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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

二、房屋及設施設備維修養護計劃的實施

(一)修前預檢

修前預檢是對待修房屋、設施設備進行全面的檢查，目的是掌握修理對象的技術狀態。

修前預檢可按下面的步驟進行：

(1)技術人員首先要閱讀技術說明書和各類圖紙，熟悉對象的結構、性能和技術指標。其次是查看技術檔案，了解對象的故障及其修理的歷史情況；

(2)使用和維護人員介紹對象目前的技術狀態和主要缺陷；

(3)進行外觀檢查，如磨損、油漆及缺損情況等；

(4)進行運行檢查，開動設備，觀察運行情況；

(5)按部件解體檢查。將有疑問的部件拆開細看是否有問題，拆前要做好記錄，以便解體時檢查及裝配復原之用；

(6)預檢完畢后，將記錄進行整理，編制維修工藝準備資料，如修前存在問題記錄表、零配件修理及更換明細表等。

(二)修前資料準備

修前預檢結束后，工程技術人員須準備各類圖紙、圖樣、記錄表格以及其他技術文件等。

(三)修前工藝準備

資料準備工作完成后，根據情況決定是否編制修理的工藝規程或設計必要的工藝裝備等。

(四)其他準備

其他準備包括對材料及零備件、專用工、量具和設備的準備，2012年注冊物業管理師報名時間以及具體落實停修日期和時間、向業主和有關部門發出通知、清理作業現場等設施設備停修前的準備工作。

(五)組織實施

要嚴格按照房屋及設施設備的維修計劃實施，在確保安全的前提下，注意控制以下幾個因素：

1．質量的控制

對維修養護質量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質量的驗收檢查，確保維修養護工作能夠達到計劃的質量標準。

2．進度的控制

物業的房屋和設施設備的使用率較高，停機維護一般都會給物業的使用造成不便。對維修養護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養護工作對物業使用的影響，也有利于降低成本。

3．成本的控制

通過對維修養護成本的構成要素進行有效控制，提高維修養護工作的經濟性。

(六)驗收和存檔

企業應該根據房屋及設施設備維修養護項目實際情況和工程量，采取適當的驗收方式。驗收時應注意以下幾個問題：維修養護工作是否按照計劃全部完成？維修養護工作是否達到要求的質量標準？維修養護工作的效率如何？成本控制的效果如何？如果未能滿足計劃要求，原因是什么？采取何種補救措施？

維修養護工作的存檔應該包括維修養護的計劃、預算和批準文件、維修養護工作記錄、更換材料和零配件記錄、竣工圖和驗收資料等。

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