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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

第三章　物業管理合同

在物業管理活動中，合同占有舉足輕重的地位。合同大量存在于物業管理的各個環節，物業管理的各種行為都與合同有關。物業管理合同是一個綜合的概念，它是指物業管理當事人之間就權利義務所達成的具有法律效力的協議或契約，包括售房合同、業主公約、早期介入合同、前期物業服務合同、物業服務合同、室內裝飾裝修管理服務協議、物業經營協議、供水供電有償委托合同、專項管理項目及設備分包協議等。簽訂與履行物業管理合同，是物業管理優質服務的核心內容，也是保障物業管理活動順利開展和物業管理優質服務的基石。本章首先介紹合同的一般原理，之后重點介紹物業管理合同中的前期物業服務合同、物業服務合同和業主公約。

第一節　合同的概念

合同是雙方或多方當事人之間的協議。當受要約人以訂立合同的意圖接受要約時合同即成立。合同是當事人之間意思表示一致的結果。合同的訂立，必須經過要約和承諾兩個階段。

一、合同的要約

要約(Offer)，在商品交易中又稱為發盤、出盤、發價、出價等，是指一方當事人以締結合同為目的，向對方當事人所作出希望與其訂立合同的意思表示。發出要約的一方稱為要約人(Offeror)，接受要約的一方為受要約人(Offeree、Acceptor)，或被稱為承諾人。簡單地說，要約就是訂立合同的意思表示，承諾就是對要約的接受。要約人在要約中提出合同的基本條件，并表明愿意以此條件訂立合同。一旦受要約人同意，合同即成立，雙方均應受合同的約束。如果受要約人認為要約中有些內容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。所以一個合同的簽訂往往要經過要約、反要約的數個回合的談判。合同成立以最后的要約與承諾生效為準。

(一)合同要約的構成要件

作為合同成立的一個要素，要約的構成要件為：

(1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。2012年注冊物業管理師報名時間即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當事人。

(2)要約必須包括合同的主要內容，并且內容必須具體確定。即要約的內容必須具有足以使合同成立的主要條款，且內容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實意圖。

(3)要約必須傳達到受要約人才能生效。如果要約人雖有要約但未傳達，或要約因信件遺失等原因而不能傳達，則該要約不發生任何效力。

要約一旦作出，要約人需要承擔法律責任。要約是訂立合同的提議，應表明一旦對方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構成要約。

(二)合同要約與邀請要約

要約不同于邀請要約。邀請要約(Invitation　to　treat)是一方邀請他方向自己發出要約，邀請要約人無須承擔法律責任。從以下比較中可以更加明確要約與邀請要約之間的區別：

1．拍賣(Auction)

拍賣是一種特殊的交易方式，但其成交過程也可用要約與承諾來分析。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。拍賣過程中出價人每次競買的出價均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因為拍賣廣告并非要約。

2．廣告

原則上，一般的廣告不是要約。即使廣告中標明物品及價格，也不認為廣告是要約，廣告只是邀請要約。但對于某些已經作出許諾的廣告，并且廣告的內容符合要約規定，則可能成為要約。例如，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對完成某種特定行為的人給予獎勵，構成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務履行獎勵的允諾，支付約定的報酬。

3．標價

標價是邀請要約，不是要約。任何商店或超級市場上商品的標價陳列，都僅僅是邀請要約。當顧客交錢購物，店員接受時，合同才成立。同樣，當顧客根據廣告、貨物清單或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就構成要約。

4．招標

招標投標也是現代社會常見的交易方式。招標是邀請要約，投標則是要約，招標人接受投標確定中標是承諾。一旦中標，合同即成立。因此往往在物業管理招標文件或投標文件中，必須明確物業管理服務合同的主要內容。

(三)合同要約的法律意義

要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達受要約人時生效，要約一旦生效對要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現在要約的撤回或撤銷的嚴格法律規定中。依據《中華人民共和國合同法》第十七條以及第十八條的規定，撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。撤銷要約的通知則只限于在受要約人發出承諾通知之前到達受要約人。同時在《中華人民共和國合同法》第十九條規定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷；第二，受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經為履行合同作了準備工作。否則，要約人應承擔相應的法律責任。

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