為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

處理好與房地產之間的關系

提前介入物業管理

由于發展商在項目規劃設計、施工階段，很少或根本就不關心后期物業管理的問題，因此，有棵能為后期物業管理造成很多的不便。例如，某物業在設計時，根本就沒有考慮在廣場綠地上放置引水設備如噴淋頭等；而大面積的廣場綠地在移交給物業管理時需要不斷地澆水，只有從遠處用人工運水澆灌，加大了物業管理的人工成本。所以，物業管理企業盡早介入物業的設計施工階段，將會節省后期的管理費用。

嚴把驗收關

在物業建設施工中，可能因為種種原因留下工程質量不達標或配套設施不完善等方面的問題；更何況有的不屬于保修，或者有的項目在保修期內不容易發現問題。而這些在物業管理企業驗收接管后，責任將都由物業管理企業承擔。當然，類似共用設施設備的維修經費可以從維修基金中支付，但如果業主較起真來，認為責任在物業管理，那時，物業管理也難脫干系。此外在工程項目的保修期間，雖然由建設施工單位負責，但主動權仍然在發展商手中；這些問題還會帶來一系列的不良反應，如因為物業存在質量等問題，使業主產生不滿，而業主的不滿又往往以不交費等形式反映出來，最終受損害的只能是物業管理企業。因此，物業管理企業在接管驗收時嚴格把關，將問題盡早地暴露出來，將會減少后期的麻煩。

分清發展商的承諾責任

一些房地產開發企業在售房時，為了促銷常做出很多承諾，其中就包括對物業管理方面的承諾。例如，某發展商公開聲明，對業主減免3年的物業服務費，對前50名購房者減免停車管理費等。實際上，他們的這種承諾如果發生在前期物業管理期間，又寫在與業主簽訂的售房合同中，作為責任主體，發展商的這種承諾是可以的。這時候，物業管理企業就必須明確發展商是否有這些承諾，并提前做好準備，因為這些承諾必須由發展商掏腰包。如果發展商不能兌現承諾，那么，當物業管理權移交給業主時，物業管理企業將會惹上很多煩惱。所以，物業管理企業必須慎重看待發展商在物業管理方面向業主做出的各種書面或口頭的承諾，并予以妥善處理。

淺談提高物業管理企業的核心競爭力

隨著中國加入世界貿易組織，融入國際市場經濟的步伐加快，非凡是物業管理條例的不斷貫徹落實，物業管理這一二十一世紀的朝陽產業越來越受到關注。與體制相關，聯系到行業的整合以及加入 WTO 的背景，被視為物業管理業軟肋的人才問題顯得越發嚴重。因此，培養復合型人才，實行全員市場準入，強化復合型人才能力，將成為物業管理企業的核心競爭力所在。

物業管理企業的人才是企業重要的組成部分，提高其素質水平有利于規范企業內部秩序，提高企業內員工建設企業的積極性，有利于有效地整合組織內部資源，塑造起組織價值，增強本企業在市場中的競爭力。中國目前現有的物業管理企業在經濟發展中占有一定的比重，其發展進程對我國總體經濟的發展有著重要的影響，物業管理企業要想發展，要想創新，就必須有高素質、復合型的人才，企業必須制定正確的競爭戰略以謀求發展。所以培養企業復合型人才，提高企業人員素質這一問題是不容忽視的。

一、物業管理人員素質存在的主要問題

1. 現在的物業管理公司大部分由房管所或單位房管部門轉制而來，而房管所和單位房管部門作為后勤部門。這一點在物業管理發展相對滯后的地區表現得更為明顯。因此，大部分物業管理公司成立之初，就背上了沉重的人員包袱。同樣，由房地產公司派生出來的物業管理公司，一開始主要也是由房地產公司的“冗員”組成的，而且物業公司還要不斷地接收上級房地產公司分流下來的人員。因此，大部分物業管理公司建立之初就存在人員素質相對較低的問題，這一現象即使在物業管理發展比較好的南方也表現明顯。

2. 物業管理公司由于經濟和行業人才培養機制落后等原因，人才的引進與培訓工作一直比較滯后。城市成立物業管理培訓機構的也很少。屈指可數的高校物業管理專業和培訓機構，相對于全國 200 多萬的物業管理從業人員來說，只能是杯水車薪。

二、物業管理企業的人才需求

我國物業管理正處于上升期，物業管理的推行短時將全面鋪開。全國絕大部分城市已引進和推廣了物業管理新體制，但據統計，全國物業管理的覆蓋面只占物業總量的 30 ％，經濟發達城市僅為50 %。物業管理未來的市場空間巨大，因此物業管理企業對專業的物業管理人才的需求是有很大空間的。所謂專業的物業管理人才應該是復合型人才，也就是多功能人才，其特點是多專多能，能夠在許多領域大顯身手。當今社會尤其是物業管理行業，學科交叉，知識融合，技術集成。每個人都要提高自身的綜合素質，即要拓寬知識面，又要不斷調整心態，變革自己的思維方式。專業的物業管理人才應必備以下幾項素質：

