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三、房地產市場的機制

房地產市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經濟體制。世界各國的經濟體制有兩個極端，一種是自由市場經濟，另一種是計劃經濟，還有許多國家的經濟體制均介于兩者之間。我國目前發展的是社會主義市場經濟，在這種經濟體制下，作為市場經濟核心的價格機制對市場起著由醒的調節作用，但作為計劃經濟特征的國家宏觀調控仍然對市場產生著重要的影響。隨著我國房地產市場的發展，價格機制的作用在逐漸增強。

人們經常使用市場供求關系曲線，通過建立起某種產品的單位價格與該產品在單位時間內的供求數量關系，來幫助了解價格機制對市場供求關系的調節作用。在利用圖5—3分析價格與供求數量的關系時，有三個方面的問題值得注意，一是要有一個單位時間周期的概念，因為脫離了時間來分析供求數量問題是沒有任何意義的，這里的單位時間通常是年、季度或月；二是為了分析問題方便，進行了除價格和供求數量外其他影響因素都不發生變化的假設，實際上我們很容易發現，影響需求數量的因素除價格外往往還有消費者收人變化和不同商品之間的替代關系等；三是為分析問題方便把供給和需求曲線都簡化成了直線，這樣做能滿足定性分析的需要。

從圖5—3中的供給曲線和需求曲線不難看出，某種商品的單位價格上升會導致需求量的減少和供給量的增加。供給和需求曲線的交點正為市場均衡點。所對應的價格P稱為均衡價格，在這樣的價格下，既沒有多余的供給，也沒有更多的需求，供給量和需求量相等，生產者和消費者皆大歡喜。我們可以通過圖5—4所示的情況，來說明這一特殊的市場概念。假如在某城市的住宅市場上，新建住宅的均衡價格為50萬元，均衡供求數量為2000套。如果每套住宅的銷售價格變為75萬元，就會出現供給過剩從而導致住宅不能銷售出去的情況，而要使市場達到均衡點正，就需要將價格下調，使需求曲線從H變到E、供給曲線從h變到正；而如果每套住宅的銷售價格變為25萬元，就會出現供不應求從而導致住宅供給短缺，要想使市場在每套住宅50萬元的價格下達到均衡，就需提升銷售價格，使需求從F減少到E、供給從f增加到E。

在任何一個市場上，供給和需求曲線都能形成一個均衡(點)價格，但市場的這種均衡也有穩定和非穩定之分，如果市場價格由于某種因素的作用脫離了均衡點，但在各種市場因素的作用下又能形成一個新的供求平衡點，則這種均衡叫做穩定均衡；如果原有的均衡狀態被打破后不能形成一個新的均衡點，則這種均衡就叫做非穩定均衡。穩定均衡和非穩定均衡之間的區別可以用兩個受力變形后的球來說明，一個球是硬橡皮球，其受壓后會變形，但壓力消除后能恢復原狀；另一個球是橡皮泥制作的球，其受壓后也會變形，但壓力撤銷后不能再恢復原狀。前者就是穩定平衡，后者就是不穩定平衡。

當市場條件發生變化時，供求關系曲線就會發生變化。例如，住房抵押貸款利率上升或貸款價值比率下降時，如果其他因素保持不變，商品住宅需求就會減少。如圖5—5所示，商品住宅需求曲線由D1變為D2，如果住宅價格仍為戶，則居民購買商品住宅的需求量下降為Qa，如果開發商供給的商品住宅數量仍為Q，則市場上就會有積壓的商品住宅量Q—Qa出現。然而，開發商往往要降低價格以減少其商品房積壓，在降價的情況下居民會有更多的需求數量，這樣就達到了一個新的市場均衡，這個新的均衡價格就是圖5—5中的P1，而新的供求平衡的數量是Q1。

房地產市場結構和細分

第三節  房地產市場結構與市場指標

一、房地產市場結構

從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區域結構、產品結構、供求結構和投資結構。2012年物業管理師報名時間要實現房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定的市場目標，保持房地產業與社會經濟及相關產業協調發展，必須準確把握房地產市場上的這些主要結構關系。

1．總量結構：從房地產市場整體出發，分析開發和銷售之間的數量結構關系，考察房地產供求之間的總量差距。

2．區域結構：分析在全國不同地區之間，房地產市場發育情況的差異和特點，考察不同區域或城市之間，房地產市場的開發規模、主要物業類型、房價水平和政策措施的差異。

3．產品結構：從經濟發展階段出發，考察房地產市場中住宅、寫字樓和商業用房等不同物業類型之間的投資比例關系，分析其產品結構布局的合理程度。

4．供求結構：針對某一物業類型，分析其市場內部不同檔次物業的供求關系；并從市場發展的實際情況出發，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態。

5．投資結構：根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態協調關系。

二、房地產市場細分

從識別和把握房地產宏觀市場環境的角度出發，我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。

(一)按地域細分

房地產的不可移動性，表明其受地區性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區性市場，人們認識和把握房地產市場的狀況，也多從地域概念開始，因此按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方式。

地域所包括的范圍可大可小，由于房地產市場主要集中在城市化地區，所以最常見的是按城市劃分，例如北京市房地產市場、上海市房地產市場、北海市房地產市場等。對于比較大的城市，其城市內部各區域間的房地產市場往往存在較大差異，因此常常還要按照城市內的某一個具體區域劃分，如上海浦東新區房地產市場、北京亞運村地區房地產市場、深圳市羅湖區房地產市場等。從把握某一更大范圍房地產市場狀況的角度，除按城市劃分外，還可以按省或自治區所轄的地域劃分，如海南省房地產市場、山東省房地產市場等。當然我們還可以說中國華北地區房地產市場、美國房地產市場、東南亞地區房地產市場、亞洲房地產市場、世界房地產市場等。但一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。

(二)按房地產用途細分

由于不同類型房地產在投資決策、規劃設計、工程建設、產品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大差異，2012年物業管理師考試時間因此需要按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業市場(含普通住宅、別墅、公寓市場等)、商業物業市場(寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等)、工業物業市場(標準工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房、工業寫字樓、倉儲用房等市場)、特殊物業市場、土地市場等。

(三)按存量增量細分

通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產資源的有效配置，而且由于房地產市場中存在的“過濾”現象，能促進增量市場的發展。

(四)按交易形式細分

按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產交易包括房地產買賣、租賃和抵押。由于同一時期、同一地域范圍內某種特定類型房地產的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產交易形式對市場進行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國城市土地所有權屬于國家，因此土地交易實質是土地使用權的交易；新建成的房地產產品交易，存在著銷售(含預售)、租賃(含預租)和抵押等子市場；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

(五)按目標市場細分

從市場營銷的角度出發，可以將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。通常情況下，可以將某種物業類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等；也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

上述五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。

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