《物業(yè)管理綜合能力》是物業(yè)管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統(tǒng)地復(fù)習(xí)2013年物業(yè)管理師考試，小編特整理了物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理綜合能力》相關(guān)知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節(jié)合同法基礎(chǔ)知識

一、概述

1.合同的概念

合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同的種類很多，有物權(quán)合同、債權(quán)合同、身份合同等，但通常所說的合同是債權(quán)合同，《合同法》所規(guī)定的也僅是債權(quán)合同;婚姻、收養(yǎng)、監(jiān)護等有關(guān)身份關(guān)系的協(xié)議，適用其他法律的規(guī)定，不適用《合同法》。

2.《合同法》的基本原則

(1)合同自由原則：即《合同法》規(guī)定的“自愿”原則。包括締約自由;選擇相對人的自由;決定合同內(nèi)容的自由;變更或解除合同的自由;選擇合同形式的自由。

(2)合同正義原則：合同正義強調(diào)一方的給付與對方的對待給付之間的等價性，合同上的負擔(dān)和風(fēng)險的合理分配。

(3)鼓勵交易原則：《合同法》是交易法，各類合同制度是保護正常交換的具體準(zhǔn)則。鼓勵交易，首先應(yīng)鼓勵合法正當(dāng)?shù)慕灰祝浯螒?yīng)鼓勵自主自愿的交易。

3.我國《合同法》的內(nèi)容

我國的《合同法》曾呈“三足鼎立”之勢，分為《經(jīng)濟合同法》、《涉外經(jīng)濟合同法》和《技術(shù)合同法》。1999年10月1日，新《合同法》生效，統(tǒng)一了立法?！逗贤ā酚煽倓t、分則和附則組成，共428個條文。

二、合同的訂立

合同的訂立，是指締約人為意思表示并達成合意的過程，分為要約與承諾兩個階段。它不同于合同的成立和生效。

1.要約

要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：

(1)內(nèi)容具體確定;(2)表明經(jīng)受要約人承諾，受約人即受該意思表示約束。

要約應(yīng)與要約邀請相區(qū)別。要約邀請又稱要約引誘，是一方希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。按照《合同法》第15條的規(guī)定：“寄送的價目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。”“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”建議中含有“僅供參考”、“以我方最后確認為準(zhǔn)”等字樣的，為要約邀請。

要約的法律效力：要約到達受要約人時生效。要約可以撤回，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。要約也可以撤銷，撤銷要約的通知應(yīng)當(dāng)在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人。但是有下列情形之一的，要約不得撤銷：(1)要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷;(2)受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。

要約的失效：要約失效是指要約喪失法律效力，要約人和受約人均不受其約束。有下列情形時，要約失效：(1)拒絕要約的通知到達要約人;(2)要約人依法撤銷要約;(3)承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾;(4)受要約人對要約的內(nèi)容作出實質(zhì)性變更。所謂實質(zhì)性變更，是指對合同標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、履行地點和方式、違約責(zé)任和解決爭議的方法等的變更。

2.承諾

承諾是受要約人同意要約的意思表示。有效的承諾應(yīng)具備以下要件：

(1)承諾必須由受要約人向要約人發(fā)出。

(2)承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致。

(3)承諾必須在要約的存續(xù)期間內(nèi)作出。

(4)承諾應(yīng)以通知的方式作出，但根據(jù)交易習(xí)慣或者要約表明可以通過行為作出承諾的除外。

承諾的生效：承諾通知到達要約人時生效。承諾生效時合同成立。當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立。承諾生效的地點為合同成立的地點。

承諾的撤回：承諾可以撤回。撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達要約人之前或者與承諾通知同時到達要約人。承諾一旦撤回，即失去效力，合同不能成立。

3.強制締約

指個人或企業(yè)負有應(yīng)對方的請求而與其訂立合同的義務(wù)，如郵政、電信、電力、煤氣、自來水等的經(jīng)營者對消費者負有強制締約義務(wù)。

4.格式條款

格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。包含有格式條款的合同稱格式合同、定式合同、定型化合同等。

5.《合同法》對格式條款的規(guī)制

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)該按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)采用非格式條款。

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