《物業管理綜合能力》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試，小編特整理了物業管理師考試《物業管理綜合能力》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第五節物業管理中的保險事務

一、物業保險的概念

物業保險是指物業管理中有關的保險事務，物業管理中經常涉及的險種有財產保險、公共場所責任保險和雇主責任保險等。物業保險是一種合同行為，簽訂雙方應承擔一定的義務，并享有相應的權利。

二、物業保險的原則

物業管理過程中，訂立保險合同時，應遵循以下原則：

(一)最大誠信原則

誠信原則要求合同雙方，尤其是被保險人必須以最大的誠實、守信的態度對待雙方。

(二)可保權益原則

要求投保財產的被保險人，必須對所投保的標的擁有可保權益。即被保險人對該財產具有某種法律承認的權利或利益關系。例如，所有權、使用權、收益權等。否則，物業保險合同無效。

(三)賠償原則

物業保險合同屬于賠償性質的合同，當被保險人的物業遭受保險責任范圍內的災害事故而受損時，保險人應按合同的規定進行賠償或給付。

(四)公平互利原則

物業保險合同簽訂，且被保險人按照預定的保險費率支付保費之后，合同雙方應當嚴格執行合同條款，處理遭損理賠事宜。其中，被保險人應合理索賠，保險人應合理償付，以體現整個物業保險行為的公平互利。

(五)近因原則

只有當保險標的遭受的損失，屬于物業保險責任范圍內的真正、根本的原因所造成時，保險人才能對其損失進行賠償。如果是其他原因所造成時，保險人將不負賠償責任。例如，戰爭時期房屋遭受炸彈的襲擊，起火受損，其近因是戰爭而不是火災，保險人無需賠付此房屋的火災險。

(六)重復保險分攤原則

重復保險分攤原則是指投保人對同一保險標的，同一可保利益，有重復的時期段，就相同責任險種分別與兩個或兩個以上保險人訂立保險合同，在保險事故發生后，所獲賠償總額不超過實際損失，并由所有保險人之間按相應的責任比例分擔的原則。這個原則也是損害補償原則的派生和補充，也是為了避免額外利益的產生，其適用的范圍與損害補償原則的范圍相同。

三、物業保險的目的及重要意義

1.購買物業保險的目的

(1)分散意外損失。

(2)利于善后工作。

2.物業保險的作用

(1)可以抵御意外不幸。

(2)增強投保人的信用程度。

(3)可以促進住房制度改革。

(4)可以增強社會防災救災力量。

四、物業公司對于保險險種及保險公司的選擇

(一)物業管理中涉及的險種

物業管理中經常涉及的險種有財產保險、公共場所責任保險和雇主責任保險等。

1.財產保險

財產保險的含義有廣義和狹義兩種。廣義的財產保險，正如我國《財產保險合同條例》第三條規定，“條例所指財產保險，包括財產保險、農業保險、責任保險、信用保險等以財產或利益為保險標的的各種保險”。狹義的財產保險，是指條例中的財產保險，它包括的主要險種為火災保險、企業財產保險、家庭財產保險、涉外財產保險等。物業管理中主要涉及的財產保險主要是物業的火險。

(1)火災保險

傳統的火災保險僅承保三種危險：火災、閃電、爆炸，其余保險如地震、洪水、空中飛行物墜落等均視為火災保險的附加險。而我國現行的企業財產保險、家庭財產保險、涉外財產保險實際上是由火災保險及其附加險組成的財產綜合險。

(2)物業火險的投保范圍

物業火險投保的范圍有兩種：一種是建筑結構火險，另一種是建筑物內部物件火險。也可以說成是不動產火災保險和動產火災保險。對于這兩種情況，物業管理者應作不同的考慮。

1)建筑結構火險。建筑結構火險通常包括建筑物的外墻、地基、梁柱、室內固定間隔、公共設施和設備等。考慮購買建筑結構火險時，物業管理者要作這樣的決策：是選擇購買整座建筑的結構火險，還是只購買公共部位的結構火險。

具體決策原則是：如果管理合同已有明確規定，則遵守管理合同的規定;如果管理合同沒有約定，則物業管理者就可以根據實際的財政狀況進行綜合考慮。因為整座大樓的結構火險與公共部位的火險，在投保范圍上有很大的不同，因而其保險費也有相當大的差別。值得注意的是，如果物業管理者決定只購買公共部位的火險，則必須同時通知該座建筑物內的所有業主，讓他們知道這個決定。因為他們有權知道這個重大的決定，從而為他們各自的專有部分做出投保與否的決策。

