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注冊物業管理師物業管理實務知識點

[案例]

某物業項目位于粵西的一個沿海城市，總建筑面積達40余萬m2，屬多層、中高層住宅物業，項目分三期建設，是當地最大的住宅建設項目。整個小區的建設申報了國家安居示范工程小區，是該市重點工程之一，倍受當地居民和政府的關注。建設單位為把這個項目建設經營好，在項目的立項階段就選聘了一家具有豐富經驗的物業管理企業，并由其負責該項目物業管理的早期介入工作。

良好的物業管理品牌提高了這個商品房小區的知名度，同時早期介入物業銷售初期綜合環境的設計，使該項目與該市同類建設項目相比，具有更高的經濟效益和社會效益。

1．在經濟效益方面

首期16萬m2很快售完，二期銷售勢頭強勁，部分戶型出現搶購熱潮，房價也從前期最初的1200元／m2，達到二期銷售時的1500元／m2，開發建設單位的實際收入超出預期，前期購房者也享受到了物業升值帶來的收益。

2．在社會效益方面

(1)該小區已被當地政府指定為參觀點和示范小區，成為了當地城市建設和物業管理的樣板。

(2)該小區物業管理的成功，為提高當地物業管理水平，增強物業管理消費意識起到了積極的促進作用。

(3)該項目成功后，建設單位的品牌形象得到大幅度提升，使其他建設單位提高了對物業管理的認識。

三、早期介入的內容

(一)可行性研究階段

1．內容

(1)根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式；

(2)根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容；

(3)根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準；

(4)根據物業管理成本初步確定物業管理服務費的收費標準；

(5)設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案。

2．方法和要點

(1)組織物業管理專業人員向建設單位提供專業咨詢意見，同時對未來的物業管理進行總體策劃。2011年物業管理師合格標準

(2)除對物業檔次定位外，還應考慮物業的使用成本。

(3)選用知識面廣、綜合素質高、策劃能力強的管理人員承擔項目管理工作。

[案例]

物業項目的基本情況同上例。在該項目的論證階段，物業管理企業就參與了工作，并就該物業的市場定位、物業管理的基本思路和框架、物業管理的運作模式提供了專業意見，得到了建設單位的采納，具體內容如下：

(1)考慮到整個工程項目的狀況，第一期消費者的定位是當地中低收入階層，在項目規劃上除合理控制建設成本外，還考慮到降低物業管理成本。按此思路，物業管理公司建議適當降低第一期的綠化率，并選擇稍便宜的設施設備。由于第二期、第三期的市場定位為當地中高收入階層，因此在后續開發建設過程中應逐步提高綠化率，并相應提升設施設備選型配置檔次。

(2)對項目的配套設施建設提出意見，重點是提出配套設施的布局方案，使得小區的布局既方便未來業主的使用又避免對業主的生活產生影響和干擾。

(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項目銷售的亮點。

(4)確定了物業管理早期介人和前期物業管理的時間、方式和工作內容，明確了各配合方之間信息溝通的渠道，確定了分階段物業管理的目標和要求。

實踐證明，這幾條意見和建議對建設單位非常有益，能夠幫助建設單位更加準確地進行市場定位，提高了項目的性能價格比。第一期銷售的良好業績就是證明。

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