1. 全新的物業管理理念。

物業管理雖是朝陽產業，但由于長期的傳統房管操作模式至今還影響著相當一部分物業管理從業人員的思想和行為，致使許多問題長期存在。在許多地方開展的行風評議活動中，對物業管理的評價一般都處于中下游的地位。作為物業管理職業經理人，必須更新觀念，把以管為首轉向以業主為先，以服務為中心，讓業主滿足，讓社會滿足。改變習慣勢力是艱難的，非要有恒心和毅力不可。但這樣的改變是根本性的、革命性的，對物業管理行業的發展和推動意義深遠，物業管理職業經理人為此將付出巨大的努力。

2. 遵紀守法的自覺性和按章辦事的原則性。

物業管理職業經理人在企業整個經營管理活動過程中，必須遵紀守法，按章辦事。物業管理事無巨細，包羅萬象，稍有疏忽，就有可能招致被動，給企業的形象、聲譽乃至經濟效益帶來損害。物業管理職業經理人作為領軍人物，要帶頭學法、知法、懂法、守法。要熟知憲法，也要熟知民法和物權法，即便看似雞毛蒜皮的小事，也要對照 《 物業管理條例 》 和相關的政策法規辦事，來不得半點馬虎。

3. 嫻熟的溝通能力和公關技巧。

物業管理職業經理人的溝通協調能力是不可或缺的條件。具備了這些條件，職業經理人就能在日常工作中把各類矛盾和問題分而化之，攻而克之，游刃有余。在物業管理行業，絕大多數投訴是由于業主與企業溝通不暢而引起誤會甚至偏見；與物業管理企業業務相關的部門和單位更多，溝通和協調更是頻繁，更顯得重要。所有這一切，物業管理職業經理人都應綜合自身的人格魅力、職業操守、業務知識、社會經驗，妥善應對，合理處置。更要未雨綢繆，著眼長遠，在屬下面前擔當起示范和教育職能。久而久之，企業的運行必會更加順暢。

4. 較為精通的專業知識和市場經濟知識。

市場經濟的優勝劣汰機制，為物業管理職業經理人提出了高標準要求：必須精通業務，專能結合，熟練把握市場經濟所要求的各類知識，才能掌控大局，把握規律，贏得先機，爭取主動。隨著知識經濟時代的到來，技術發展日新月異，高科技產品換代迅速，物業管理行業涉及的方方面面很多，只有具備較強的專業知識和市場經驗，才能領導企業走向規范。

三、用機制創新留住人才

面對物業管理企業的人才困境和人才危機，許多物業管理企業也開始熟悉到這個問題，但相對于其他行業，物業管理企業對于人才的重視仍顯不足，對人力資源的治理明顯缺乏有效的手段和應對措施。制度創新是現代企業發展的生命力之所在。面對激烈的市場競爭，物業管理企業只有選擇制度創新，才能真正按照市場經濟的規則來運作人力資源這一非凡“資本”，使人力資源的配置達到最優。

大量事實證實，早期市場競爭的焦點在價格，而現代市場的競爭則是管理的競爭、服務的競爭、人才的競爭、實力的競爭、意識的競爭。隨著人們生活水平的不斷提高，物業管理將在人們的生活中扮演越來越重要的角色。人才是行業發展的要害因素，不但要有杰出的領導人才，更要有復合型的能干的人力，物業管理企業假如要迅速發展壯大，在人才競爭方面，就必須樹立起自己獨特的人才觀，使人才既進得來也留得住，還要不斷有進步。應堅持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構筑企業的人才高地。同時建立有效的激勵機制，始終把員工培訓放在企業發展戰略的高度來對待。

這種激勵機制應包括5 種：榮譽激勵、物質激勵、參與企業民主管理活動的激勵、升職激勵和提供學習深造機會的激勵。員工培訓方面重點抓好物業管理法規知識、崗位技能、消防知識、服務意識、禮儀禮節、職業道德、電腦操作以及文化科技知識等方面的培訓。通過運用各種手段，造就一支年輕化、知識化、專業化，政治過硬、思想活躍，具有豐富實踐經驗和開拓創新精神的物業管理隊伍。

相關文章：

2012年注冊物業管理師考試綜合能力知識輔導匯總21-30

相關推薦：

上傳真題，拿大獎 詳情點擊查看

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