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房地產價格的含義

房地產價格（目前主要以房產價格來表現，土地價格則隱含在房價之中，據此，以下簡稱房產價格）是由房屋生產經營過程中的社會必要勞動時間形成的價值的貨幣表現形式。房產價格的制定，應以正常生產、合理經營情況下的社會平均生產成本，流通費用，加上合理利潤和應納稅金為依據。

房產價格在生產、流通、消費過程中，從不同的角度和不同的計算方法來看，可以劃分為如下幾種表現形式：

1從房屋的使用性質來分，有生產用房價格、住宅用房價格和其他用房價格。

2從房屋生產流通過程來分，有開發建筑安裝造價與經營銷售價格。

3從國家管理房產價格的形式來分，有國家定價、國家指導價和市場調節價。

4從房產價格的計算方法來分，有平均價格、基本價格和銷售價格。

5從房產經營方式來分，有房屋出售價格與房屋出租價格。

房產價格的特點

房產同其它商品一樣，具有價值和使用價值。但是房產與其他商品相比，又有其特殊的屬性，其價值與價格的構成，又有不同于其它商品的特點。

1房產價格形成的因素很多。以北京為例，目前的房屋建設成本，不僅含有建筑安裝費、勘查設計費、土地征用拆遷安置費、稅金和利潤等必須的費用，而且含有四源費、大市政費、公共建筑配套工程費等。由此可以看出，房產價格形成的因素比其它商品價格形成的因素要多得多。這樣，就使新建商品房的銷售價不斷上漲，居高不下。2012年物業管理師考試報名

2房產價格中隱含著土地價格。當前，在城市房產的交易價格中，均隱含著土地價格。在一個城市內，建筑結構、建筑標準、建筑形式、建筑年代、建筑用料、裝修設備、使用性質等完全相同的房屋，只是由于地段環境的不同，房屋的價格往往差別很大。地處市區繁華地段的房屋價格要比郊區不繁華地段的房屋價格高出許多，有的差價達一倍以上。這種差價實質上是一種超額利潤，它屬于土地的級差收益，大部分應該歸土地所有者即國家所有，而不應該全部歸房屋產權人所有。

3房產價值實現的形式多、時間長。由于房屋使用期限長，絕大多數房屋都要使用30年到80年，而且用途廣泛，其價值實現的形式也多種多樣。用于市民居住的房屋，其價值可能隨著房屋出售一次實現，也可能通過房屋出租經過多年才能實現。由于企業生產和經營的房屋，均屬于固定資產，其價值要通過折舊逐年加以實現。

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