為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

業主時代的沒落與新生

從賣方市場向買方市場的轉變，是經濟社會發展的一個普遍規律。2004年上半年，當眾多媒體對此起彼伏的業主維權事件進行追蹤報道，對國家《物業管理條例》頒布后物業管理發展態勢進行多方論爭與評述時，不少業內人士就已經預言：物業管理的業主時代到來了。業主時代的物業管理將會何去何從？面對種種預測與分析，人們的惶惑、迷茫多于歡欣、奮進，不少人甚至發出了“一個輝煌的時代已經遠去，一個式微的時代即將到來”、“現在是人就可以做物業管理”的遺恨與感嘆。然而，物業管理并沒有像關注它的人們那樣躁動不安，在短暫的喧囂與熱鬧之后，它又令人費解地轉歸沉寂，表面的平靜似乎暗示人們：只有穿越眾說紛紜的迷障，才能發現走向業主時代物業管理的真正特征。

一、物業管理業主時代的到來是一個漸進的過程，是多種市場因素共同作用的結果

在市場經濟條件下，社會經濟行業從賣方市場向買方市場的轉變是以供求關系的失衡為標志的，只有在供貨市場大于實際有效需求的情況下，買方市場才有形成的可能。由于一般社會經濟行業的供求雙方形成的是一對一的市場交易關系，因此，這些行業買方市場的形成較為直接和單純，外在表現也較為明晰。而物業管理是一個相對特殊的行業，其消費的公眾性特征對正常供求關系的形成產生了很強的制約作用，物業管理的業主時代不僅應當是一個業主能夠自主選擇物業管理企業的時代，而且是業主能夠像購買其他商品一樣從容、方便地選擇物業管理企業的時代。但在目前的市場環境下，業主自主選聘物管企業的法規機制還遠遠未能有效實施，業主在自主選聘物管企業的消費過程中必須付出的是百倍、千倍于其他商品消費的消費成本。物業管理買方市場的形成不僅不能簡單地以市場供求關系的發生和變化來衡量，而且還有賴于多種市場因素如法規機制的有效實施、市場主體地位的確立與形成、消費環境的成熟與完善等等的相互作用，因此，物業管理業主時代的到來是一個復雜和漸進的過程，是多種市場因素共同作用的結果。

二、物業管理企業的民營化發展是物業管理業主時代形成的主導力量

由于歷史的原因，物業管理在形成的初期是以房地產開發商自建自管物業的方式出現的，物業管理企業大多是房地產開發商自己成立的附屬企業，這些企業之中，國有體制的物管企業在數量上又占多數，真正市場化的物業管理公司幾乎沒有。這種狀況使得物業管理的市場形成了一種相對封閉的狀態，業主自主消費的選擇條件和意識先天缺失。由于物管企業尤其是國有物管企業受管理體制和運行機制的限制，管理運作成本相對較高，自主性、靈活性不強，使得許多利潤不高、自身條件較差的物業無法從市場上選聘到正規的物管企業，而自身條件好的物業即使對現有物業管理企業的服務質量或價格不滿意，也無法輕易地更換物業公司，從市場上自主選聘到合適的管家。業主的消費選擇、物管企業的進出都存在著巨大的障礙。這種狀態只有隨著物管企業的市場化、民營化才會發生根本改變。一方面，民營化、市場化的物管企業在產權構成、運行成本、運作機制上的優勢與特點，會促使其成為市場上不同檔次、不同類型物業管理消費選擇的對象，成為不同發展階段和層次的市場主體；另一方面，市場化、民營化的物管企業在面向市場時，其利益指向與業主的利益指向是一致的，即市場越公開、公平和公正化，利益實現的可能性就越大，就越有可能達成企業與業主雙贏的格局。而物管企業的民營化趨勢是整個物業管理行業發展的大勢所趨，民營化物管企業的成長和形成，會在客觀上促進物業管理市場環境的不斷規范與成熟，會成為物業管理業主時代形成和到來的主導力量。

三、業主的消費自主代替了物業管理的維權運動，市場發展趨于平穩

不少人把業主維權運動的驟增看作是物業管理業主時代到來的標志，認為物業管理的業主時代就是業主通過各類維權運動獲取物業管理的自主選聘權，物業管理企業被大量解聘或更換，市場處于混亂和變動的時期。而實際上，業主維權運動的大量產生并不是業主時代到來的一個標志，相反卻是物業管理邁向業主時代，從無序走向有序，從躁亂向平穩化發展的一個必經的過程。業主維權運動產生的根本原因是業主的合法權益受到了侵犯和損害，它是市場機制尚未健全與完善，業主尚無法通過市場本身的調控作用來解決物業管理的疑難問題、維護業主合法權益的一個集中反映。業主時代到來的物業管理，各類形式激烈、困阻重重、沸沸揚揚的維權運動不但應當漸行漸遠，而且最終會被業主的消費自主取而代之，業主的消費選擇會通過市場本身、通過機制完善的市場體系來加以解決，業主自主消費的程序更加明確，渠道更為暢通，物業管理市場的規范與成熟將會通過物業管理消費的平靜與有序反映出來。

四、物業管理步入一個新的發展時期，在看似平靜的市場表象中，物業管理蘊含了無限的生命活力

物業管理業主時代的形成與其他社會經濟行業買方市場的形成有著共同的特征：企業利潤空間縮小，行業整體向微利化方向發展，消費者的消費觀念和意識更加成熟，企業通過非市場化競爭累積的“實力”將會重新面臨市場的檢驗。在這個過程中，消費者得到的實惠更多，而企業面臨的市場競爭則更為激烈。業主時代的上述特征不是自然具備并一蹴而就的。在我國，由于大多數物業管理企業都是在房地產開發商自建自管物業的模式下產生，其發展經歷的是非市場競爭狀態下取得的量的累積而不是市場競爭中達到的同質提高的過程，因而往往表面強大，實質卻虛弱而缺乏活力。與此相對應，物管企業的民營化和民營化物業管理企業走的卻是一條相對艱難的市場化道路。尤其是民營化的物管企業，在發展的早期，其必須通過盤活物業管理的不良資產等方式來求得生存，在物業管理市場的夾縫中發展。但正是這樣一種生存與發展過程，民營化物管企業會磨練出頑強的市場應變力，企業精神會在艱苦的市場環境中不斷地激發出來，企業的靈變、決斷、公信，企業的服務意識和與之切身利益密切相關的社會責任感都會被高度地調動起來，只有這樣的企業精神，才能完全地確立行業的獨立地位，最大限度地挖掘產業內涵，使行業特質更為堅固；也只有這樣的企業精神，才能給業主帶來真正的實惠。而隨著業主對物業管理認識的不斷深入，物業管理消費觀念和意識的不斷成熟，物業管理市場體系和機制運轉也會逐步走向完善。這幾個市場構成相輔相成，它們的效用也許會經過一個相當長的時期才會顯現出來，但是，從它們作用市場的那一時起，市場就已經注入了持久而旺盛的生命活力，物業管理的一個新的發展時期就已經開啟。

相關文章：

2012年注冊物業管理師基本制度與政策復習方法

相關推薦：

上傳真題，拿大獎 詳情點擊查看

2011年注冊物業管理師考試成績查詢匯總

2012年物業管理師考試教材及相關輔導資料訂購

2012年物業管理師考試網絡輔導報名超值優惠！

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