第五章 房地產市場與市場分析

(一)單項選擇題(每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意)

1、以下不屬于人文環境的變化的因素是( )。

A.社會老齡化 B.家庭小型化 C.城市環境污染 D.受教育程度的提高

2、一般來說，收人增加會導致對大多數商品需求的增加，從而使需求曲線向( )平移。

A. 上 B. 下 C. 左 D. 右

3、居民預期未來住房抵押貸款利率可能下調、收入上升或在某一區域由于土地資源的限制不可能有充足的商品住宅供給，就會引起需求的( )。

A.增加 B.減少 C.不變 D. 不一定

4、供給數量與價格的關系正好和需求數量與價格的關系( )。，

A.相同 B.相近 C.相似 D.相反

5、作為市場經濟核心的( )對市場起著主要的調節作用。

A.調控機制 B.管理機制 C.價格機制 D.交易機制

6、一般情況下，某種商品的單位價格上升會導致需求量的( )。

A.增加 B.減少 C.不變 D.不一定增加

7、以下說法中，錯誤的是( )。

A.一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度越深

B.房地產的不可移動性，表明其受地區性需求的依賴程度很大

C.對于比較大的城市，常常還要按照城市內的某一個具體區域劃分

D.按地域范圍對房地產市場進行劃分，是房地產市場劃分的主要方法

8、按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產交易包括( )。

A.買賣、租賃和抵押 B.買賣、拍賣和抵押

C.招標、拍賣和掛牌 D.招標、協議和掛牌

9、甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場是按照( )劃分的物業類型。

A.目標市場的群體特征 B.建造標準或價格水平

C.物業用途的不同 D.物業所處區域的不同

10、以下不屬于反映和描述房地產市場狀況的指標的是( )。

A.供給指標 B.需求指標 C.市場交易指標 D.價格指標

11、按存量增量細分通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場、二級市場、三級市場，以下屬于二級市場的是( )。

A.土地使用權出讓市場 B.土地轉讓市場

C.新建商品房租售市場 D.存量房地產交易市場

12、房屋新開工面積，是指在( )內新開工建設的房屋面積。

A.調查期 B.計算期 C.報告期 D.建設期

13、以下說法中，錯誤的是( )。

A.空置率是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例

B. 房屋新開工面積包括上期跨入報告期繼續施工的房屋面積

C.滅失量是指房屋存量在報告期內由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分

D.竣工房屋價值是指在報告期內竣工房屋本身的建造價值

14、中國現有房地產價格統計，是基于各類物業( )的統計。

A. 中位數價格 B. 平均價格 C. 最高價格 D. 最低價格

15、以下不屬于房地產市場交易特點的是( )。

A.交易是房地產產權的流轉及其再界定

B.房地產交易通常需要經過復雜和嚴密的法律程序

C.交易信息充分，交易雙方充分競價

D.市場交易通常需要估價師或物業代理等專業人員提供服務

16、房地產市場通常需要( )年以上的時間才能完成供求平衡的調節過程，而新的平衡達到了甚至還沒有達到，可能馬上又出現新的影響因素而造成新的不平衡。

A. 1 B. 2 C. 3 D. 4

17、在我國，城市土地屬于( )所有。

A. 國家 B. 集體 C.人民 D.全民

18、商業零售物業中要充分考慮的相關因素不包括( )。

A.所處地區的流動人口和常住人口的數量

B.購買力水平以及該地區對零售業的特殊需求

C.購物中心的服務半徑及附近其他購物中心

D.大型運輸車輛通道和生產工藝的特殊要求

19、物業管理計劃的中短期計劃介于戰術層次和策略層次之間，以物業管理企業與業主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為( )年。

