★★條例的立法理念：發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者

★★★條例的立法指導思想：1。強調保護業(yè)主的財產權益，協(xié)調單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關系;2。強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務和被服務的關系;3。強調業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。

★★★條例的立法原則：1。物業(yè)管理權利和財產權利相對應原則;2。維護全體業(yè)主合法權益原則;3?，F實性與前瞻性有機結合的原則;4。從實際出發(fā)，實事求是的原則。

★★條例創(chuàng)設的法律制度：業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金。

(一)尊重和維護業(yè)主的財產權利。

物業(yè)管理的基礎是業(yè)主的財產權。條例本著尊重業(yè)主財產權利的原則，并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理，而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為，條例遵循了民事法律關系的基本原則，強調物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，對于業(yè)主的共同利益，也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎上自選平衡，條例還本現在對侵害業(yè)主財產權的救濟上。

(二)建立為主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制。

共同財產、共同利益是構成業(yè)主之間聯系的基礎，“共同契約”就意味著要遵守少數服從多數的原則。業(yè)主大會制度和業(yè)主公約制度目的就是建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制。

(三)條例和有關法律法規(guī)共同規(guī)范物業(yè)管理活動。

比如物業(yè)的質量問題，業(yè)主購買物業(yè)，形成與建設單位之間物業(yè)買賣的民事法關系，有關法律規(guī)定由建設單位承擔物業(yè)建造過程中的質量責任。盡管業(yè)主在物業(yè)交接后才發(fā)現物業(yè)質量問題，但原來的法律關系在物業(yè)管理階段仍然存在，業(yè)主應當依據有關法律法規(guī)追究建設單位的質量責任。

(四)妥善處理政府和市場關系

條例明確界定了違反行政管理秩序行為與民事違約、民事侵權行為的界限，對凡是能夠通過民事責任解決的，不再設定行政處罰;對違反行政管理規(guī)定，對同時構成民事違約或侵權的行為，則堅持損害賠償優(yōu)先的原則。

物業(yè)管理的發(fā)展從根本上取決于市場規(guī)則的完善和市場機制的良性運行，條例是一部體現政府轉變職能的行政法規(guī)。

★★條例的主要內容

★條例生效以前的物業(yè)管理活動不適用條例的規(guī)定。法律不溯及既往。

★★★條例確立的基本法律關系：

(一)業(yè)主相互之間的關系。物業(yè)管理本質上是業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內共同利益的維護和管理，條例規(guī)定：業(yè)主應當遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的制度，執(zhí)行業(yè)主大會的決定，按時交納物業(yè)管理服務費用。

(二)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關系(民事法律)。民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。

(三)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。條例要求，購房人在與開發(fā)建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業(yè)服務合同中約定的關于物業(yè)管理的權利義務。因此，業(yè)主在前期物業(yè)管理階段接受物來管理服務，實際上是建立在兩個合同基礎之上的;一個是建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業(yè)服務內容的商品房銷售合同。開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的義務是：制定業(yè)主臨時公約并明示買受人、住宅物業(yè)必須通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、提供必要的物業(yè)管理用房、不得擅自處分物業(yè)共用部位和公用設施設備、在保修期限和保養(yǎng)范圍內承擔物業(yè)的保修責任。

(四)供水、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。條例規(guī)定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權利和義務，即：“應當向最終用戶收取有關費用”，以及“應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任”。

(五)社區(qū)居委會與業(yè)主、業(yè)主大會及物業(yè)管理企業(yè)的關系。社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。條例設立了業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定應當告知并聽取居委會建議的義務;業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導。物業(yè)管理企業(yè)和其他企業(yè)一樣與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。

(六)物業(yè)管理各方主體與政府之間的關系。政府與物業(yè)管理各方主體之間的關系是一種行政法律關系。

 第二章物業(yè)管理服務

★★★物業(yè)管理服務的特點：

1. 物業(yè)管理服務的公共性和綜合性

2. 物業(yè)管理服務受益主體的廣泛性和差異性。物業(yè)管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性。在此情況下，物業(yè)服務合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務的檢驗標準。

3. 物業(yè)管理服務的即時性和無形性。物業(yè)管理服務并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產和消費處于同一過程之中。

4. 物業(yè)管理服務的持續(xù)性和長期性。

★★★物業(yè)管理服務的內容：

(一)物業(yè)管理服務的主要內容：

1.房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理;

2.房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理;

3.物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理;

4.物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務;

5.物業(yè)區(qū)域內公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務;

6.物業(yè)裝飾裝修管理服務;

7.物業(yè)檔案資料的管理;

8.專項維修資金的代管服務。

(二)物業(yè)服務合同約定以外的服務：

1.提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務;

2.合同以外的服務事項需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定;

3.物業(yè)服務合同約定以外的服務是一種有償服務。

★★物業(yè)管理服務標準。2004年物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》

(一) 標準的主要內容

(二) 使用標準時應當注意的問題：1.高檔商品住宅不適用本標準;2.標準由高到低設定三個服務等級(一級、二級、三級);3.標準以外的其他服務項目、內容及標準，由雙方協(xié)商約定;3。對于不同的住宅小區(qū)分情況選擇相應的服務等級。

★★物業(yè)服務收費原則：合理、公開、收費與服務水平相適應

★★物業(yè)服務收費定價形式：政府定價、政府指導價、市場調節(jié)價(物業(yè)服務收費管理辦法不再規(guī)定政府定價形式，僅采取政府指導價和市場調節(jié)價對物業(yè)服務收費進行管理)

★政府定價方式的弊端：1。不利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務質量;2。制約了業(yè)主對物業(yè)服務質量的監(jiān)督權和選擇權;3。因定價標準不客觀產生了大量矛盾;4。政府核定物業(yè)服務收費標準阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

★★★物業(yè)服務收費實行政府指導價的具體方式：由房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務的實際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務的等級標準，然后由有定價權限的價格主管部門會同房地產行政主管部門，測算出各個等級標準的物業(yè)管理服務基準價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務項目的具體收費標準，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據規(guī)定的基準價和價格浮動幅度，結合本物業(yè)項目的服務等級標準和調整因素，在物業(yè)服務合同中約定。

★★★物業(yè)服務收費形式與成本構成

(一)包干制(盈虧自負)-：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。包括物業(yè)服務成本、法定稅金和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

(二)酬金制：指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務支出僅屬代管性質，不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

★酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應當履行以下義務：1。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況;2。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復;3。物業(yè)管理企業(yè)應配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

★★物業(yè)管理服務成本構成：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

6、辦公費用;

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊;

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

9、經業(yè)主同意的其它費用。

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（責任編輯：中大編輯）

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