為了幫助考生復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試中物業(yè)管理基本制度與政策這門學(xué)科，此處特地整理編輯2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)方法，希望可以對(duì)參加2011年物業(yè)管理師考試的各位同學(xué)有所幫助！

七、住宅專項(xiàng)維修資金制度 專項(xiàng)維修資金制度對(duì)保障住房的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，起著重要的作用。

★住宅專項(xiàng)維修資金：是指專項(xiàng)用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

★住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備主要包括：住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備；單幢住宅內(nèi)全體或者部分業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備；單幢住宅及與之相連的非住宅物業(yè)的全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備。

★★★住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式

1.商品房專項(xiàng)維修資金：

（1）商品住宅的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交存，屬于業(yè)主所有；

（2）業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅權(quán)屬登記手續(xù)前，將首次住宅專項(xiàng)維修資金交至代收代管單位；

（3）業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)以當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程造價(jià)的5％-8％；

（4）業(yè)主首次交存的住宅專項(xiàng)維修資金由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門或其委托的單位代收代管；

（5）成立業(yè)主大會(huì)的，業(yè)主大會(huì)可以依法變更業(yè)主交存住宅專項(xiàng)維修資金的代收代管單位；業(yè)主大會(huì)決定變更代收代管單位的，原代收代管單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定之日起30日內(nèi)，將住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額全部返還業(yè)主大會(huì)，并將有關(guān)帳目一并移交；

（6）業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)存儲(chǔ)于當(dāng)?shù)氐囊患疑虡I(yè)銀行，按小區(qū)設(shè)總帳，按幢設(shè)明細(xì)，核算到戶；

（7）業(yè)主分戶帳面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首次交存額30％的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)交；

（8）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶帳中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。

2.出售公有住宅維修資金

（1）出售公有住宅的維修資金，由業(yè)主和售房單位共同交存。其中，業(yè)主交存的部分屬于業(yè)主所有，公有住房售房單位從售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于售房單位所有；

（2）業(yè)主首次交存住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2％；售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按照多層住宅售房款的20％，高層住宅售房款的30％，從售房款中一次性提取；

（3）公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將應(yīng)提取的住宅專項(xiàng)維修資金交予代收代管單位;

（4）公有住房售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按照售房單位的財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，由同級(jí)財(cái)政部門或其委托的單位代收代管。

（5）公有住房售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)存儲(chǔ)于當(dāng)?shù)氐囊患疑虡I(yè)銀行，按售房單位設(shè)帳，按幢核算。

★★住宅專項(xiàng)維修資金的使用

1.一般性規(guī)定

（1）住宅專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，任何單位和個(gè)人不得挪作他用；

（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)傋》抗灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用。

（3）代收代管單位在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定，將住宅專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)國(guó)債；但不得從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保作為；

（4）住宅專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)的利息收入，利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益，利用住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的純收益，以及住房共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用。

2.不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的項(xiàng)目：

（1）依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

（2）依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)和；

（3）人為損壞住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

（4）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

3.住宅專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃實(shí)施必須具備的條件：

（1）全體業(yè)主共同所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的資金使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后實(shí)施；未成立業(yè)主大會(huì)的，經(jīng)全體業(yè)主2/3以上通過(guò)后實(shí)施；

（2）部分業(yè)主共同所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的資金使用計(jì)劃，經(jīng)對(duì)該共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主1/2以上通過(guò)后實(shí)施；

（3）資金使用計(jì)劃涉及動(dòng)用公有住房售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)財(cái)政部門審核后，方可實(shí)施。

4.使用住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)急程序：

（1）實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)預(yù)先墊付有關(guān)費(fèi)用，再按照規(guī)定使用程序?qū)徍舜_定后從住宅專項(xiàng)維修資金中列支；

（2）未實(shí)施物業(yè)管理但有房屋管理單位的，由房屋管理單位預(yù)先墊付有關(guān)費(fèi)用，再按照規(guī)定使用程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ?xiàng)維修資金中列支；

（3）未實(shí)施物業(yè)管理也沒(méi)有房屋管理單位的，由有關(guān)業(yè)主提出使用申請(qǐng)，經(jīng)建設(shè)主管部門審核后先從維修資金中支付，再按照規(guī)定程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ?xiàng)資金中列支。

★★住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管

1.代收代管單位的義務(wù)

（1）代收代管單位在房屋滅失后，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：該房屋分戶帳中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；公有住房售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)，由同級(jí)政府統(tǒng)籌管理。

（2）住宅專項(xiàng)維修資金代收代管單位，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主咨詢、查詢，并定期向業(yè)主公布住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用和增值收益等情況；

（3）住宅專項(xiàng)維修資金代收代管單位應(yīng)當(dāng)依法接受審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。

2.財(cái)政部門的監(jiān)管職責(zé)

（1）住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)務(wù)院財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定；

（2）財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理的會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督；

（3）住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財(cái)政部門的監(jiān)督檢查。

3.相關(guān)主體的法律責(zé)任

（1）交存主體的法律責(zé)任：○1住房購(gòu)買人未按本辦法規(guī)定交存首次住宅專項(xiàng)維修資金的，由建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，不予發(fā)放房屋所有權(quán)證； ○2公有住房售房單位未按本辦法規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修基金的，由縣級(jí)以上地方人民政府財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處3萬(wàn)元以下的罰款；○3開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位拒不承擔(dān)尚未售出商品住房或者公有住房的維修、更新和改造費(fèi)用，由縣級(jí)以上地方人民政府財(cái)政部門會(huì)同同級(jí)建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處3萬(wàn)元以下的罰款。

（2）代收代管單位的法律責(zé)任：○1代收代管單位未按規(guī)定依法移交住宅專項(xiàng)維修資金余額和帳目的，由建設(shè)主管部門責(zé)令改正，予以警告，并可處以3萬(wàn)元以下罰款；○2住宅專項(xiàng)維修資金代收代管單位未按規(guī)定定期向業(yè)主公布住宅專項(xiàng)專項(xiàng)維修資金的交存、使用和增值收益等情況的，由建設(shè)主管部門，財(cái)政部門責(zé)令改正，給予警告，并可處以3萬(wàn)元以下罰款。

（3）挪用住宅專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任：○1代收代管單位挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任；○2物業(yè)管理企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金、情節(jié)嚴(yán)重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門吊銷資質(zhì)證書(shū)；○3建設(shè)主管部門挪用住宅專項(xiàng)維修資金的，由上級(jí)建設(shè)主管部門追回挪用的住宅專項(xiàng)維修資金，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

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