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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

二、合同的承諾

承諾(Acceptance)，在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結合同的一種意思表示。要約一經承諾，合同即告成立。

(一)合同承諾的構成要件

承諾必須具備如下要件，才能產生法律效力：

(1)承諾必須由受要約人或其代理人作出。非受要約人或未獲得授權的代理人不得作出承諾。

(2)承諾必須在要約的有效時間內作出。超過要約規定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約。

(3)承諾必須與要約的內容一致。一項有效的承諾，受要約人不能對要約內容作出實質性變更，否則為新要約，并導致原要約失去效力。

(4)承諾必須傳達給要約人。如果受要約人內心愿意接受要約，卻保持沉默，未對要約人公開表示，則不構成承諾。

(二)合同承諾的法律意義

與要約相對應，承諾也是一種法律行為。承諾的法律意義在于：受要約人一經作出承諾，該合同即告成立；2012年物業管理師報考條件要約人與受要約人(即承諾人)之間就形成了合同關系，雙方當事人就要受合同的約束；當然，承諾也可依法撤回。根據《中華人民共和國合同法》第二十七條規定：“承諾可以撤回。撤回承諾的通知應當在承諾通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達要約人。”

三、合同的要件

合同要件即有效合同應當具備的必要條件包括以下幾個方面。

(一)當事人的締約能力

當事人締約能力，即指合同當事人應當具備的合法資格。具體而言，訂立合同的當事人應當具備相應的民事權利能力和民事行為能力，可以是自然人，也可以是法人或其他組織。作為法人和其他組織，這些主體在訂立合同時，必須具有相應的法律資格。

(二)當事人的真實意思表示

當事人同意的真實，即合同應當是雙方當事人意思表示的真實反映。合同的訂立是基于“契約自由”的原則，而“契約自由”是建立在當事人真實意思表示基礎上的。因此，如果合同內容不能反映當事人的真實意思，該合同就必然屬于無效合同。

(三)合同的內容合法

合同的內容不合法，會致使合同無效。因此，合同的內容必須符合法律、法規的規定，符合社會的公共利益。

(四)合同的形式合法

合同形式是合同當事人所達成協議的表現形式，是合同內容的載體。合同的形式必須遵守法律、法規的有關規定，否則也將構成合同的無效。《中華人民共和國合同法》第十條就明確規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”這條規定的實質就是要求合同形式必須合法。

訂立的合同如果不符合上述四個合同要件之一，就不具備合同生效的基本條件。

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