《物業管理綜合能力》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試，小編特整理了物業管理師考試《物業管理綜合能力》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

三、民事法律行為

(一)民事法律行為

1.民事法律行為的概念及有效要件

民事法律行為是民事主體以意思表示為要素，旨在設立、變更、終止一定民事法律關系的合法行為。民事法律行為的上位概念是民事行為。

民事法律行為應當具備下列條件：(1)行為人具有相應的民事行為能力;(2)意思表示真實;(3)不違反法律或者社會公共利益。

民事法律行為可以采取書面形式、口頭形式或者其他形式。法律規定特定形式的，應當依照法律規定。

民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除。

2.無效民事行為

無效民事行為，是嚴重違反法律規定的有效要件，法律不承認其效力的行為。無效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。有以下幾種：(1)無民事行為能力人實施的;(2)一方以欺詐、脅迫的手段，使對方在違背真實意思的情況下所為的損害國家利益的;(3)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的;(4)違反法律或者社會公共利益的;(5)以合法形式掩蓋非法目的的。

民事行為被確認為無效的法律后果：當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雙方惡意串通，實施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的，應當追繳雙方取得的財產，收歸國家、集體所有或者返還第三人。

3.可撤銷民事行為

可撤銷民事行為是行為人意思表示不真實，法律賦予表意人撤銷權，由其決定行為效力的民事行為。有以下幾種：(1)行為人對行為內容有重大誤解的;(2)顯失公平的;(3)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下所為的侵害非國家利益的行為。

可撤銷民事行為的法律后果：因意思表示不真實而使自己遭受損失的人具有撤銷權，有權請求人民法院或者仲裁機關予以變更或者撤銷該行為。但是撤銷權人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。

被撤銷的民事行為從行為開始起無效。如果撤銷權人在法定期限內不行使撤銷權，則該民事行為繼續有效。民事行為部分無效，不影響其他部分的效力的，其他部分仍然有效。

4.效力待定民事行為

效力待定民事行為，是行為成立后效力處于不確定狀態，需待有權利的第三人的意思表示來確定其效力的行為。其與可撤銷行為的區別在于可撤銷行為在撤銷之前為有效，撤銷權人為行為的一方當事人;效力待定行為在確定之前處于效力不確定狀態，有權確定其效力的為行為當事人以外的第三人。效力待定民事行為有以下幾種：(1)限制民事行為能力人實施的依法不得獨立實施的行為。(2)無權處分行為。一般來說，只有所有權人或依法、以約定享有處分權的人才有對物的處分權，如果無處分權而擅自處分他人之物則為無權處分。(3)無權代理行為。代理人無代理權、超越代理權或在代理權終止之后以被代理人的名義所為的民事行為為無權代理。

效力待定民事行為的法律后果：

(1)第三人的追認權：限制民事行為能力人的法定代理人、無權處分行為中的有處分權人、無權代理中的被代理人有追認權，如果追認，該行為有效，如果拒絕追認，限制民事行為能力人的行為無效;無權處分和無權代理行為對追認權人不生效力，由無權處分人和無權代理人對行為負責。

(2)相對人的催告權和撤銷權：相對人可以催告追認權人在一個月內予以追認。追認權人未作表示的，視為拒絕追認。行為被追認之前，善意相對人有撤銷的權利，使行為歸于消滅

物業管理綜合能力精講班第14講講義

四、民事權利

民事權利是民事法律賦予民事主體滿足其利益的法律手段，可以分為財產權和人身權兩大類。財產權包括物權、債權;人身權包括人格權和身份權;此外知識產權中既有人身權又有財產權。

(一)債權

債是按照合同的約定或者依照法律的規定，在當事人之間產生的特定的權利和義務關系。享有權利的人是債權人，負有義務的人是債務人。債權人有權要求債務人按照合同的約定或者依照法律的規定履行義務。

1.債的發生原因

債權的發生主要基于四種原因：合同、侵權行為、不當得利和無因管理。

合同是當事人之間設立、變更、終止民事關系的協議。一般情況下，合同成立之后完全履行之前，在雙方當事人之間產生債權債務關系，一方當事人有權請求對方按照合同約定履行債務。

侵權行為是不法侵害他人的合法權利，應承擔民事責任的行為。民事主體都負有不得侵害他人合法權利的義務，如果違反此項義務，侵害他人的財產權利或人身權利，則在侵害人和受害人之間產生債權債務關系，受害人有權請求侵害人恢復權利或賠償損失。

不當得利是沒有合法根據，取得不當利益，造成他人損失的事實。取得的不當利益應當返還受損失的人。

無因管理是沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失而進行管理或者服務的行為。無因管理人有權要求受益人償付由此支付必要的費用。

2.保證

保證是債的擔保方式的一種。

《民法通則》規定了保證、抵押、定金和留置權四種擔保方式，《擔保法》又規定了質權。

保證，是指保證人和債權人約定，當債務人不履行債務時，保證人按照約定履行債務或者承擔責任的行為。

3.多數人之債

多數人之債是債權人或債務人是兩個以上的債。根據債權人、債務人享有權利和承擔債務的方式不同，多數人之債可分為按份之債和連帶之債。

(二)人身權

人身權是民事主體依法享有的與其人身不可分離的，以特定精神利益為內容的民事權利。包括人格權和身份權。

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（責任編輯：中大編輯）

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