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四、物業管理計劃中的預算技術

預算不是一門很精確的科學，物業的實際收支，很少與預算中的估計完全一致。預算只是一個工具，利用這個工具，物業管理企業可以根據事先估計的物業收支數量，作出費用支出計劃。預算可以幫助物業管理企業努力減少物業凈運營收益的變動，估算在某一時間上物業現金流的狀況。當一項未預計到的費用支出導致現金短缺時，預算可以幫助物業管理企業找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出。

預算有許多種類型，在物業管理中經常用到的預算形式主要有三種：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。

(一)年度運營預算

年度運營預算是最常用的預算。該預算中，列出了物業的主要收入來源和費用支出項目。在物業收支報告中列出的有效毛租金收入的數量，在每個月間應保持基本穩定，有效毛租金收入加上物業其他收入再扣除物業運營費用后，就可得到物業的凈運營收益。由此可以看出，即便有效毛租金收入是一個固定的數值，由于物業運營費用中有關項目費用的變化，也會令業主的凈運營收益有較大的變化。為了保持物業凈運營收益的穩定性，物業管理企業就必須通過預算這一有效的財務工具，準確地預測和控制物業的收入與支出。

預算不僅能令物業各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發生在什么時間。能源費用支出隨季節變動，也就是說在一年中每個月份的燃料、煤氣和電力費用支出數量存在差異。廣告宣傳及市場推廣費用在許多月份的開支可能很少，但在物業出租的市場推廣工作集中的月份，該項費用支出就很大。一個新投入使用的物業或剛剛經過大規模改造的物業，可能就需要投入大量的市場宣傳費用，這些費用可在每個月中平均分攤，以示在整個年度均要開展大量的廣告宣傳工作。

預算中要為不可預見費用的支出預留空間。如果冬季的天氣特別寒冷，就會使供暖的強度加大、時間延長，2012年物業管理師報名時間而對燃料需求的增加往往會導致燃料價格上漲，從而會進一步增加燃料費用支出的負擔，從而使物業的燃料費預算超支。其他與季節相關的費用增長，如掃雪費用增加，也會影響到物業的凈運營收益。當這些額外費用支出與預算中預計的相關費用支出不相匹配時，物業管理企業就要對其他預期的費用支出進行分析，看是否可以從其他預算費用中挪用一部分來支付與季節相關的額外費用支出的部分或全部，否則就要動用準備金。

為了編制年度運營預算，物業管理企業常常要對以前若干年的物業收支狀況進行認真的分析，對于在來年可能要出現的情況(如由于大規模裝修改造，臨時降低了人住率)，要予以認真的考慮，并在預算中盡量體現這些可能的變化。

年度運營預算除了令業主了解未來一年中物業的收支估算外，也為物業管理企業提供了一個分析物業過去的經營表現和根據對來年的有關估計對個別的預算項目作出適當調整的機會。通過分析預算中的每一個收支項目，物業管理企業就可以對各項預計的收入和費用項目對物業表現影響的程度作出判斷，找出主要影響因素，以便在日后的物業管理過程中實施有效的控制。通過預算的編制，還可以在業主和物業管理企業之間就來年有關物業的收支安排達成共識，以避免雙方在預算實施的過程中產生矛盾。在預算中，如果收入和費用較上年度有較大的變化，就要作出合理的說明。

當物業管理企業按月向業主提供運營報告時，在預算中就要按月安排各項收支計劃，這就涉及到如何將年度預算收支在各個月間合理分配的問題。在大多數情況下，如果某些費用支出在每個月之間變化不大，則可以分成十二等份；有些季節性發生的費用，在月和月之間有較大的差異，所以在編制預算的過程中，需要在業主和物業管理企業之間就這些季節性費用的分配達成共識。

年度運營預算是物業管理企業和業主的重要參考資料，然而實際的運營收入和費用支出，可能會隨著時間的進展與預算數據有很大的出入。為了彌補這些差異，物業管理企業有時還會隨著時間的進展準備季度預算，并從中反映出對原年度預算中某些初始估計的調整過程。，季度預算一般比年度預算更為準確，因為預測的內容從時間上講是更近了，所以更容易把握。此外，季度預算大致是一個季節的時間長度，所以對季節性收支的估計就會更加準確。為了更好地發揮預算在物業管理過程中的指導作用，物業管理企業有時還會進一步將預算分解為月預算，以便更加貼近實際、更具操作性。

(二)資本支出預算

物業大規模的維修或更新改造，實際上是業主向物業再次進行資本投入的過程。與此有關的支出，一般稱為資本支出。很顯然，物業的大規模維修或更新改造的時間間隔比較長，但每次需投入的資金數量卻很大，為了使物業的資本支出有一個穩定的來源，且不對物業經營過程中的現金流產生過大的影響，就需要在日常的經營過程中逐漸積累這項資金。

建立準備金基金，是為物業資本支出準備資金的慣例做法。資本支出預算的目的，就是要對每月應向準備金基金存人多少資金作出科學合理的估計。從原則上來說，物業管理企業將未來大修或更新改造的所需的投資額(資本支出額)除以月份數，就可得到每月應向準備金基金存人資金的數量。然而，基金通常是在數年的時間內逐漸積累起來的，因此，必須考慮通貨膨脹對基金支付能力的影響。如果所積累的準備金基金所賺取的利息收入不能抵消通貨膨脹所帶來的影響，則預計的準備金基金總量將不足以支付未來實際的大修或更新改造過程中所需的投資。此外，材料價格的上漲幅度，可能還會高于通貨膨脹率，所以每月向準備金基金投放的資金數量應適當增加，以使該基金的余額與未來的實際需要額相匹配。

(三)長期預算

使用資本支出預算，常需要物業管理企業和業主制定一個長期預算，mining4africa.com以說明未來5年甚至更長時間內(物業經濟壽命年限內)，物業運營收入與費用的關系。由于對未來若干年所進行的長期預測，很難像對一年后的短期預測那樣準確，這種長期預算的詳細與準確程度低于年度運營預算。

長期預算可以顯示在業主持有物業的期間內，物業的現金流將會有哪些變化；它可以闡明業主整個物業投資計劃中預計的財務收益、市場策略和預計的可能市場變化。長期預算表明預計的運營收入、費用支出和準備金基金的來源。對于大型的長期投資項目，由于財務安排的原因，業主往往在物業持有期的初始階段對物業的凈運營收入有特殊的要求。通常的情況是，物業持有期間的前若干年主要是收回投資，后面年份中所獲得的收益才是業主的投資收益。

復習思考題

1．何謂房地產市場?

2．房地產市場的運行環境包括哪些方面?

3．影響房地產市場運行的因素有哪些?

4．房地產市場結構是從哪些方面考察的?

5．房地產市場細分的方式有哪些?

6．分析描述房地產市場狀況的指標有哪些類型。各自的含義是什么?它們相互之間的關系如何?

7．房地產市場有哪些特性?

8．房地產市場的功能表現在哪些方面?

9．房地產市場為什么需要政府干預?

10．政府干預房地產市場的手段有哪些?為什么這些手段能夠發揮對市場的調控作用?

11．房地產市場分析的作用有哪些?

12．如何確定市場區域?

13．房地產市場分析包括哪三個方面?

14．房地產市場供求分析的內容有哪些?

15．物業經營管理計劃的概念是什么?有哪些作用?

16．編制物業管理計劃的基礎工作有哪些方面?

17．物業管理計劃的主要內容包括哪幾個方面?

18．年度運營預算、資本支出預算、長期預算各自的特點是什么?其作用有何不同?

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