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注冊(cè)物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講義

【案例】物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，物業(yè)管理企業(yè)參與了多次論證會(huì)，就規(guī)劃方案提出了多項(xiàng)建議，并得到建設(shè)單位的采納，受到建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng)。建議的具體內(nèi)容如下：

(1)考慮到項(xiàng)目較大，且為分期開(kāi)發(fā)，在設(shè)計(jì)方案時(shí)，建議采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立和封閉。這樣對(duì)不同組團(tuán)就能按服務(wù)對(duì)象的特點(diǎn)提供不同的服務(wù)內(nèi)容，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，滿(mǎn)足不同層次消費(fèi)者的需求。

(2)對(duì)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會(huì)所及休閑區(qū)域的布局、會(huì)所功能的設(shè)置、幼兒園的設(shè)置等提供了主導(dǎo)性意見(jiàn)。由于物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以實(shí)施后深得建設(shè)單位和業(yè)主的好評(píng)。

(3)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉(cāng)庫(kù)和清潔車(chē)停放場(chǎng)地等，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就得以落實(shí)。

(4)根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，制訂了詳細(xì)的物業(yè)管理方案，確定了實(shí)施進(jìn)度表，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計(jì)劃、費(fèi)用測(cè)算等，這些都得到了建設(shè)單位的支持和認(rèn)可。

(三)建設(shè)階段

1．內(nèi)容

(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。

(2)配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量。

(3)對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)。

(4)熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線(xiàn)的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。

2．方法和要點(diǎn)

(1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議。

(2)仔細(xì)做好現(xiàn)場(chǎng)記錄，既為今后的物業(yè)管理提供資料，也為將來(lái)處理質(zhì)量問(wèn)題提供重要依據(jù)。

(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對(duì)質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。

【案例】物業(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個(gè)過(guò)程，參與了多次專(zhuān)題討論會(huì)，提出改進(jìn)意見(jiàn)(其中一次就提出了18項(xiàng)整改意見(jiàn))，這些意見(jiàn)大部分都在建設(shè)中予以采納。典型的內(nèi)容如下：

(1)對(duì)生活垃圾的收集、清運(yùn)和處理方式提出了具體要求。確定了垃圾桶的規(guī)格、數(shù)量和放置位置，提供了垃圾場(chǎng)地設(shè)計(jì)方案，要點(diǎn)是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設(shè)施。

(2)提供了單元門(mén)的安裝意見(jiàn)。既便于安裝可視對(duì)講系統(tǒng)，又便于安裝信報(bào)箱，還注意到美觀實(shí)用和便于維修。

(3)在進(jìn)行綠化帶施工時(shí)，事先考慮灌溉管道的鋪設(shè)。

(4)在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。

(5)安排機(jī)電技術(shù)人員全程跟蹤機(jī)電設(shè)施設(shè)備的安裝，累計(jì)提出了200余項(xiàng)改進(jìn)意見(jiàn)。

(6)提請(qǐng)建設(shè)單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來(lái)的維修和更換。

(7)為前期物業(yè)管理做準(zhǔn)備工作。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進(jìn)行培訓(xùn)，2012年注冊(cè)物業(yè)管理師報(bào)名時(shí)間組織編寫(xiě)各類(lèi)管理服務(wù)文件和規(guī)章制度，準(zhǔn)備業(yè)主入住資料等。

(8)協(xié)助建設(shè)單位同供電公司、自來(lái)水公司、煤氣公司等城市公共事業(yè)單位協(xié)商移交相應(yīng)設(shè)施設(shè)備事宜，暫不能移交的則事先確定委托管理方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

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