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九、交通管制因素

交通管制對物業價格的影響結果如何，要看這種管制的內容和物業的使用性質。對于某些類型的物業來講，實行某種交通管制也許會降低該類物業的價值，但是對于另一些類型的物業來講，實行這種交通管制則可能會提高該類物業的價值。例如，在住宅區內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高物業的價值。

十、心理因素

心理因素對物業價格的影響有時是不可忽視的。影響物業價格的心理因素主要有如下方面：①購買或出售心態；②個人欣賞趣味(偏好)；③時尚風氣；④接近名家住宅心理；⑤講究風水或吉祥號碼，如講究門牌號碼、樓層數字等。下面列舉幾種情況：

1．物業需求者遍尋適當的物業，當選定了合意的物業后，如該物業的擁有者無出售之意，則物業需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意，因此，如果達成交易，成交價格自然會高于正常價格。

2．有時物業購買者出于自身的急迫需要，在與競爭對手爭奪中只求得到物業，從而會抬高價格。

3．物業擁有者偶然發生資金調度困難，急需現金周轉，無奈只有出售物業變現，這時的成交價格多會低于正常市場價格。有債務糾紛的物業，債務人為達到快速脫身的目的，會故意賤售物業。

市場法

第五節  收益性物業估價的基本方法

物業估價是為了特定的目的，對特定的物業(或物業權益)在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。一宗物業的客觀合理價格或價值，通常可以從如下3個途徑來求取：①近期市場上類似的物業是以什么價格進行交易的——   基于明智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似物業的價格，即基于類似物業的市場交易價格來衡量其價值；②如果重新開發建設一宗類似的物業需要多少費用——基于明智的買者肯出的價錢不會高于重新開發建設類似物業所必   需的代價，即基于物業的重新開發建設成本來衡量其價值；③如果將該宗物業出租或營業預計可以獲得多少收益——基于明智的買者肯出的價錢不會高于該宗物業預期未來收益的現值之和，即基于該宗物業的預期未來收益來衡量其價值。由   此在物業估價上產生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。

一、市場法

(一)市場法概述

市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發生過交易的類似物業進行比較，對這些類似物業的成交價格做適當的處理，以求取估   價對象客觀合理價格或價值的方法。

市場法適用的對象是具有交易性的物業，如物業開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。而那些很少發生交易的物業，如特殊廠房、學校、紀念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內并在估價時點的近期，存在著較多類似物業的交易。如果在物業市場發育不夠或者類似物業交易實例較少的地區，就難以采 用市場法估價。

運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③對可比實例成交價格進行處理。其中，根據處理的內涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調整。價格換算即建立價格可比基礎，價格修正即交易情況修正，價格調整包括交易日期調整和物業狀況調整；④求取比準價格。

(二)搜集交易實例

運用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例(一般來說，不能反映市場真實價格行情的報價、物業管理師報考條件標價是無效的。但這些報價、標價在一定程度上可以作為了解市場行情的參考)。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據此評估出客觀合理價格或價值。因此，首先應盡可能搜集 較多且真實的交易實例。

在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內容，一般包括：①交易實例物業的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產權、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環境、景觀等；②交易雙方，如賣方和買方的名稱、之間的關系；③成交日期；④成交價格，包括計價方式(如按建筑面積計價、按套內建筑面積計價、按使用面積計價、按套計價等)和價款；⑤付款方式，如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比率)、貸款方式付款(包括首付款比率、貸款期限)；⑥交易情況，如交易目的(賣方為何而賣，買方為何而買)，交易方式(如協議、招標、拍賣、掛牌等)，交易稅費的負擔方式，有無利害關系人之間的交易 (關聯交易)、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。

(三)選取可比實例

針對某一具體的估價對象及估價時點、估價目的，不是任何交易實例都可以用來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。我們把這些可用于參照比較的交易實例，稱為可 比實例。

選取的可比實例應符合如下4個基本要求：①可比實例物業應是估價對象物業的類似物業；②可比實例的成交日期應與估價時點接近；③可比實例的交易類型應與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正 常市場價格。

選取的可比實例數量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數量過多，一是可能由于交易實例的數量有限而難以做到，二是后續進行修正、調整的工作量大，因此，一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實例 即可。

(四)建立價格可比基礎

建立價格可比基礎包括如下5個方面：①統一付款方式；②統一采用單價； ③統一幣種和貨幣單位；④統一面積內涵；⑤統一面積單位。

物業由于價值量大，其成交價格往往采用分期付款的方式支付。估價中為便于比較，價格通常以一次付清所需要支付的金額為基準，因此需要將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次付清的數額。具體方法是通過折現 計算。

(例4，2]  某宗物業交易總價為30萬元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設月利率為o．5％，試計算該宗物業在其成交日期一次付清的價格。

[解]  該宗物業在其成交日期一次付清的價格計算如下：

在統一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。土地除了單位土地面積上的價格，還可為單位建筑面積上的價格——樓面地價。在這些情況下，單位面積是一個比較單位。根據估價對象的具體情況，還可以有其他的比較單位，如倉庫以單位體積為比較單位，停車場以每個車位為比較單位，旅館以每個房間或床位為比較單位，電影院以每個座位為比較單位，醫院以每個床位為比較單位，保齡球館以每個球道為比較單位，等等。但有些可比實例宜先對其總價進行某些修正、調整后，再轉化為單價進行其他方面的修正、調整。因為這樣處理時，對可比實例成交價格的修正、調整更容易、更準確。例如，估價對象是一套門窗有損壞的商品住宅，選取的可比實例的門窗是完好的，成交總價為20萬元。經調查了解得知，將估價對象的門窗整修或更新所需要的正常費用為o．5萬元，則宜先將該門窗是完好的可比實例的成交總價20萬元，調整為門窗是損壞的總價19．5萬元(20—0．5＝19．5)，然后再將此總價19．5萬元轉化為單價進行其他方面的修正、調整。

在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行交易日期調整，則對進行了交易日期調整后的價格，應采用估價時點時的匯率進行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買人中間價。在統一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

在現實的物業交易中，有按建筑面積計價、有按套內建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算公式如下：

在面積單位方面，中國內地通常采用平方米(土地面積單位除了平方米，有時還采用公頃、畝)，中國香港地區和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺地區和日本、韓國一般采用坪。由于

Lh㎡=10000㎡

1畝＝666．67㎡

1平方英尺＝0．09290304㎡

1坪＝3．30579㎡

所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米下的價格如：

平方米下的價格＝公頃下的價格÷10000

平方米下的價格＝畝下的價格÷666 .67

平方米下的價格＝平方英尺下的價格÷0.09290304

平方米下的價格＝坪下的價格÷3.30579

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