《物業管理實務》是2013年物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理實務》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

三、在物業裝飾裝修中各方主體的責任

為了減少物業裝修、裝飾過程中違章現象的出現，物業管理單位應主動提示督促業主(或物業使用人)閱讀理解裝飾裝修管理的規定和小區規定。為了分清物業裝飾裝修有關各方的責任，物業裝飾裝修管理協議等相關文件應由裝修人、施工單位及物業管理單位三方簽字。物業裝飾裝修過程中如出現違規、違章行為，造成公共權益受到侵害和物業損害的，物業管理單位應及時勸阻，對不聽勸阻或造成嚴重后果的，物業管理單位應及時向有關部門報告。

(一)裝修人和裝修企業的責任

裝修人系指業主或物業使用人，裝修企業指裝修施工單位。裝修人和裝修企業在裝飾裝修活動中的責任包括以下內容：

(1)因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應當負責修復和賠償，屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施而造成損失的，由裝修人負責賠償。

(2)裝修人裝飾裝修活動侵占了公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，應依法承擔賠償責任。

(3)裝修人未申報登記就進行住宅室內裝飾裝修活動的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。

(4)裝修人違反規定，將住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級企業的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。

(5)裝飾裝修企業自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標的，由城市房地產行政主管部門責令改正，造成損失的，依法承擔賠償責任。

(6)裝修活動有下列行為之一的，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款：

1)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的，對裝修人和裝飾裝修企業分別處以罰款;

2)損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果的，對裝飾裝修企業處以罰款;

3)擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的，對裝修人處以罰款;

4)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，擅自超過設計標準或者規范增加樓面荷載的，對裝修人和裝飾裝修企業分別處以罰款。

(7)未經城市規劃行政主管部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門窗的，由城市規劃行政主管部門按照有關規定處罰。

(8)裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》的，由建設行政主管部門按照有關規定處罰。

(9)裝飾裝修企業違反國家有關安全生產規定和安全生產技術規程，不按照規定采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火作業和進行焊接作業的，或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設行政主管部門責令改正，并處罰款;情節嚴重的，責令停業整頓，并處更高額度的罰款;造成重大安全事故的，降低資質等級或者吊銷資質證書。

(二)物業管理企業和相關管理部門的責任

(1)物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反相關法規規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2～3倍的罰款。

(2)物業裝飾裝修行政主管部門的工作人員接到物業管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業違法行為的報告后，未及時處理，玩忽職守的，應依法給予行政處分。

四、裝修管理應注意的問題

(1)服務與控制是裝修管理過程的一對矛盾，如何處理充分體現了物業管理的水平與技巧。物業管理是服務活動，而裝修管理工作的核心的對裝修人各項裝飾裝修行為的控制，甚至的約束。因而，如何做好控制和服務，解決好這一條矛盾，在實現控制的基礎上讓業主得到最大程度的滿意，樹立良好服務形象，就需要物業管理各級各類人員真正做到堅持原則，熟悉裝飾裝修管理規定，要換位思考，為業主著想，規范操作行為。

(2)裝修人在準備資料的階段，常常不知道如何表達需做的裝飾裝修項目，甚至因為語言表達不同，致使裝修人與物業管理單位出現理解歧義。此時，物業管理單位有必要進行現場核對，避免出現漏項或錯報項。

(3)在裝飾裝修項目申報登記時，物業管理單位必須到現場對所附圖紙進行核對，以防有漏項，或有大的拆動項目漏報。如建成使用已有數年的房屋申報裝飾裝修，需注意其在此之前是否做過裝飾裝修，內部布局是否有改變。尤其是多層建筑，一般情況下大多數墻體為承重墻體，如在此之前進行拆打，則需對其新申報的拆打項謹慎核查，以確保其結構的安全。

(4)在辦理開工手續前，物業管理方需確認裝修施工的相關手續是否已經完備。

(5)在施工過程中，物業管理方應注意現場是否有未申報項目和材料;是否存在違反有關違反裝修法規的行為(如裝修中是否注意防火安全，有無使用電爐等火源等);裝修工程是否對公共秩序、公共安全以及毗鄰業主或物業使用人構成侵害。

(6)驗收工作是裝修管理的最后一道工序，也是控制違章的最后一關。如果在此之前已經發現了違章，則需在處理了違章后再進行驗收工作。

(7)對于在物業裝飾裝修過程中的違規違約行為，應根據相關法規、業主公約及物業裝飾裝修管理服務協議進行處理。

(8)裝飾裝修資料的一部分為業主資料，如申報表、裝修圖、施工人員資料等，另一部分為操作記錄表。在每一單項裝飾裝修完成后，物業管理單位需及時整理好相關資料，屬業主資料的部分需歸入業主檔案資料，并長期保存，以備后查，操作記錄則按文件管理辦法進行相應的歸檔。

復習思考題

1.簡述入住的概念。

2.入住服務在準備階段要注意哪些方面?

3.入住服務應注意的事項有哪些?

4.簡述物業入住的流程。

5.物業裝飾裝修管理服務包括哪些內容?

6.如何對物業裝飾裝修現場實施管理?

7.物業裝修管理應注意的問題有哪些》

8.在巡查裝飾裝修現場時應重點核查哪些內容?

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（責任編輯：中大編輯）

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