A. 1～3 B. 2～4 C. 3～5 D. 4～6

20、物業管理企業和業主的溝通，最常用的溝通手段不包括( )。

A.定期的年度或季度表現報告 B. 業主大會

C.定期的管理會議 D.通過電話通信或現場會議等形式的定期私人接觸

21、城市或區域總體經濟發展水平、就業、支付能力、產業與結構布局等因素，屬于房地產市場運行的( )。

A.社會環境 B.政治環境 C.經濟環境 D.金融環境

22、按照存量增量細分，土地轉讓、新建商品房租售市場屬于房地產市場中的( )。

A.一級市場 B.二級市場 C.三級市場 D.一級房屋市場

23、按存量增量細分，二手房買賣市場屬于( )。

A.一級市場 B.二級市場 C.一級房屋市場 D.二級房屋市場

24、房地產市場供給指標中，反映報告期期末已占用和空置的物業空間總量的指標是( )。

A.新竣工量 B.空置量 C.房屋竣工面積 D.存量

25、對于房地產市場供給的特點，下列說法不正確的是( )。

A.房地產市場供給具有較大的供給彈性

B.市場供給具有非同質性

C.房地產市場具有高度的壟斷性

D.供給主體間的競爭不充分

26、房地產市場分析的內容不包括( )。

A.宏觀因素分析 B.市場供求分析 C.財務狀況分析 D.相關因素分析

27、在對寫字樓物業進行房地產市場的相關因素分析中，首先要研究的項目是( )。

A.所處地段的交通通達程度及周邊環境

B.內外設計的平面布局、裝修標準

C.大廈內提供公共服務的內容

D.物業所處地段的流動人口和購買力水平

28、有關制定物業管理計劃的基本原則，下列說法中不正確的是( )。

A.實際參與物業管理工作的人員必須參與工作計劃制訂

B.發揮物業管理人員的集體智慧

C.可由物業管理人員參加和主持物業管理計劃的制定

D.鼓勵物業管理人員參與

29、在進行房地產市場分析過程中，對于商業零售物業區位的優劣，主要的決定因素不包括( )。

A.公建配套設施 B.交通、通信的方便程度

C.周圍人口密度 D.居民的購買力水平和消費習慣

30、在進行房地產市場分析過程中，對于寫字樓物業區位的優劣，主要的決定因素不包括( )。

A.與其他商業設施接近的程度 B.周圍土地利用情況和環境

C.交通方式可選擇性和停車位數量 D.居民人口與收入

31、下列選項中，不屬于物業管理計劃中租賃計劃里面出租策略的是( )。

A.物業維修預算限制 B.租戶類型的匹配策略

C.租期長短 D.優惠與補貼方式選擇

(二)多項選擇題(每題2分。每題中的備選項中。有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分;少選，所選每個選項0.5分)

1、一個完整的房地產市場是由( )等因素構成的一個系統。

A.市場客體 B.市場主體 C.價格

D.資金 E運行機制

2、房地產市場的運行環境，是指把房地產市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和，按照這些影響因素的性質，可將其分為( )。

A.社會環境 B.政治環境、國際環境 C.經濟環境、資源環境

D.金融環境、技術環境 E法律制度環境

3、政治環境涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題，具體包括( )。

A.政治體制 B.政局穩定性 C.政府能力

D.政策連續性 E政府對待外資的態度

4、影響房地產市場發展的社會經濟因素有( )。

A.傳統觀念及消費心理、社會福利、人口數量

B.家庭戶數與規模、家庭生命周期、收入水平及分布、物價水平

C.信息、通信技術水平的提高

D.工資及就業水平、房價租金比

E自然環境的變化

5、導致對商品住宅需求變化的市場條件包括( )。

A.房地產開發成本 B.對未來的預期 C.收入的變化

D.政府政策的變化 E其他商品的價格變化

6、影響開發商市場供給數量的并不僅僅是價格，還包括其他市場因素，如( )。

A.居民購買力水平 B.開發商獲取利潤水平的目標 C.消費者偏好 D.相關產品的價格 E對未來的預期

7、從宏觀上說，房地產市場結構包括( )。

A.總量結構 B.區域結構 C.產品結構

D.供求結構 E投資結構

8、從識別和把握房地產宏觀市場環境的角度出發，可以按照( )等標準，對房地產市場進行細分。

A.地域范圍 B.房地產類型 C.增量存量

D.交易形式 E買方賣方

9、按照房地產的用途，將其分解為若干子市場。如( )等。

A.居住物業市場 B.存量物業市場 C.增量物業市場

D.商業物業市場 E工業物業市場

10、影響房地產市場需求的指標包括( )。

A.國內生產總值、城市家庭人口 B.就業人員數量、就業分布

C.城鎮登記失業率、人口數 D.商品零售價格指數、房屋空間使用數量

E城市家庭可支配收入、城市居民消費價格指數

11、市場交易指標包括( )。

A.銷售量、出租量 B.吸納量、吸納率、吸納周期

C. 房地產租金、價格 D.房地產價格指數 E預售面積

12、政府干預房地產市場的目標包括( )。

A.實現房地產市場持續健康發展

B.保證為各類生產生活需要提供適當的人住空間

C.使存量房地產資源得到最有效的使用

D.滿足特殊群體的需要

E引導新建項目的位置選擇

13、政府宏觀調控房地產市場的手段通常包括( )政策等。

A.土地供應 B.金融 C.住房 D.稅收 E價格

14、目前我國城市住宅的供給主要類型有( )。，即、和。

A.廉租房 B.經濟適用住房 C.市場價商品住宅

D.集資房 E農民房

15、我國部分城市如深圳特區已開始進行城市規劃圖則體系的改革，將規劃分為( )幾個層次，整個規劃力求體現超前性、科學性、動態性和適用性。

A.發展策略 B.次區域發展綱要 C.法定圖則

D.發展大綱圖 E詳細藍圖

16、政府通過調整土地供應數量、調整與土地開發相關的稅費政策等經濟手段，靈活運用( )出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調控。

