為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

問：物業公司何時開始收取物業管理費？

答：物業公司收取物業管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業管理費；也有物業管理公司以住戶辦理入住手續時開始計取另有約定的除外。例如：有的開發商在賣房時承諾免第一年物業管理費，就屬于這種情況。

問：開發商的空置房是否應交納物業管理費？

答：目前對此尚未沒有明文規定，但從行業慣例來看，開發商的空置房都交納物業管理費。至于交納管理費的多少，按照《房屋、使用、維修公約》中確定的標準執行。

問：物業公司在向住戶收取水、電、氣等能源費用時，是否可以自行加價？

答：自來水公司，供電局、煤氣公司是上述能源的供應者，住戶是消費者，物業公司并不是水、電、氣的批發商，只是水、電氣等費用的代收者，而且是受專業部門委托后，方可代收能源費。水、電、氣是由政府定價，不能隨意加價。至于物業公司的代收酬勞，按有關規定，由物業公司向住戶收取。

問：在計算物業管理費時，計費面積以什么為準？

答：計費面積以房產證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內建筑面積，一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產證的房屋，以開發商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。

問：公共區域的照明費用，誰來負責？

答：公共區域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應由受益人承擔；一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應繳納分攤的能源費用，而欠費的后果是眾人受損。

問：業主與開發商有糾紛而拒絕交納物業管理費，物業公司怎么辦？

答：商品房買賣與物業管理屬于不同的法律關系。業主與開發商之間的任何糾紛應由開發商與業主解決，業主不能以此為由不交物業管理費。業主拒交物業管理費的行為構成對物業管理公約的違反，是一種違約行為，物業管理公司有權要求業主履行業務，交納物業管理費；如業主繼續違約的，物業公司可以采取法律手段，起訴業主或提出仲裁，要求業主履行物業管理公約的義務。

最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關系與物業委托管理關系，出現不同的問題由不同的責任人承擔違約責任，不能因為開發商與物業公司存在著委托關系，就將開發商的行為與物業公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費者辨清責任的承擔者，避免開發商與物業公司之間的互相推諉，讓應該承擔責任者無法推托，以便住房消費者更好地保護自己的利益。

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