《物業管理綜合能力》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習2013年物業管理師考試，小編特整理了物業管理師考試《物業管理綜合能力》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第六節經濟學基礎知識在物業管理中的應用

一、需求、供給與局部均衡價格理論在物業管理中的應用

物業管理也是一種商品。

可以在物業管理市場上按照競爭機制和價值規律進行交換。物業管理市場價值的實現程度如何是由物業管理服務的內在價值所決定的。但是，由于物業管理服務是一種綜合性、服務性很強的特殊產品，其價值的衡量很難定量化。因此，在現實的市場交換中，物業管理市場價值的表現主要是由物業管理的供給和需求關系所決定的，它符合經濟學有關需求和供給的一般規律。

(一)物業管理需求

物業管理需求是指在某一特定的時間和空間內，在各種可能的物業管理服務價格下，對物業管理服務的需求數量。

(1)物業管理的需求可分為單個業主對物業管理服務的需求和整個物業管理市場中所有單個個體需求的總和所形成的物業管理市場需求。但是，從現實來看，主要有某個物業管理區域內業主的統一需求和整個物業管理市場的多樣化需求這兩種形式。

(2)某一特定物業管理區域內的業主對物業管理服務的需求主要表現在對物業管理服務的服務內容和服務水平等方面，并且這些要求都是以合同約定的形式在接受物業管理服務前就已確定了。

(3)對物業管理服務的需求也符合一般商品的需求法則，對物業管理服務內容需求的多少及對物業管理服務水平高低的要求，與物業管理服務的價格呈相反的方向變化。

(4)從整個物業管理市場看，如果物業管理服務的價格很高，就可能會迫使一些業主放棄對專業化的物業管理的需求，而實施自管。這樣就會使得整個物業管理需求量減少，物業管理市場整體規模也會縮小。

(5)對物業管理服務的需求也隨著業主的生活條件等改變而會相應發生變化。收入升高，生活水平越高，對物業管理服務需求可能就會越多，要求也會越高。

(二)物業管理供給

物業管理供給是指在某一特定的時間和空間內，在各種可能的物業管理服務價格水平下，物業管理企業愿意并且能夠提供的物業管理服務的規模或數量。

(1)物業管理服務，滿足商品供給的一般規律。物業管理企業愿意提供的物業管理規模或數量的大小是和物業管理服務價格同方向變化的。

(2)單個物業管理企業所提供的物業管理服務受多種因素影響。如價格、成本、自身實力等。企業實力越強，控制成本能力的優勢越突出，則越能體現出更強的競爭力，也就越能夠提供規模越大、水平越高的物業管理服務。

(3)物業管理市場的總供給是由物業管理市場中所有單個物業管理企業所提供的物業管理加總而成。物業管理市場的總供給規模和水平也決定著物業管理整個市場的規模和水平。從理論上及物業管理發展的長期趨勢看，物業管理服務的總供給規模和水平也是受制于物業管理服務總需求的規模和水平。

(三)物業管理市場均衡價格

物業管理市場均衡是一種相對靜止的狀態。當物業管理市場上物業管理服務的總供給量恰好等于市場總需求量時，物業管理市場價格便會達到一種相對靜止的狀態，便實現了物業管理市場均衡。

而當物業管理市場需求量不等于供給量時，即為非均衡。由于價格機制的作用，一旦市場失去均衡，就會產生一種自動恢復均衡的力量。因此，物業管理均衡價格的形成，也是由非均衡逐漸走向均衡的過程。

當出現過度需求時，存在著物業管理服務價格上漲的壓力。這種壓力主要是來自業主，因為有一部分業主愿意支付更高的價格，而這一更高的物業管理價格又將激勵物業管理企業提供更多的物業管理服務，從而逐漸克服過度需求的現象。

當物業管理供給量大于市場對物業管理服務需求時，又存在著降價的壓力，這種壓力主要是來自物業管理企業，因為會有一些物業管理企業愿意在更低價格水平上提供物業管理服務，這一更低的價格水平一方面會激勵業主對物業管理服務的更多需求，另一方面也會有一部分物業管理企業由于價格較低而放棄部分物業管理服務的供給。這樣就會逐漸克服供過于求的現象。

只有當物業管理市場的供給和物業管理市場的需求相等時，物業管理市場才實現均衡。此時的物業管理供給量或需求量就是均衡數量，而物業管理市場供給量與需求量相等時的物業管理服務價格就是物業管理市場的均衡價格。

