為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理基本制度與政策這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理基本制度與政策復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

★★房地產中介服務機構管理

1．從事房地產中介業務，應當設立相應的房地產中介服務機構。房地產中介服務機構，應是具有獨立法人資格的經濟組織。房地產中介服務機構在領取營業執照后一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。

2.設立房地產中介服務機構應具備下列條件：有自己的名稱、組織機構；有固定的服務場所；有規定數量的財產和經費；從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50％以上；從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人。

3.房地產管理部門每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。

4.房地產中介服務機構必須履行下列義務：遵守有關的法律、法規和政策；遵守自愿、公平、誠實信用的原則；按照核準的業務范圍從事經營活動；按規定標準收取費用；依法交納稅費；接受行業主管部門及其他有關部門的指導、監督和檢查。

★★房地產中介服務業務管理

1.房地產中介服務人員承辦業務，應當由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同。房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：當事人姓名或者名稱、住所；中介服務項目的名稱、內容、要求和標準；合同履行期限；收費金額和支付方式、時間；違約責任和糾紛解決方式；當事人約定的其他內容。

經委托人同意，房地產中介服務機構可以將委托的房地產中介業務轉讓委托給具有相應資格的中介服務機構代理，但不得增加傭金。

2.房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當的利益；允許他人以自己的名義從事房地產中介業務；同時在兩個或兩個以上中介服務機構執行業務；與一方當事人串通損害另一方當事人利益；法律、法規禁止的其他行為。

因房地產中介服務人員過失，給當事人造成經濟損失的，由所在中介服務機構承擔賠償責任。所在中介服務機構可以對有關人員追償。

★房地產抵押：抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

★在建設工程抵押：抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

★預購商品房貸款抵押：購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。貸款銀行要求房地產開發企業必須對購房人貸款承擔階段性的連帶保證責任。

★房地產抵押的主要原則：

（一）房地產抵押應當遵循民事法律原則。1.設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，雙方當事人也可以協商由房地產價格評估機構評估確定；2.抵押權人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災害而出現的風險，要求抵押人辦理房產保險的，雙方當事人應當協商議定。抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間、抵押權人為保險賠償的第一受益人；3.企業、事業單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續有效，其權利和義務由變更后的法人享有和承擔；4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。

（二）房地產抵押中的房產、在產抵押權設定應當一致。

（三）抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但再次抵押所擔保的債權不得超出余額部分。同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將己經設定過的抵押情況告知抵押權人，以便抵押權人測算擔保價值。對以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，兩宗以上房地產視為同一抵押房地產。

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（責任編輯：）

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