2)建筑物內部物品的火險。由于物業內物品在遭受火災時所受到的損失程度和幾率都較高，所以其保金也較高。除非物業管理者負責管理的建筑物為單一業主所擁有，并清楚地知道物業內物品的數量和價值，否則是很難掌握各單位所存放物品的數量并做出準確的估價來投保的。因此物業管理者通常不會為物業內的物品購買保險。

3)物業的綜合險。除了保火險外，通常對物業的其他風險，如地震、颶風、洪水、自動滅火系統漏水、破壞、暴動、空中運行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失也進行保險。一般說來對這些風險的保險結合火險一起購買一個物業(財產)的綜合險為好。

2.雇主責任保險

雇主責任保險，又稱勞工保險，在香港稱作“雇員賠償保險”。

凡投保人所雇用的員工(包括短期工、臨時工、季節工和徒工)在保險有效期內，在受雇用過程中，從事保險合同所載明的、與投保人的業務有關的工作時，遭受意外而致受傷、死亡或者與業務有關的職業性疾病所致傷殘或死亡，投保人根據雇傭合同，須負醫藥費及經濟賠償責任，包括應支付的訴訟費用。

3.公眾責任保險

公眾責任保險，又稱普通責任險。主要承保各種團體及個人在固定場所從事生產、經營等活動，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產損失、依法應由投保人所承擔的各種經濟賠償責任。它是一種無形財產保險，它承保的是投保人的損害賠償責任，是沒有實際標的的。

(二)投保決策及保險公司的選擇

1.投保決策過程

物業管理者為了能正確地投保，必須遵循一定的決策步驟，以獲得降低風險和增加成本之間的最佳平衡。其基本步驟如下：

(1)詳細調查。物業管理者必須了解在其管轄的范圍內存在那些風險因素。為此就必須對所有的建筑、道路、設施、設備以及各種物業管理工作，特別是維修領域進行徹底的調查，并進行分類登記。

(2)確定所需的保險。在調查登記的情況下，對各種風險按照前面講的風險管理的方法來進行分類。也就是確定哪些風險是可以避免的，哪些風險是可以忍受而保留的，哪些風險是可以采取種種措施進行預防和抑制的，只有對那些上述三種方法不能解決的，并且潛在的損失將超出業主或物業管理者能夠或愿意承擔的風險才確定購買保險。但需指出的是，還有一種保險是不管投保人愿意與否都非買不可的，這帶有強制性質，如機動車輛的第三者責任險。

(3)保險費和保險金的確定。保險金和保險費的確定是根據風險帶來損失程度以及物業管理者或業主的財務預算狀況來確定的。因此保險金過多或不足都會對投保人不利。保險金過多，則投保人平時的開支增加;保險金不足，則一旦風險發生，投保人得不到足夠的補償。在這方面要注意保險的幾個特點：一是保險價值一般是以重建、重置成本計算，一般不考慮市場價值，因此在投保時應注意重建、重置價值，并且在續保時根據當時的重建重置成本進行調整;二是賠償額一般是根據保險金的比例來賠償的;三是多重保險不會得到多重賠償，因為保險的原則是保障損失，而不是借意外事件來牟利。

(4)選擇信譽良好的保險公司。

(5)分析保險條款。物業管理者或通過代理人要仔細分析各項條款，比較各種不同保險公司的同一類保單的各種條款的優劣，盡可能地為自己爭得更多的利益，選擇最有利于自己的條款。

2.保險公司的選擇

一般來說，選擇的標準有以下幾條：

(1)保險公司的實力。保險公司的實力是第一位要考慮的。因為對投保人來說，重要的是一旦發生損失，保險人能否得到足額的補償。

(2)工作效率與服務態度。工作效率與服務態度可以統稱為服務質量，這是選擇保險公司第二位要考慮的。通常保險人能夠提供的服務有：1)幫助投保人進行風險分析，提供咨詢;2)協助投保人采取損失預防和減輕的技術措施;3)及時合理地處理投保人提出的索賠要求;4)對保險合同的各項條款給以咨詢。對物業管理來說，保險公司的工作效率和態度，會直接影響到物業管理者的工作進度和聲譽。

(3)保險成本。保險成本一般是投保人支付的保險費。如果在前兩個標準類似的情況下，則保險成本就成了選擇保險公司的關鍵。很顯然，保險費是越低越好。在計算比較保險成本時，由于保險合同的有效期限不同，因此必須考慮貨幣的時間價值因素。

3.保險顧問和保險經紀人

為了避免太多的麻煩，同時能提高投保的成本效益，在經濟許可的情況下，物業管理者可借助保險顧問或保

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