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警惕，管好小區的“保命錢”

血的教訓，值得深刻反思的維修基金

現仍有效的《廣東省物業管理條例》（1998年10月1日實施）第三十二條規定：“業主委員會應當設立物業管理維修基金。物業管理維修基金由物業建設單位按物業總投資的百分之二，在向業主委員會移交物業管理權時，一次性劃撥給業主委員會，其所有權屬全體業主共同所有”。在其實施僅三個月時，建設部關于印發《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的通知實施，開發商紛紛借此拒交專項維修資金。《廣東省物業管理條例》的上述規定幾成空文。

1999年8月，李女士與廣州某有限公司（簡稱東華公司）簽訂合同，購買東悅居一套房子。開發商是在1998年10月1日后取得商品房預售許可證的。房子買了幾年，但維修基金一直沒有著落，李女士于是在2003年８月以開發商不給其繳納物業維修基金為由，把開發商告上法院，此案被稱為“廣州維修基金第一案”。僅廣州市，與此案相似情況的業主就達數十萬戶、涉及的維修基金以數十億計，且因法規“打架”可能最終需要全國人大常委會裁決。一直以來，該案備受社會關注，省、市、中央各大媒體亦曾廣泛報道。

本案在經歷了起訴、被駁回、法院同意受理、一審、二審等多個階段、長達三年之久后，一個令人意外的終審裁定，毀滅了所有人的期待，維修基金的遺留問題將繼續存在下去。

廣州數十億維修資金被吞，如此事件不了了之，留下的是業主無奈的痛苦以及社會沉痛的思考。難道一定要等到重大責任事故發生，社會付出沉重代價的那一天，我們才能醒悟嗎？像本案這樣，建設單位早已收走維修基金，卻無法讓它回到業主手中，一筆筆維修基金巨額款項去向不明，應當引起所有人的深思，我們不能讓這樣血的教訓再次重現。

管好、用好專項維修資金之我見

物業管理企業作為專項維修資金使用的直接參與者，如何為業主管好、用好這筆房屋的“保命錢”，將是一種前所未有的考驗，這種考驗是一種社會責任與良知的考驗，更是和諧社會建設的基石。

1.小區共有設施設備的管理、維護、保養和什么條件下使用這筆“保命錢”，筆者認為，對于它的使用，業主委員會更應該慎而慎之。用好了可以管70年，堅決反對不負責任的業主委員會過早濫用專項維修資金。

2.政府應本著高度負責的精神，研究出臺相關的操作細節，防范任何會對專項維修資金產生不利的可能。

防范一，業主委員會和物業管理公司勾結，本應由物業管理公司承擔的維護、保養的職責，巧用某些名義嫁接到專項維修資金中來。

防范二，物業管理公司與政府主管部門相關人員勾結，虛報維修成本，增大專項維修資金支出，甚至是套空。

防范三，政府主管部門相關人員借此審批權，與物業管理公司或業主委員會或銀行間出現“錢權交易”。

雖然新出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》第35條至40條規定，一是買受人未繳房屋維修資金，但開發建設單位或公房售房單位將房屋交付買受人的，由縣級以上房地產主管部門責令限期改正，逾期不改的處以罰款；二是挪用維修資金的，沒收非法所得，并處以挪用金額2倍以下罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任；物業服務企業挪用維修資金，情節嚴重的吊銷其資質證書；三是對房屋維修資金各級管理部門挪用維修資金的具體懲處辦法也做了詳細規定。這樣的法律規定，在一定程序上細化了對挪用維修資金的處罰要求，強化了處罰力度，對打擊挪用維修資金起到了更大的威懾作用。但還是一句話，難道一定要等到重大責任事故發生，社會付出沉重代價的那一天，我們才能醒悟嗎

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