍的房地產；5.被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產；6.依法不得抵押的其他房地產。

★★★房地產抵押合同

1．房地產抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。

2．房地產抵押合同訂立中有下列情況還應注明的事項：（1）以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同；（2）以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：國有土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證編號；己交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額；己投入在建工程的工程款；施工進度及工程竣工日期；己完成的工作量和工程量。（3）抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。

★★★房地產抵押登記 抵押當事人應當在房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效；登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起7日內決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。

★抵押房地產的占用、管理與處分

（一）抵押人對抵押房地產享有法定與約定的權利

己作抵押的房地產，由抵押人占用與管理。經抵押權人同意，抵押人可以轉讓或者出租抵押的房地產，抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權，超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

（二）抵押人負有維護抵押房地產的義務

抵押人在抵押房地產占用與管理期間應當維護抵押房地產的安全與完好。

（三）抵押人應當遵守房屋拆遷規則

因國家建設需要，將己設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人，抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。

（四）抵押權人有權要求處分抵押房地產的情況

1.債務履行期限屆滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的；

2.抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；

3.抵押人被依法宣告解散或者破產的；

4.抵押人擅自處分抵押房地產的；

5.抵押合同約定的其他情況。

抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優先購買權。同時，抵押權人應當與抵押人協商處分抵押的房地產；同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償；但對于拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

（五）處分抵押房地產的中止情況

1．抵押權人請求中止的；

2．抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的；

3．發現被拍賣抵押物有權屬爭議的；

4．訴訟或仲裁中的抵押房地產；

5．其他應當中止的情況。

（六）處分抵押房地產所得金額的分配順序

1．支付處分抵押房地產的費用；

2．扣除抵押房地產應繳納的稅款；

3．償還抵押權人債權本息及支付違約金；

4．賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害；

5．剩余金額交還抵押人

處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。

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（責任編輯：）

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