為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試相關輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

二、成本法

(一)成本法概述

成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。成本法也可以說是以物業價格各構成部分的累加為基礎來評估物業價值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。

只要是新近開發建設、可以假設重新開發建設或者計劃開發建設的物業，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發生交易的物業估價，如學校、圖書館、體育場館、醫院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業，以及化工廠、鋼鐵廠、發電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發建設的物業。

運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集有關物業開發建設的成本、稅費、利潤等資料；②測算重新購建價格；③測算折舊；④求取積算價格。

(二)物業價格構成

下面以“取得物業開發用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的物業開發經營方式為例，并從便于測算各構成項目金額的角度，來劃分物業價格構成。在這種情況下，物業價格通常由如下7大項構成：①土地取得成本；②開發成本；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發利潤。

1．土地取得成本

是指取得物業開發用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的物業市場下，物業管理師報考條件土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由物業開發商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續費)構成。在目前情況下，根據物業開發用地取得的途徑，土地取得成本的構成可分為下列3種：①通過征收農地取得的，土地取得成本包括農地征收中發生的費用和土地使用權出讓金等。②通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發生的費用和土地使用權出讓金等。③通過市場“購買”取得的，如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者物業開發商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。

2．開發成本

是指在取得的物業開發用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發成本劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。在實際中，開發成本主要包括下列幾項：①勘察設計和前期工程費，包括可行性研究，工程勘察，規劃及建筑設計，施工通水、通電、通路及平整場地等開發項目前期工作所發生的費用；②基礎設施建設費，包括所需要的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。如果取得的物業開發用地是熟地，則基礎設施建設費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或沒有基礎設施建設費；③房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用和安裝工程費用。附屬工程如房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等；④公共配套設施建設費，包括所需要的非營業性的公共配套設施的建設費用；⑤開發建設過程中的稅費。

3．管理費用

是指為組織和管理物業開發經營活動所必需的費用，包括物業開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等。

4．投資利息

它與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。

5．銷售費用

是指銷售開發完成后的物業所必需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算。

6．銷售稅費

是指銷售開發完成后的物業應由物業開發商(此時作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：①銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱為“兩稅一費”)；②其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續費等。銷售稅費通常是售價的一定比率，因此，在估價時通常按照售價乘以這一比率來測算。

7．開發利潤

現實中的開發利潤是一種結果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發利潤則是需要事先測算的。估算的開發利潤，應是在正常條件下物業開發商所能獲得的平均利潤，而不是個別物業開發商最終獲得的實際利潤，也不是個別物業開發商所期望獲得的利潤。開發利潤是按照一定基數乘以同一市場上類似物業開發項目所要求的相應利潤率來計算。

(三)成本法的基本公式

成本法最基本的公式為：

物業價格＝重新購建價格一折舊

上述公式可以根據下列3類估價對象而具體化：①新開發的土地；②新建的物業；③舊的物業。新開發/物業管理師培訓/的土地和新建的物業采用成本法估價一般不存在折舊問題，但應考慮工程質量、規劃設計、周圍環境、物業市場狀況等而予以適當的增減價調整。

新開發的土地包括征收農地并進行“三通一平”等基礎設施建設和平整場地后的土地，城市房屋拆遷并進行基礎設施改造和平整場地后的土地，填海造地，開山造地等。在這些情況下，成本法的基本公式為：

新開發土地價格＝取得待開發土地的成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發利潤

在新建物業的情況下，成本法的基本公式為：

新建物  土地取 土地開 建筑物   管理  投資  銷售 銷售 開發

=      +      +       +     +    +     +    +

業價格  得成本 發成本 建造成本 費用  利息  費用 稅費 利潤

在舊物業的情況下，成本法的基本公式為：

舊物業價格＝物業的重新購建價格一建筑物的折舊 或者

舊物業價格=土地的重新購建價格+建筑物重新購建價格-建筑物的折舊

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