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物業服務合同

隨著我國社會主義市場經濟制度的建立和發展，住房制度改革的深化，商品市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現象。與之相適應，傳統的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現今的專業化物業管理所取代。物業管理作為房地產經營管理的一種專業化、社會化、企業化的模式已漸漸走人千家萬戶，為人們所接受。在物業管理中，調整業主和物業管理企業關系的重要依據是物業服務合同。

物業服務合同，是指物業管理企業接受小區業主或業主大會的聘任和委托提，供物業服務，業主支付服務費用的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業管理企業關系的法律文件，提供了當事人雙方活動的范圍和準則。

1.物業服務合同的性質

根據合同，物業管理企業提供相應的服務，而業主要支付對應的物業服務費用。從這一方面來說，物業管理企業和業主之間是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有各自的權利和義務。

兩者之間是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以，物業服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

2.物業服務合同的特征

(1)物業服務合同是合同法15種有名合同之外的無名合同。

它以提供物業服務為主要內容，協調物業管理企業與業主之間的關系，是關系人們生活居住的重要合同。

物業服務合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業合同歸屬于委托合同。

(2)物業服務合同實現了所有權與管理權的分離。

物業管理企業擁有專門物業管理技能，利用自己的技術為業主服務，行使管理權。業主是物業的所有人，基于所有權對物業管理企業進行監督。

(3)物業服務合同是雙務合同。

在物業服務合同中，物業管理企業提供房屋及配套設備的養護、維修，小區環境衛生清潔和保安等服務，業主支付費用，雙方的權利義務是相互對應相互依賴的。物業服務收費的一項基本原則是質價相符，充分反應了其雙務性的特點。

(4)物業服務合同是有償合同，要式合同。

物業服務合同是整個物業管理關系的核心。

第七章考試目的和考試要求

是測試應考人員對統計學知識的掌握程度，以及對統計的術語、統計數據的搜集和整理、統計指標等知識在物業管理中應用的掌握程度。

掌握：企業的職工管理統計，相對指標的計算，平均指標的計算(算術平均數，幾何平均值，眾數)。2012年物業管理師考試時間

熟悉：統計調查的意義、要求及分類，統計調查方案的基本內容，統計調查方法，統計整理，相對指標的種類。

了解：總量指標的意義、特點及分類，平均指標的意義、特點及分類。

統計要求用數據表述事實，是以數量、數據等量化方式對物業管理的人財物資源進行管理的一種方式。它從數量特征和數量關系，反映物業管理的規模、水平、發展趨勢和整體規律，在物業管理預測、決策中具有重要作用。

第一節物業統計概述

一、物業統計的概念和職能

(一)物業統計的概念

所謂統計是指：在實際工作中，對數據資料進行收集，整理，分析的活動過程。物業統計工作全過程包括：數據調查——數據整理——數據分析與運用。

(1)數據調查：有目的地搜集與物業管理有關的準確可靠的信息資料。

(2)數據整理：將搜集到的原始資料進行加工，分組匯總條理化，并形成統計報表等成果的過程。

(3)數據分析：運用科學的方法，理性地揭示事物現象的總體本質的關鍵過程。并將數據結果作為重要的社會信息的妥善保存，有效利用、共享。

(二)物業統計的職能

統計的職能包括：信息職能、咨詢職能、監督職能。

二、統計值

統計值是說明統計對象的特征的數值表達或文字表達。用數值表達，又稱為指標。

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