二、彈性理論在物業管理中的應用

由于物業管理服務的特殊性，物業管理服務的需求彈性與供給彈性就顯得相對比較復雜。物業管理服務的需求彈性主要是指對物業管理需求的各個因素發生變化后，物業管理服務的需求量所發生相應變化的程度的比值。從理論上講，也可以對物業管理需求變化的任何變量進行細致科學考察，進而對物業管理的各種需求彈性進行精確度量。

但是，在實際工作中，影響物業管理服務需求的因素很多，有物業管理服務的價格、業主的收入等等，物業管理服務的價格需求彈性是指物業管理服務的需求量的變化程度對物業管理服務本身價格變動的反應程度的比值。由于各種原因，特別是對物業管理服務的認知度、接受度，以及業主對物業管理服務的感知與期望值之間存在著一定的差距，使得物業管理的需求量對物業管理服務本身價格變動的反應程度不是很大，即物業管理服務價格的升降對物業管理服務的需求量的影響并不大，并非物業管理服務的價格越低，物業管理服務的需求量就會發生更大比例的增幅。也就是說，物業管理服務的需求是缺乏價格彈性的，即物業管理服務需求的價格彈性是小于1的。

與物業管理服務需求的價格彈性相比，物業管理服務需求的收入彈性就顯得較為明顯。物業管理服務需求的收入彈性是指物業管理服務的需求量對于業主收入變動的反應程度。業主收入的變動對物業管理服務的接受度、需求量都有較大幅度的反應。

物業管理服務的供給彈性是指由于影響物業管理服務供給的因素發生變化后，物業管理服務的供給量作出反應的程度。這里只簡要地考察一下物業管理服務供給的價格彈性，它表示物業管理服務價格的變動所引起的物業管理供給量的變動程度。

三、生產理論、成本理論在物業管理中的應用

物業管理服務的提供，是物業管理服務人員具體的腦力和體力的支出，并使用相應的生產工具而組合產生的，因而它具有價值和使用價值。把這種“產品”作用于具體的消費者，就能夠使其價值得以實現，并產生物業管理服務的價格。

按照經濟學的相關理論，物業管理服務價格的確定應該是以物業管理服務本身的內在價值或成本為核心，圍繞其價值作上下波動，且波動的幅度是隨著物業管理服務供需狀況的變動程度而不斷變動的。從長期看，物業管理服務的價格是與其價值是一致的。因此，提供什么內容、什么標準的物業管理服務，一定要以物業管理服務產生的成本為參考。物業管理服務是一種市場行為，在不考慮其他因素的情況下，物業管理服務的價格或收益，應以不低于物業管理服務的成本為限，否則就會產生虧損。

物業管理服務具有一定的規模經濟性，即在一定的物業管理規模內，隨著物業管理服務規模的增大，每增加一單位的物業管理服務，其產生的單位成本是降低的。因此，要想在物業管理市場上具有較強的價格優勢、具有較強的市場競爭力，就必須爭取市場份額、擴大物業管理服務規模。

但是，物業管理服務的規模經濟性是在一定的范圍內而言的，超過了企業所能承受的規模，由于管理成本，尤其是協調成本急劇上升，就會產生規模不經濟的現象。

因此，物業管理企業在提供服務時，一定要按照市場經濟的規律和要求，認真分析物業管理服務的成本，以及成本產生的規律性，并根據企業自身的發展目標和利潤目標，確定合理的物業管理服務價格。

四、物業管理市場失靈與政府調節

物業管理服務是一種商品，其價值的實現需要在物業管理市場中通過交換來完成。從理論上講，這樣的市場交換應該是以價值規律所要求的物業管理價格與其實際的價值相一致來進行，即物業管理服務的價格要與其內在的價值相符。

但是，在實際的市場運作過程中，由于物業管理服務的提供者和消費者對物業管理服務商品的相關信息的掌握程度不同，即物業管理服務供需雙方信息不對稱，物業管理企業掌握的有關物業管理服務的信息(如成本等)要比業主多一些，這樣就很容易導致物業管理市場出現無效率狀態。最直接的表現就是物業管理服務的質價不符，至少在這方面很難取信于消費者，這是物業管理市場發展中不和諧現象的根源之一。

由于物業管理市場中非對稱信息的存在，還會導致物業管理市場失靈。針對物業管理的特殊性，在解決由于非對稱信息所導致的市場失靈問題，通常可以設置健全的激勵制度和監督體系。同時，政府也要加強對物業管理市場行為的指導與監管力度，如建立健全物業管理法律法規等。

此外，在物業管理過程中，也存在著外部性現象。同樣，物業管理的外部性也有正外部性和負外部性之分。良好的物業管理所帶來的優美環境不僅惠及物業管理區域內的業主，還給周圍的居民乃至整個區域帶來良

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