2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節　房地產轉讓管理

一、房地產轉讓的概念

《城市房地產管理法》規定：“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。”顯而易見，房地產轉讓的實質是房地產權屬發生轉移，張三的房屋轉為李四所有，就是房地產轉讓。該法還規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”這項規定，是要求房產所有權與土地使用權的權利主體應當保持一致，避免出現房屋為張三所有，房基地使用權為李四所有的情況。

房地產轉讓可以分為有償轉讓與無償轉讓兩種不同性質。無償轉讓主要是因繼承行為或贈與行為發生的房地產轉讓。有償轉讓主要是因買賣、交換以及其他合法方式發生的房地產轉讓，其他轉讓房地產的合法方式主要有：

(1)以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;

(2)一方提供土地使用權，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的;

(3)因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的;

(4)以房地產抵債的。

房地產轉讓的特征 從法律上看，房地產轉讓具有以下特征：

(1)房地產轉讓人必須是房地產權利人，而且該權利人對房地產必須擁有處分權，如所有權人、抵押權人等。

(2)房地產轉讓的對象是特定的房地產權利，包括：國有土地使用權和建在國有土地上的房屋的所有權。

(3)房地產轉讓的方式包括買賣、贈與、互易、繼承、遺贈等合法方式。

(4)房地產轉讓時，房屋的所有權必須與土地使用權一起轉讓。即地產轉讓時，該土地上的房屋必須同時轉讓;房產轉讓時，房屋的所有權及其土地使用權一并轉讓。

房地產轉讓的一般條件與程序

房地產轉讓，轉讓人應持有合法取得的土地使用權證書;轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。被轉讓的房地產權利屬于可依法轉讓的類型并具備依法轉讓的條件。

房地產轉讓一般經過洽談、審核、估價與定價、簽訂轉讓合同(或發生、確定轉讓的法律事實)、繳納稅費、產權過戶登記等程序。

二、土地使用權的處理原則

房地產轉讓的內容包括房屋轉讓和土地使用權轉讓，由于房屋與土地物質相連，經濟屬性也密切相關，因此房屋轉讓與土地使用權轉讓必須保持一致。

同時，房地產使用的國有土地，包括出讓土地使用權和劃撥土地使用權兩種情況。在出讓土地使用權的房地產轉讓中，一方面會涉及土地使用權出讓合同中約定權利義務的繼承問題，

另一方面要防止利用土地使用權轉讓進行炒賣土地的投機活動。在劃撥土地使用權的房地產轉讓中，房地產轉讓價格包含土地轉讓價格，因此直接關聯到國家的土地收益。

為解決以上問題，《城市房地產管理法》和《城市房地產轉讓管理規定》，結合現實城市房地產的土地情況和實施管理的可行性，對出讓土地使用權的房地產轉讓原則和劃撥土地使用權的房地產轉讓原則，分別作出規定。

(一)以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓

1.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

(3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

2.對于以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓，《城市房地產管理法》還規定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。”要求房地產轉讓后，“其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。”同時，對“受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”

(二)以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓

1.轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房地產，應當取得人民政府的批準，或符合人民政府規定可以轉讓房地產的制度和政策。其中，人民政府按照國務院規定，要求轉讓房地產時應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續的，受讓方應當依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。人民政府按照國務院規定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

2.屬于下列情形之一的，經人民政府批準可以不辦理土地使用權出讓手續，但應當將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規定辦理。

(1)經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》規定可以使用劃撥土地的項目;

(2)私有住宅轉讓后仍用于居住的;

(3)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;

(4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

(5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

(6)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;

(7)縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

按照以上規定轉讓的房地產，如果再轉讓并需辦理出讓手續、補交土地使用權出讓金的，應當扣除已經繳納的土地收益。

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（責任編輯：中大編輯）

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