★★物業服務費的繳納和督促

1. 非業主使用人的交費責任。條例規定業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，即使存在這一約定，業主仍然負連帶繳納責任。所謂連帶繳納責任是指當物業使用人不履行或者不完全履行與業主關于物業服務費用繳納的約定時，業主仍負繳納物業服務費用的義務，物業管理企業可以直接請求業主支付物業服務費用。

2. 未交付房屋的交費主體。條例規定，己竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

3. 業主委員會對欠費業主的督促義務。條例和物業服務收費管理辦法均明確規定：對于欠費業主，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。對于拒不交費的業主，物業管理企業有權依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業主交費。

★物業服務合同

1.物業管理企業與業主確定聘用關系的法律形式是雙方簽訂物業服務合同;

2.物業服務合同是確立業主和物業管理企業在物業管理活動中的權利義務的法律依據;

3.物業服務合同屬于民事合同的范疇，在合同法中屬“無名合同”;

4.條例明確的將業主和物業管理企業之間的合同定義為物業服務合同。

5.根據不同物業管理階段和不同的簽約主體，現實存在兩種物業服務合同：一種是在前期物業管理階段，由建設單位選聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同;另一種是業主或業主大會選聘物業管理企業所簽訂的物業服務合同。

★★物業服務合同應具備的主要內容：

1. 物業管理事項;2。物業服務質量;3。物業服務費用;4。雙方的權利義務;5。專項維修資金的管理與使用;6。物業管理用房;7。合同期限;8。違約責任。物業服務合同除需明確以上八項內容外，還應包括當事人雙方根據物業服務需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責條款約定、合同履行爭議的解決方式等。

★關于物業管理資料的移交問題條例作出如下規定：1。物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理驗收手續，業主委員會應當向物業管理企業移交物業管理資料;2。物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理資料交還給業主委員會;3。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

★★★前期物業服務合同

(一)前期物業服務合同的特征：1。具有過渡性;2。由建設單位和物業管理企業簽訂;3。是要式合同。(要式合同指法律要求必須具備一定形式的合同。)

(二)前期物業服務合同的時效：條例規定：前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。(即：1。前期物業服務合同可以約定期限;2。前期物業服務合同是一種附終止條件的合同)

(三)前期物業服務合同的主要內容：1。合同當事人與物業的基本情況;2。物業服務內容與質量;3。物業服務收費方式;4。物業經營管理活動的內容;5。物業的承接查驗;6。物業的使用與縱護;7。專項維修資金;8。違約責任;9。其他事項

 ★★物業管理企業的義務

(一)物業管理企業維護物業管理區域秩序的義務

(1)。業主違反物業管理區域物業管理區域秩序的主要表現：1。侵占公共場地，私搭亂建，損害居住環境;2。建規裝修，拆改房屋結構和設備設施，造成財產損害和安全隱患;3。安裝設備設施，侵犯相關業主正當權益;4。違反規定飼養寵物，損害環境，影響相鄰業主生活;5。經營活動污染環境、噪音超標，給相鄰業主生活與經營造成損害;6。使用房屋、陽臺荷載超標，給相鄰業主造成安全隱患;7。使用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危險物品，給相鄰來主造成安全隱患;8。占用房屋共用露臺、門廳或公共通道，影響他人使用和通行;9。阻撓、妨礙或者拒絕配合物業管理企業實施正常的房屋修繕，損害相關業主正當權益;10。其他損害公共秩序和違反業主公約及物業管理區域規章制度的行為。

(2).維護物業管理區域秩序的主要方式：履行告知義務、履行制止義務、履行報告義務。

(3)。業主違反物業管理秩序的法律責任：侵權責任

(二)物業管理區域的安全防范協助義務

(1)。物業管理企業在安全事故中的義務。條例首先強調了物業管理企業在安全防范工作中的地位，是協助相關主管部門做好安全防范工作，而不是對物業管理區域內的安全防范工作全面負責;其次在發生安全事故時物業公司要履行三項義務：1。立即采取應急措施，避免擴大損失;2。及時向有關行政管理部門報告事故;3。協助做好救助工作。

(2)。物業保安人員的職責。物業保安人員的主要職責是維護物業管理區域內公共秩序，為業主提供良好的生活環境。

★★物業管理企業的責任：條例規定“物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”

這句話可以這樣理解：1。對不履行合同約定，造成業主人身和財產損害的，物業管理企業應承擔相應的合同責任，而非法定責任;2。不能簡單地認為既然實施了物業管理，物業管理企業就應當保障業主的財產和人身安全，對業主在物業管理區域內受到的人身和財產的損害，物業管理企業就應當承擔完全的法律責任(主要是民事責任)，物業管理企業承擔責任有一個前提條件，就是物業管理企業未能履行物業服務合同的約定;3。物業管理企業未能履行物業服務合同中的約定，導致業主人身、財產受到損害的，“依法”承擔的是“相應”的法律責任。所謂相應即：根據不同的情況，承擔不同類型的責任;根據物業服務合同的不同約定，承擔不同的責任。

★★★物業使用與維護中的相關規定：

一、 公共建筑和共用設施規劃用途不得擅自改變。對確需改變公共建筑和共用設施用途的情況，當事人必須依照法律程序進行，通過向規劃部門提出申請，經規劃部門批準后方可實施;條例要求業主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法向規劃部門辦理有關手續后告知物業管理企業，以便物業管理企業及時調整管理方案;物業管理企業無權決定改變公共建筑和共用設施用途，確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論同意后，由業主委員會依法辦理有關行政審批手續。

二、 物業管理區域內的道路場地不得擅自占用與挖掘。

三、 公用事業單位應當依法履行相關管線和設施設備的維修養護責任。

四、 業主裝飾裝修房屋應當依法規范。裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權利的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提;條例規定了業主裝修房屋前對物業管理企業的告知義務;同時物業管理企業在知道業主裝修后應當將相關禁止行為和注意事項告知業主。

五、 利用物業共用部位、共用設施設備經營應當遵守有關規定。利用物業共用部位、共用設施設備經營收益應當優先用于補充住宅專項維修資金(1。收益來源于利用共用部位、共用設施設備經營所得，應該主要用于其維修養護;2.住宅專項維修資金是房屋的“養老金”，由全體業主按照產權份額分期繳納，一旦急需時所需數量巨大，利用共用部位、共用設施設備經營所得補充住宅專項維修資金有利于及時籌備所需資金);利用物業共用部位、共用設施設備經營的前提是，必須符合國家、地方有關共用部位、共用設施設備安全使用、管理等相關要求及規定。

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（責任編輯：中大編輯）

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