2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第四節　新加坡物業管理

新加坡全國面積620km2，人口300萬，是一個土地資源有限的島國。1959年獨立時，因房荒嚴重，40%的人家住在棚戶區內。政府為充分利用土地資源，解決住房問題，一方面按土地征用法令規劃土地的使用，一方面填土造地，增加土地面積。

通過多年努力，到1993年底，填土總面積26.59km2，等于新加坡土地面積的4%。與此同時，政府從1960年起開始執行住宅建設的五年計劃，設立建屋發展局，為中、低收入家庭提供住房。

1964年，作為國策和政綱，又提出了“居者有其屋”的政策，鼓勵居民逐步擁有(購買)自己的住房。經過30年的建設，目前87.5%的新加坡公民居住在65萬單位組屋內，

市中心區的舊房都已改造，人均居住面積已在20～30m2，是香港的2倍，比日本高出30%以上，居亞洲之首。而且在這些居民中，90%是居住在自己所擁有的組屋內。

新加坡建造的住宅分公共組屋和私人住宅兩種，其中私人住宅又分為共管式公寓和獨立式、半獨立式的花園洋房。

一、建設資金和物業管理經費

住宅建設需要巨額資金，并要在較長時期內保持相對穩定。沒有一個國家是單靠政府或個人來解決的，都是動員全社會的力量，建立多元化的投資體制，并采取多渠道的方式聚集和融通建房資金，來保持住宅建設的穩定發展。

(一)新加坡政府解決住宅建設資金的主要渠道

1.住房公積金。中央公積金制度是政府為確保吸收社會資金，實現政府提出的“居者有其屋”計劃而制定的一項強制性儲蓄計劃。

該制度是從1955年7月開始建立的，同時還設定了中央公積金局，以保護公積金會員的合法權益，規劃和管理使用公積金儲蓄的行為。

規定任何一個雇員或受薪者，每月的工資必須有一定比例需要扣除，雇主也需要按雇員或受薪者工資的同樣比例，每月拿出一筆錢，統一存人中央公積金局。

公積金的用途主要有三個方面：其中80%作為日常生活費用，即可用于購買住房和付保險費(購買組屋可動用其中的六分之五);12%作為醫療費用;8%作為特別費用，即年老退休后享用。

由于公積金儲蓄的回報率低于公共住宅價格增長率，大部分居民都選擇提取公積金購買公共住宅，以期最大限度地從他們的儲蓄中取得回報，況且政府還對公共住宅在市場上再出售采取了放松措施。

這種強制性儲蓄為政府住房金融活動提供了巨額資本，也使參加公積金儲蓄的人能夠利用公積金購買住房。目前，新加坡已有240萬名公積金會員，250億新元存款，公積金已成為新加坡國民儲蓄的主要部分。

2.郵政儲蓄銀行資金。新加坡郵政儲蓄銀行是政府所有企業，其存款約占該國的60%左右。在1993年末，它就有122個支行，總存款額就達62.49億新元，其中相當部分的資金投資于住宅建設，是建屋發展局間接融資的途徑。

另外，還有來自住房金融市場20%的直接份額。

3.國家住宅建設預算資金。建屋發展局住房建設的另一大部分資金是來自于國家住宅預算資金，享受優厚補助，其中出租住房建設的貸款利率為7.75%，出售住房建設的貸款利率是6%，償還期分別在10年與60年以上。

該資金屬基建貸款，是列入政府預算的。1975～1985年間，政府對建屋發展局的基建投資從7.18億新元增加到38.55億新元，分別占政府開發預算的33%和43%，同時政府用于彌補建屋發展局赤字的數額從600萬新元增加到1.21億新元。

這些從政府得到的補貼主要用于低收入家庭和一部分中等收入家庭的購房補貼，其原則是住房越小，補貼比例越高：三房式44%，四房式33%，五房式27%，平均每套住房的補貼在3萬新元左右。

4.建房協會和金融公司的住宅資金。建房協會和金融公司大部分資金運用于住宅建設，僅1983年6月其住房建設貸款未償額達10.35億新元。

5.其他銀行住宅建設資金。除郵政儲蓄銀行以外，到1982年末，新加坡銀行機構達118家，總資產1020億新元，1983年末的存款達242.37億新元，其中一定比例的資金運用于住宅建設投資，僅1983年6月份對住房貸款就達4.25億新元。

(二)新加坡建立多元化的投資體制的主要表現

1.國家投資建設住宅。包括新加坡政府直接投資住宅建設的資金，國家提供的各種住宅補貼，以及提供給個人或建屋發展局的信貸資金，等等。

2.金融機構投資建設住宅。這主要是郵政儲蓄銀行及其金融公司，這類機構除直接投資建設住宅外，還為住宅建設提供大量的低利率貸款。

3.企業投資建設住宅。這是指企業通過自籌資金或建屋發展局、郵政儲蓄銀行貸款，從事盈利性或非盈利性的住宅投資經營活動。這類企業主要是指住宅建設企業和其他房地產開發企業。

另外。也有一些私人企業提供給本企業職工的住宅補貼或作為一種用于住宅的職工福利。

4.個人投資建房或購房。這主要是個人或家庭用自己的資金或貸款，購買和建造住宅。這類投資一般不以盈利為目的，大部分是解決自有住宅問題。

另外，還有合作建房以及其他形式的投資建房，均為新加坡的住宅建設作出了一定貢獻。

(三)物業管理資金的來源

管理資金問題是物業管理面臨的最大難題之一，也是管理正常運行的基本保證。新加坡物業管理的資金主要來源于以下幾個途徑：

1.政府津貼。組屋內的公共設施是城市公用設施的一部分，其正常運行和維護管理由國家的建屋發展局承擔。新加坡政府為實施安居樂業的計劃，每年在政府開發預算中劃出一定資金作為住宅區管理赤字的補貼。

2.建屋發展局在售屋、再售屋及租屋的利潤中留下一筆費用，作為物業管理資金，保證管理正常進行。

3.管理費。物業管理費用主要途徑取之于業主或租戶，一般按單元收費。管理費一般由以下幾個部分組成：

(1)聘用管理員工的薪金及福利補貼等，約占管理費總額的25%～40%;

(2)機電設備、消防系統的維修與保養;

(3)公共設施維修與保養;

(4)組屋內清潔、保安及庭院綠化管理;

(5)公共部位電、水費，辦公用品費等雜費;

(6)建屋發展局下設的物業管理處(不指基層管理單位)出租商業中心、商務的租金收入及服務收入。

4.物業管理單位開展便民服務等收入。

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（責任編輯：中大編輯）