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物業(yè)立法正等待時機

近年來房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為我國保持h％的經(jīng)濟(jì)增長做出了極大的貢獻(xiàn)，但是隨著業(yè)主權(quán)益意識的覺醒和住宅制度改革的深入，我國現(xiàn)行物業(yè)管理模式的弊端所造成的物業(yè)管理混亂、損害業(yè)主合法權(quán)益的問題開始逐漸暴露出來。

業(yè)主遭物業(yè)公司毆打、被斷水?dāng)嚯姟y收費、阻撓業(yè)主成立業(yè)主委員會、侵占業(yè)主共有房產(chǎn)收益、侵占和挪用維修基金等嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象比比皆是。據(jù)對北京70個居民小區(qū)調(diào)查結(jié)果顯示，業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生嚴(yán)重糾紛的占八成。在第十屆全國人大二次會議上，全國人大代表、全國人大華僑委員會委員羅益峰提出議案：盡快出臺《物業(yè)管理法》。

現(xiàn)行物業(yè)管理模式存在的弊端，究其原因，我國現(xiàn)有的物業(yè)管理模式存在著不可推卸的責(zé)任。我國現(xiàn)有的物業(yè)管理模式是一種剝奪業(yè)主選擇權(quán)、強迫其接受有資質(zhì)（有些甚至是沒有資質(zhì)）的物業(yè)公司管理的模式。幾乎所有的相關(guān)法令、規(guī)章均規(guī)定業(yè)主需要聘請物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，而且大都用很長的章節(jié)來規(guī)定物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)，甚至連業(yè)主委員會的成立都需要物業(yè)公司參與。其實，物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行自治管理的活動，是一項產(chǎn)權(quán)人對財產(chǎn)特別是共有財產(chǎn)進(jìn)行處置的活動，和物業(yè)公司沒有任何直接或必然的聯(lián)系，根本就不應(yīng)該在物業(yè)管理相關(guān)立法中出現(xiàn)任何規(guī)定物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容，更加不應(yīng)該規(guī)定業(yè)主必須通過物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。

但是，這樣的物業(yè)管理模式卻在客觀上將業(yè)主作為主人對自己所置物業(yè)進(jìn)行管理變成了讓一個與業(yè)主不相干的物業(yè)公司對業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理，人為造成主仆顛倒和概念混淆，直接導(dǎo)致了損害業(yè)主合法權(quán)益的事情層出不窮。

已連任四屆全國人大代表的羅益峰，去年就向全國人大提交了《關(guān)于建議制定房地產(chǎn)物業(yè)管理法的議案》議案，希望全國人大能夠研究起草《物業(yè)管理法》。

羅益峰認(rèn)為，隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個人購房，隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國的相關(guān)法律體系尚未出臺，近兩年引發(fā)多起群體糾紛。

根據(jù)中國人民大學(xué)國家社科基金項目“社區(qū)管理”課題組在對北京70個居民小區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，其中住房質(zhì)量引起嚴(yán)重糾紛的小區(qū)占22.8％，與物業(yè)管理公司發(fā)生嚴(yán)重糾紛的占80％，隨意修改規(guī)劃的占34.2％，產(chǎn)生肢體沖突與暴力沖突的占37％，所有這些糾紛中因共用財產(chǎn)被嚴(yán)重侵占的占60％。

羅代表說，另一大問題是社區(qū)公共維修基金管理，該款項數(shù)目巨大，是屬于業(yè)主的共有基金，但目前這一賬目的管理情況，業(yè)主或業(yè)主委員會都不知情。經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，按照建設(shè)部和財政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金可用于購買國債，但按照北京市的規(guī)定，維修基金僅僅按活期存款利息計息，目前國債和活期存款利率之間的利息差大約為1.5％至1.6％。據(jù)此估計，由于沒有理財管理和相關(guān)法律的保障，北京市廣大業(yè)主在公共維修基金方面的年均損失將近5億元左右。

羅益峰建議，要完善不動產(chǎn)登記制度，對物業(yè)特別是業(yè)主共有共享的部分詳細(xì)登記；明確物業(yè)管理是業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行自主治理的活動，物業(yè)管理權(quán)是業(yè)主的權(quán)利；政府通過制定實施《物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》對業(yè)主的物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督和管理。同時，也對業(yè)主的行為進(jìn)行規(guī)范，調(diào)節(jié)糾紛，目的是共建美好家園。

此前，在北京市人大代表會上，北京市的一名律師代表劉紅宇就提交過一個議案，希望盡快規(guī)范物業(yè)管理，救濟(jì)業(yè)主權(quán)利。此份議案后來被認(rèn)為涉及面廣，地方政府難以辦理而改為建議處理。會后，劉紅宇又進(jìn)行了相關(guān)調(diào)研，正好全國人大代表羅益峰也正在著手提出上會的議案，兩人一拍即合。經(jīng)過進(jìn)一步的商討，羅益峰提出“關(guān)于研究起草物業(yè)管理法”的議案，提交十屆全國人大二次會議。

羅益峰代表說，由于我國的房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，而《物權(quán)法》也列入了本屆全國人大的立法計劃，為使房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定地持續(xù)發(fā)展，避免出現(xiàn)社會不穩(wěn)定的因素，建議先進(jìn)行調(diào)查研究，待時機成熟盡快立法。

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