為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業經營管理輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

空調費的核算

1電費

中央空調之公共用電有主機和輔機(水泵、冷卻塔等)兩部分，所以：

2水費。

3維修費(僅指公共部分，各業主戶內風機由業主負責費用)，包括材料和人工費用。

41～3項之不可預見費用，按10%計算。

注意：由于辦公樓、商場的人流量不同，所以制冷量在設計時也不一樣。在提出上述之后，各類型物業要根據其設計數據調整價格。如商場一般制冷量是寫字樓的2倍，所以，對于商場的空調費分攤就應是(元/月·平方米)。

5更新儲備金。

環衛清潔費的核算

1人工費。包括管理人員及工人的工資、福利津貼、獎金、保險、制服等。F1(元/月)

2清潔機械材料費。其中大型清潔機械，如大樓幕墻清潔設備、打蠟拋光機等，按價值和使用年限折算出每月的值；日常易耗品及工具，每月作預算。F2(元/月)

3垃圾桶購置費。

4垃圾清倒費。

5化糞池清理費。

6水池清潔費。

7清潔環衛所需之其他費用。

保險經營

(一)保險宣傳

保險宣傳是保險展業的開路先鋒。

1保險宣傳的方式

保險宣傳的方式有多種多樣，如廣告、座談會、文藝演出、電臺、報刊、宣傳品及設立咨詢站等，要借助經濟界、理論界、新聞界的力量，使保險宣傳工作社會化。

2心理學的應用

參加保險是“安全的需要”。俗話說“天有不測風云、人有旦夕禍福”，參加保險就能化險為夷。保險宣傳要講究趣味性、實用性和知識性，案例宣傳最能激發人們的保險需求心理。

3應用公共關系的手段

要注意自我形象設計，在服飾及言談舉止，都要給人莊重可信感，同時要重視業務素質的提高，做到知識淵博給人留下好的印象。在宣傳方法上，要循序漸進。從客戶的利益出發，鼓勵投保，即使對方態度冷漠，也要耐心講解保險道理，破除客戶對保險的種種疑慮。注意市場反饋，善于收集公眾的信息，向公司提供經營決策的建議。

(二)保險展業的渠道

1直接展業

保險公司依靠自己的業務人員去爭取業務。

2保險代理人展業

保險代理人和保險人訂立代理合同，在規定的職權范圍內為保險人招攬業務，并按招攬的業務量取傭金。保險代理分為專職代理和兼職代理。兼職代理是由輪船公司、旅行社、銀行、物業管理公司等機構，代辦保險業務。保險公司要與代理機構簽訂合同或協議，合同內容為：代理職責、權利、義務、險種范圍、代理手續、保費結算、手續費提取標準和合同期限等。

3保險經紀人展業

保險經紀人是投保人的代理人，對保險市場和風險管理富有經驗，能為投保人制訂風險管理方案和物色適當的保險人。

(三)保險推銷訣竅

1適合客戶的需要

在保險推銷中，發現了客戶的需要，就應加緊辦理，以免喪失機會，在續保時，尤其要注意這一點。

2提供咨詢

推銷員要設法為客戶提供咨詢和風險管理服務，說明推銷的保險單怎樣能滿足他的需要，以便樹立良好商譽。

3善于觀察反應

在推銷交談中，要善于觀察客戶的反映。

保險推銷的訣竅，有待實踐中擴大。

(四)保險承保

保險承保是保險經營的重要環節，承保可簡單定義為對被保險人的選擇，由承保人決定接受或拒絕投保。

1業務選擇

承保人必須選擇一組能夠適當平衡的被保險人，即低于平均損失的被保險人能夠抵銷高于平均損失的被保險人，以使保險費收入足以支付所有賠款和費用。

2承保的步驟

1)制訂承保方針

承保手冊具體規定承保險種、展業地區、使用的保險單和費率厘訂計劃，可接受、難確定和拒保業務、保險金額、需要上一級批準的業務等。承保手冊起到承保方針的作用。

2)取得和評價承保信息

承保人在決定是否接收投保時要對投保人作出評價、評價需要有關信息。承保人可以從投保單、代理人報告、實地檢查報告等取得信息。

3作出承保決策

(1)接受投保、出立保險單。

(2)有條件地接受投險保。

如投保人低于承保標準，則減少保險金額，或使用較高的免賠額或較高的費率，只有投保人接受限制性條件，保險公司出立保險單。

(3)拒絕承保。

投保人投保明顯低于承保標準，予以拒絕。

4承保管理

承保管理是承保人對保險合同訂立過程的管理，從一項保險業務的洽談、投保到簽單、收取保險費等都屬于承保管理的范圍。要求：

1)投保人對保險標的必須具有可保利益。

2)保險標的的內容與實際相符，保險財產的存放或坐落地點寫清楚。

3)核定保險范圍和確定保險金額。

4)承保人按費率表和有關規定準確和合理地厘訂費率。

5)簽單員繕制保險單、復核登記，裝訂成冊、備查。

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2012年注冊物業管理師考試物業經營管理復習指導41-50

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