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物業費構成及服務標準分析

專家認為：服務好壞決定收費標準

自從1月1日《北京市物業服務收費管理辦法（試行）》（以下簡稱《辦法》）正式實施以來，有人反映說不清楚物業費的具體構成和應該采用怎樣的物業服務標準，所以在和物業簽訂合同的時候，也只能糊里糊涂地就把字給簽了。希望我們能把物業由哪些項目構成以及大致服務標準給做做解讀和分析。為此我們邀請物業管理專家――北京市物業管理商會秘書長劉玉慧女士，就物業費構成及服務標準為大家分析一二。

服務好壞決定收費標準 物業費一條一條算清楚

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對于物業服務成本和物業支出構成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。在之前的《北京市物業服務收費政府指導價收費標準》里，這部分費用叫“綜合管理費”。

費用構成：這其實就是物業管理企業的人力資源成本。物業管理企業的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術人員。其中管理人員負責企業日常事物管理和與業主的溝通交流，而技術人員則負責公共設備維護保養和業主個人設施維護等事物。

其工資也從1000元到4000元不等，一般而言，技術人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區需要配備的技術人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規的物業管理企業還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規定。

在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務標準：其服務標準可以參照市建委第950號文件：1.負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃，組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內到現場；4.協助組建業主委員會并配合其運作；5.管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；6.與業主簽訂物業管理服務協議、物業管理公約等手續，公開服務標準、收費依據及標準；7.應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理；8.全體員工統一著裝，持證上崗。

公共部分運行費

費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。

費用構成：物業共用部位指的是：小區道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設施設備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統等公共設備。在有的小區還包括中水系統、地熱水循環系統、可視對講系統等。劉玉慧秘書長指出這些系統的維護費用就是筆不小的數目，而能耗費用更是占據絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。

在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務標準：1.樓房及小區內共用部位設施設備的日常養護和小修，執行《房屋及其設備小修服務標準》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；4.負責小區智能化設施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。

服務好壞決定收費標準 物業費一條一條算清楚

清潔衛生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業管理區域清潔衛生費用。在之前相關文件中，該費用為“保潔費”。

費用構成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人400~600元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業化，很多小區的清潔衛生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負責。

在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務標準：劉玉慧認為，從費用名稱的變化，可以看出服務標準的變化，以前強調“保證”的責任，而現在更強調“清潔”這一行為。

基本的服務標準為：1.有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；2.設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。

秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業管理區域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。

費用構成：物業管理區域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1000~1700元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務標準：基本服務標準為：1.做到小區主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。

綠化養護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業管理區域綠化養護費用。

費用構成：綠化養護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區，綠化護理費用是物業管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業服務收費政府指導價收費標準（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務標準：一般小區都采用北京市園林局規定的《二級養護標準》，而高檔公寓和別墅住區，可以特別約定。

其他費用

《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業企業的辦公費用，這項費用在以前的相關文件中較少出現，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設備還可以作為固定資產進行折舊，一般按5年期進行折舊。

《辦法》所列費用第八項為物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用，主要是對公共用房等公共設施的責任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責任險標準定為0.04元/平方米/月。最后一項為經業主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。

鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業管理企業可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。所謂酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

通常，實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

專家分析認為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區主要采取的是包干制。因為售后公房小區物業管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區物業管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業管理服務費用。目前，在售后公房小區和中低檔商品房小區，雖然物業管理服務費較低，物業公司主營業務虧損，但他們會通過采取其他延伸服務來彌補虧損，對業主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區可以選擇酬金制，中低檔住宅小區盡量選擇包干制。

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（責任編輯：）

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