《物業管理實務》是2013年物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節 酬金制、包干制與物業服務費的測算編制

一、酬金制與包干制

物業服務費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修養護管理，維護相關區域內環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。物業服務費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。按照目前國家政策法規的規定，業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

(一)物業服務費用酬金制

物業服務費用酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足由業主享有或者承擔。

物業服務費用酬金應以預收的物業服務資金為計提基數，計提基數和計提比例通過物業服務合同約定。在物業管理服務過程中產生的歸屬于業主的其他收入也可計提酬金，但經業主大會同意并在物業服務合同中專門約定。其他收入包括產權歸全體業主的停車場收入、成本費用在物業管理項目機構列支的其他經營收入等。

酬金制下，物業管理企業提供物業服務的經濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業服務支出后結余的資金為全體業主所有。對業主而言，物業服務費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務不相符的情況，包括了業主合法權益;對物業管理企業而言，由于酬金是按照預收的物業服務資金提取，具有相對的固定性，可以使企業在一定程度上規避收支不平衡的經營風險。酬金制條件下，物業管理企業應當向全體業主或者業主大會公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

(二)物業服務費用包干制

物業服務費用包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

實行包干制的物業管理企業在與業主簽訂物業服務合同時應明確服務費額度和服務內容、服務質量標準，并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業管理企業承擔的，企業的經濟效益與其管理服務、成本控制、經營運作能力緊密相關。

在包干制下，物業管理企業作為一個獨立的企業法人，自主經營、自負盈虧、風險承擔、結余歸己。但業主可以對物業管理企業是否按合同要求的內容和質量標準提供服務進行監督，對物業管理工作提出改進建議。物業管理企業應本著誠信公平原則，主動接受業主監督，保證服務質量并不斷改進。

以包干制方式約定的物業服務費用，對業主而言物業服務是固定的，不會因市場短期波動、物業管理項目運作情況而發生變化;對物業管理企業而言。物業項目管理服務的利潤不再是固定的，企業可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現服務質量和經營效益的同步增長，既保障業主利益又促進企業發展。

(三)酬金制和包干制的財務特征

1.會計主體

在酬金制下，物業管理項目是獨立的會計主體，各物業管理項目應獨立建賬、獨立核算。在包干制下，物業管理項目的會計主體是物業管理企業，物業管理項目可以獨立核算，也可以納入企業統一管理。

2.收入

采取酬金制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入僅限于該項目的物業管理酬金;采取包干制的物業管理項目，物業管理企業的物業服務收入就是該項目的物業服務費用。

3.成本費用

(1)物業管理企業固定成本的比例較高。

(2)人工成本占總成本的比例較高。

(3)物業管理企業成本費用的可預測性較強。

二、物業服務費的測算編制應考慮的因素

(1)物業服務費測算編制應當區分不同物業的性質和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節價。

(2)物業服務費的測算編制應根據物業服務的項目、內容和要求，科學測算確定物業服務成本。

(3)物業管理企業為該項目管理投入的固定資產折舊和物業管理項目機構用物業服務費購置的固定資產折舊，這兩部分折舊均應納入到物業服務費的測算中。

(4)物業管理屬微利性服務行業，物業服務費的測算和物業管理的運作應收支平衡、略有結余，在確保物業正常運行維護和管理前提下，獲取合理的利潤，使物業管理企業得以可持續發展。

三、物業服務費成本(支出)構成

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(3)物業管理區域清潔衛生費用;

(4)物業管理區域綠化養護費用;

(5)物業管理區域秩序維護費用;

(6)辦公費用;

(7)物業管理企業固定資產折舊;

(8)物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用;

(9)經業主同意的其他費用。

四、物業服務費編制的依據

(1)收入的編制方式通常是根據收費標準(單位時間費率形式)和可收費的管理面積。

(2)支出的編制依據包括：

1)管理計劃及實施計劃所需物業服務成本、管理計劃主要是指常規物業管理服務匯總的人員計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養計劃、清潔保潔與綠化保養計劃等。在編制測算時，應根據實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。

2)物業正常維修和養護計劃。可比照以往每年實際發生的或參考其他同類物業的物業服務成本。

五、物業服務費核算要點及方法

(一)確定服務費成本構成的注意事項

一是要求詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實;二是全面，不要漏項;三是測算依據準確，不用或少用估值。

(二)收集原始數據

服務費的核算要做到合理、準確，對原始數據和資料的收集就至關重要。如在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和對市場價格進行詳細調查，其他關于工資水平、社會保險、專業公司單項承包、一般設備固定資產折舊率、折舊時間等，均應嚴格按政府和有關部門的規定和實際支出標準等有效依據作為測算基礎。

(三)物業服務費的測算

物業服務費的測算，首先應根據物業服務費支出(成本)項目和內容進行分解，然后由各部門或相關人員分別測算各單項費用。如在測算共用部位、共用設施設備運行維護費項目時，應分別測算其子項目，如公共建筑及道路土建零修費、給排水設備日常運行維護費用、電氣系統設備維護保養費等的費用，在完成各子項目測算的基礎上，將子項目費用求和后即為所需“共用部位、共用設施設備運行維護費”。

各項單項費用測算完畢進行加總，即為物業服務支出(成本)總額，加上物業管理酬金(酬金制)或法定稅費及利潤(包干制)后，即得出物業服務費總額。以物業服務費總額除以該物業可收費總建筑面積即可得出單位面積物業服務費標準。

【案例】 某項目可收費總建筑面積10萬m2，經測算該項目全年各項費用如下：

(1)各類管理服務人員的工資、社會保險等 50萬元

(2)共用部位、共用設施設備的運行維護費 20萬元

(3)清潔衛生費 15萬元

(4)綠化養護費 10萬元

(5)公共秩序維護費 10萬元

(6)辦公費 5萬元

(7)固定資產折舊 2萬元

(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費 2萬元

(9)業主委員會辦公費、社區文化活動費等其他費 6萬元

合計 120萬元

若采用酬金制方式，且約定物業管理酬金比例為10%，則該項目單位物業服務費標準為：

120萬元×(1+10%)÷10萬m2÷12月=1.1元/ m2

若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業服務費標準為：

(120萬元+12萬元)÷10萬m2÷12月=1.1元/ m2

在物業服務費測算完畢后，可編制物業服務費核算表，以便提交建設單位或業主大會，核算表的內容一般包括序號、核算項目、核算依據、計算式、計算結果各項占總費用的比例、備注等欄目和內容。同時，在有關需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述。

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