第一章物業管理概述

★★★物業管理概念：物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

對條例定義的理解：

1. 物業管理是由業主通過選聘物業管理企業的方式來實現的活動。

條例調整和規范的范圍僅限于業主選聘物業管理企業所進行的物業管理服務活動。這并不意味著業主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束。比如：民法通則、合同法、物權法。

是否選聘物業管理企業來對物業實施管理，是業主的權利。條例并不強制業主必須選擇物業管理企業來實施物業管理，但是，如果業主通過選聘物業管理企業的方式來對物業進行管理，則應當按照條例的規定來進行。

2. 物業管理活動的基礎是物業服務合同。

物業管理活動的實質是業主和物業管理企業就物業管理服務為標的所進行的一項交易。

業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎，物業管理企業是基于物業服務合同的約定來為業主提供物業管理服務的。雙方是平等的民事法律關系。

3.物業管理的內容是對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護。

★條例調整的范圍：

1.既調整住宅物業的物業管理活動，也調整非住宅物業的物業管理活動。至于兩者的差別，可以通過物業服務合同來解決。但是需要注意：在前期物業管理階段的招投標制度、專項維修資金制度僅適用于住宅物業。

2.適用的范圍，既包括城市，也涵蓋鄉村。

★物業管理的市場化特征。物業管理的基本特征是市場化

1.房地產物質形態的演變導致了物業財產狀況的演變。建筑物區分所有權

2.多元化的物業權屬狀況要求物業管理形式與之相適應。單個業主對全體業主共同享有的權利無權單方作出決定，同時單個業主也沒有義務全額承擔應由全體業主共同履行的義務。任何業主的任何一項關系全體業主權益的決定，都必須取得多數業主的同意，否則就會構成對其他業主權利的侵害。

3.物業管理活動應當遵循市場原則。

其本質就是業主將自己的物業管理職能從物業管理權限中分離出去，全體業主仍然享有物業管理的決策權，但管理職能交由物業管理企業實施。將市場化原則作為物業管理活動的前提條件：一是強調為主在市場活動中的自主權，其具有充分的自主選擇權;二是強調物業管理活動必須納入市場秩序。

3. 非市場性的房屋管理不屬于物業管理。

★★物業管理的特征。社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特征。

1. 社會化。物業的所有權、使用權與物業的經營權相互分離，是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的社會化專業分工，則是實現物業管理社會化的必要條件。

2. 專業化。要求物業管理企業必須具備一定的資質等級，要求物業管理從業人員必須具備一定的職業資格。

3. 市場化。市場化是物業管理最主要的特點，通過市場競爭機制和商品經營的方式所實現的商業行為就是市場化，雙向選擇和等價有償是物業管理市場化的集中體現。

★ 物業管理的產生與發展

1.物業管理起源于19世紀60年代的英國，主要人物“奧克維婭·希爾女士”，后來英國成立非盈利性行業組織—皇家特許屋宇經理學會。

19世紀末20世紀初，美國出現了專業化的物業管理機構。

2.我國改革開放前的城鎮住房制度主要呈現三個特征：投資由國家和國有企業統包;分配采取實物分配;消費采取福利低租金和國家包修包養制度。

3.1978年我國房地產領域的三項改革：城鎮住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產生產方式改革。

4.1981年3月10日，深圳市物業管理公司掛牌成立，但是他只是按照社會化、專業化的管理原則和企業經營的方式并未市場化。

5.1993年，深圳市人大頒發了全國第一部物業管理地方性法規《深圳經濟特區住宅小區物業管理條例》;建設部于1994年頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》

6.1995年，青島，建設部主持召開了全國第一次物業管理工作會議;1997年，建設部在大連召開了全國第二次物業管理工作會議;1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業管理工作會議，推廣深圳物業管理項目招標制度和經驗，這次會議主要解決了物業管理市場問題。

7.2000年中國物業管理協會成立。

★★物業管理在社會經濟中的地位與作用

1. 實施物業管理有利于促進經濟增長。居住消費本身包含眾多的消費環節：購房消費支出;家庭裝飾裝修、家具家電等消費支出;使用過程中的水、電、氣、暖等方面的長期消費支出;房屋大、中修及設施設備改造以及物業管理消費支出，其中后三類消費支出要大大超出購房支出。

2. 實施物業管理有利于提高人民群眾居住質量。

3. 實施物業管理有利于增加就業。

4. 實施物業管理有利于維護社區穩定。

5. 實施物業管理有利于推動房地產為的良性發展。

★在我國短暫的物業管理發展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下原因：1。我國當前仍處于計劃經濟向市場經濟的轉型期，由福利制的房屋管理模式轉變為市場化的物業管理模式,需要政府發揮應有的作用;

2.物業管理是我國城市管理的重要組成部分,物業管理的水平直接關系到城市管理的水平,而城市管理是政府的主要職能,從城市管理職能角度考慮,政府必須對物業管理進行適度干預;

3.普通商品房、以濟適用房和廉租房的物業管理是廣大百姓的民生問題，直接關系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩定，需要政府從全局的高度進行必要的監管。

★我國物業管理以條例為分水嶺，分為條例頒布前后兩個階段。

(一)條例頒布前的物業管理制度建設

1.條例頒布前的物業管理制度建設的特點：借鑒性、過渡性、針對性

2.1994年3月23日建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，確立了城市新建住宅小區物業管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向;是我國第一部系統規范物業管理制度的規范性文件，是推動我國全面開展物業管理活動的基石，對我國建立物業管理活動秩序產生了重大影響。

3.建設部1995年印發了《全國優秀管理住宅小區標準》;1997年建設部印發了《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》;2005年5月建設部發布了《關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知》及其附件。

4.1996年建設部下發《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》

5.1996年建設部和國家計委聯合下發《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，己被2003年的《物業服務收費管理辦法》取代

6.1998年財政部頒布了《物業管理企業財務管理規定》

7.1998年11月建設部財政部印發了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》

8.1999年建設部印發了《物業管理企業資質管理試行辦法》，己被2004年3月《物業管理企業資質管理辦法》取代

9.2002年3月建設部發布了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(110號令)是物業管理企業提供裝飾裝修管理服務的法規依據，對規范裝飾裝修行為起到了重要作用。

(二)條例頒布后的物業管理制度建設。

1.條例頒布后的物業管理制度建設的特點：配套性、經驗性、操作性

2.2003年6月8日，國務院頒布《物業管理條例》，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段，標志著我國物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期

3.2003年6月建設部發布《業主大會規程》

4.2003年9月建設部發布《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》

5.2003年11月國家發改委、建設部發布《物業服務收費管理辦法》

6.2004年1月中國物業管理協會制訂《普通住宅小區物業管理服務等級標準》

7.2004年3月建設部發布《物業管理企業資質管理辦法》

8.2004年7月國家發展改革委員會、建設部發布《物業服務收費明碼標價規定》

9.2004年9月建設部發布《業主臨時公約(示范文本)》和《前期物業服務合同(示范文本)》

10.2005年11月人事部、建設部發布《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考試實施辦法》和《物業管理師資格認定考試辦法》

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（責任編輯：中大編輯）

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