2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

二、房地產開發項目的規劃設計管理

房地產開發一般可以劃分為四個階段：投資機會選擇與決策分析階段、房地產開發前期工作階段、房地產開發建設階段、房地產租售經營階段。其中，房地產開發前期工作階段的內容，包括取得建設用地、取得建設項目的立項批復、完成房屋拆遷、審定項目規劃設計等方面工作。

城市規劃部門對房地產開發項目的管理，包括審定項目規劃設計和實施監督檢查兩個方面。

(一)城市規劃的概念和與房地產開發項目的關系

1.城市規劃的概念

城市規劃是指為了確定城市規模和發展方向，以實現城市經濟和社會發展為目標，合理利用城市土地，協調城市空間布局和各項建設的綜合部署及具體安排。國家設立城市規劃管理部門，依據國民經濟和社會發展規劃，以及當地的自然環境、資源條件、歷史情況、現狀特點，負責編制城市規劃。根據城市規劃的作用，編制城市規劃一般分總體規劃和詳細規劃兩個階段進行。大城市、中等城市為了進一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協調各項基礎設施和公共設施的建設，在總體規劃基礎上，可以編制分區規劃。

城市總體規劃的主要任務是，綜合研究城市的性質、發展目標和發展規模，確定城市建設用地布局、功能分區和各項建設的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統，控制各項專業規劃和近期建設規劃。

城市詳細規劃是在城市總體規劃或者分區規劃的基礎上，對城市近期區域內各項建設作出具體規劃。城市詳細規劃又分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

(1)控制性詳細規劃的主要內容物業管理師考試

控制性詳細規劃由規劃部門負責編制，主要內容有：

1)規劃范圍內不同性質用地的界限和建筑類型;

2)規定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標;

3)規定項目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等;

4)提出各地塊建筑體量、豎向規劃與色彩要求;

5)確定各級支路的紅線位置、控制點坐標和標高;

6)確定工程管線走向、管徑和工程設施用地界限。

(2)修建性詳細規劃的主要內容

修建性詳細規劃是依據控制性詳細規劃的各項指標和要求，直接對建設項目進行規劃設計和修建安排，指導建筑設計和工程施工圖設計。修建性詳細規劃由開發建設單位組織、委托規劃、設計單位完成，主要內容有：

1)建設條件分析及綜合技術論證;

2)總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設計;

3)道路、綠化、工程管線規劃設計;

4)豎向規劃設計;

5)工程量估算和投資效益分析。

2.城市規劃與房地產開發項目的關系

房地產開發是城市建設的主要方式，與城市規劃有著相互依存的關聯。《城市規劃法》規定：“城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。”其中，城市規劃區是指城市行政區域內因城市建設和發展需要實行規劃控制的區域。房地產開發作為城市建設的主要方式，基本都是在城市規劃區內進行。因此房地產開發項目的規劃設計，只有符合城市規劃要求，包括用地數量、用地位置、用地強度、建筑用途的功能布局、建筑設計形式、設計標準，才能有效促進城市建設，和諧城市經濟與社會發展。同時，房地產開發建設又是實現城市規劃的主要途徑，沒有房地產開發建設的實施，城市規劃如同紙上談兵，失去其存在的意義。

(二)房地產開發項目的規劃設計審定

審定房地產開發項目規劃設計的過程，就是通過對修建性詳細規劃的編制、修改，使其符合城市總體規劃和控制性詳細規劃的過程，也是城市規劃部門對房地產開發項目前期工作實施管理的過程。規劃管理的主要方式是依據《城市規劃法》審批、核發“一書兩證”，即，項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。

1.建設項目選址意見書

《城市規劃法》規定：“城市規劃區內的建設工程的選址和布局必須符合城市規劃。設計任務書報請批準時，必須附有城市規劃行政主管部門的選址意見書。”建設項目選址意見書的主要內容是，建設項目的基本情況和項目規劃管理的主要依據。城市規劃行政主管部門對建設項目選址意見書的審批權限實行分級管理，分級管理的劃分標準，主要是根據批準立項計劃的機關而確定。申報建設項目選址意見書的主要要求是：

(1)項目選址的土地權屬情況;

(2)對擬建工程的說明，包括建筑位置、使用性質、高度、面積等;

(3)界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑。

2.建設用地規劃許可證

《城市規劃法》規定：“在城市規劃區內進行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規劃行政主管部門申請定點，由城市規劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發建設用地規劃許可證。建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請用地”。申報建設用地規劃許可證的主要要求是：

(1)市政府對征用集體土地的批復或國土部門對選址用地范圍、數量的意見;

(2)規劃部門審定的設計方案。

3.建設工程規劃許可證

《城市規劃法》規定：“在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規劃行政主管部門提出申請，由城市規劃行政主管部門根據城市規劃提出的規劃設計要求，核發建設工程規劃許可證件。建設單位或者個人在取得建設工程規劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續。”申報建設工程規劃許可證，應按審定設計方案要求向規劃部門提供各類工程設計圖和有關文件。

(三)城市規劃部門對建設項目的檢查和監督

檢查和監督開發建設單位認真落實審定的規劃和設計，是城市規劃部門的重要職能。《城市規劃法》規定“城市規劃行政主管部門有權對城市規劃區內的建設工程是否符合規劃要求進行檢查。

被檢查者應當如實提供情況和必要的資料，檢查者有責任為被檢查者保守技術秘密和業務秘密。”同時，對城市規劃區內重要建設工程，城市規劃部門可以參加竣工驗收。

城市規劃區內的其他建設工程，建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城市規劃行政主管部門報送有關竣工資料。

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（責任編輯：中大編輯）

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