為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業經營管理這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業經營管理輔導資料，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

房地產投資的概念

第二章 ：房地產投資及其區位選擇

內容提要：

1、房地產投資（概念、特性、投資的形式、投資的利弊）

2、房地產投資的風險

3、房地產投資區位的選擇

考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應考人員對房地產投資、房地產投資的風險內容等知識的熟悉程度

考試的基本要求：

掌握：房地產投資及其特性、房地產投資直接投資與間接投資的區別與聯系

熟悉：房地產投資的形式與利弊，房地產投資的風險的種類，房地產區位的內容

了解：不同類型的房地產投資項目對區位的特殊要求

物業經營管理主要以收益性物業為管理對象，以業主或投資者為服務對象，強調策略性價值管理等特點，要求物業管理師具備房地產投資知識和選擇投資區位的能力。為此，本章重點介紹房地產投資及其風險的基礎知識，介紹房地產投資中區位的含義以及不同類型房地產投資對區位的特殊要求。

第一節：房地產投資

一、房地產投資的概念

房地產投資是指以獲得未來的房地產資產收益或增值為目的，預先墊付一定數量的貨幣或實物，直接或間接地從事或參與房地產開發經營活動的經濟行為。房地產投資是許多人夢寐以求的，世界上90％以上的百萬富翁是由于擁有房地產。

投資者進行房地產投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產投資，投資者可以獲得作為房地產業主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。

房地產投資的形式

二、房地產投資的形式

房地產投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買過程，參與有關管理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發投資和面向建成物業的置業投資兩種形式。開發投資者主要是賺取開發利潤，其風險較大但回報豐厚；/物業管理師報考條件/置業投資者則從長期投資的角度出發，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。

間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產經營管理工作。房地產間接投資的具體形式包括：購買房地產開發、投資企業的債券、股票，購買房地產投資信托基金(REITs)的股份或房地產抵押支持證券(MBS)等。

(一)房地產直接投資

1．房地產開發投資

房地產開發投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種人住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發利潤。2．房地產置業投資

房地產置業投資是指面向現有運行中的房地產，以獲取物業所有權或使用權為目的的投資。

房地產置業投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產經營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業出租給最終使用者，獲取較為穩定的經常性收入。這種投資的另一個特點是在投資者不愿意繼續持有該項物業資產時，可以將其轉售給其他置業投資者，并獲取轉售收益。

(二)房地產間接投資

1．房地產企業債券和股票投資

為了降低融資成本，越來越多的大型房地產投資企業希望通過資本市場直接融資，以支持其開發投資計劃。例如，北京首都創業集團1999年5月28日成功發行了5億元、期限為3年、年利率為5．4％的企業債券，用于陽春光華、盛世家園等6個優質普通住宅項目的開發，不僅解決了開發項目資金短缺問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產的機會；北京天鴻寶業、深圳金地、華潤北京置地等企業通過上市，解決了房地產開發所需的資本金投入問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產投資的部分收益，成為房地產間接投資者。

2．投資于房地產投資信托基金

房地產投資信托基金(REITs)，是購買、開發、管理和出售房地產資產的公司。REITs的出現，使得投資者可以把資金投入到由專業房地產投資管理者經營管理的房地產投資組合中，REITs將其收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。

投資者將資金投入REITs有很多優點：第一，收益相對穩定，因為REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業的經常性租金收入；第二，REITs投資的流動性較好，投資者很容易將持有的REITs股份轉換為現金，因為REITs股份可在證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產或股份比在市場上買賣房地產更容易。

按資產投資的類型劃分，房地產投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領域非常廣泛，其投資涉及到許多地區的各種不同類型的房地產權益和抵押資產。由于有專業投資管理者負責經營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。3．購買住房抵押支持證券

住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，經過30多年的發展，/2012年物業管理師考試時間/已成為美國、加拿大等發達國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。新興國家和地區，如泰國、韓國、馬來西亞、中國香港等，也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產間接投資工具。2005年12月由中國建設銀行發起的“建元2005—1個人住房抵押貸款支持證券”，作為中國首單個人住房抵押貸款證券化產品已正式進入全國銀行間債券市場。

住房抵押貸款證券化是指把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產投資收益。

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