A.協議 B.掛牌 C.劃撥 D.拍賣 E招標

17、對于開發商來說，市場分析的作用是( )。

A.幫助開發商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產品類型

B.在開發后期幫助開發商尋找目標使用者或購買者

C.向金融機構說明項目的財務可行性以獲取貸款

D.根據市場需求的變化調整產品

E尋找投資合作伙伴

18、根據市場分析的結果，物業管理者可以制定確保物業保值增值的( )，適時調整物業租金水平和出租策略。

A.物業維護維修 B.更新改良 C.改建擴建

D.資產處置計劃 E資產處置方案

19、定義市場區域工作主要包括( )。

A.描繪市場區域 B.在相應地圖上標出市場區域的邊界

C.劃分競爭市場區域 D.解釋確定市場區域邊界的依據 E細分市場區域

20、影響市場區域形狀和大小的關鍵因素包括( )。

A.競爭性項目的區域 B.自然特征、人口密度的大小

C.建筑阻礙、高速路或鐵路 D.鄰里關系和人口統計特征

E發展的類型和范圍

21、房地產市場供求分析的具體內容有( )。

A.競爭分析 B.供給分析 C.需求分析

D.政策分析 E市場占有率分析

22、居住物業需要重點了解的因素是( )，以確定目標物業的裝修、室內設備配套標準。

A.目標物業周圍地區住宅的供求狀況 B.價格水平

C. 對現有住宅滿意的程度 D. 對未來住房的希望 E 工業集聚度

23、以下關于物業經營管理計劃的敘述中，正確的是( )。

A.物業經營管理計劃是物業管理規劃一系列子過程的結果，是物業管理師思想的具體化

B.物業管理規劃，是構思前景、預測未來、確定欲達到的目的和取得的成果

C.物業管理規劃是對當前行動方案的一種說明。

D.物業管理規劃還考慮如何經濟地使用物業管理企業的時間和資源

E物業管理規劃是調查、預測、預見、謀劃和預言的過程

24、制定物業管理計劃的基本原則是( )。

A.實際參與物業管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定

B.物業管理師必須參加和主持 C.物業管理員不用參與

D.全體業主必須參與 E發揮物業管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與

25、物業管理計劃的用途包括( )。

A.書面記載物業管理計劃的目標、前提與制約因素

B.指導物業管理的具體行動

C.幫助利害關系各方之間進行溝通，有助于統一各方面的認識

D.測量物業管理活動，幫助物業管理企業進行相關的控制

E書面記載選擇并最終確定物業管理方案的決策過程

26、商業零售物業區位的優劣，主要取決于( )。

A.周圍人口密度 B.交通、通信的方便程度

C.居民的購買力水平和消費習慣 D.周圍土地利用情況

E與其他商業設施接近的程度

27、物業管理計劃的主要內容包括( )。

A.建筑物管理計劃 B.租賃計劃 C.財務收支計劃

D.物業運行績效評估及與業主溝通計劃 E 招聘保安計劃

28、將物業當前的績效狀況和過去的績效表現相比較，就能看出物業當前的表現是否正常。目前使用的主要表現評估指標包括( )。

A.預計租值與實際租值的比較、財務內部收益率

B.實際和預計的資本價值的增長、拖欠租金和壞賬

C.收益率即物業的競爭狀況和預期的風險與其市場競爭對手的比較

D.服務收費水平、凈收益即毛收益減去成本

E資本回報率即收益和物業資本價值的比較

29、預算有許多種類型，在物業管理中經常用到的預算形式主要有( )。

A.年度運營預算 B.資本支出預算 C.短期預算

D.中期預算 E長期預算

30、以下說法中，正確的是( )。

A.預算是物業管理中經營計劃的核心

B.當業主發現物業運營收入和費用大大超過預計的水平時，通常會要求物業管理員解釋

C.財務收支計劃通常以預算計劃的形式體現，這是業主非常關注的內容

D.建立準備金基金，是為物業資本支出準備資金的慣例做法

E預算可以使業主較容易地對物業管理的財務情況進行檢查

【參考答案】

(一)單項選擇題

1.C2.D3.A4.D5.C6.B7.A8.A9.B10.D11.C12.C13.B14.B15.C16.A17.A18.D19.C20.B 21.C22.B23.D24.D25.A 26.C27.A28.C29.A30.D 31.A

(二)多項選擇題

1.CDE 2.ABCDE 3.ABCDE 4.ABD 5.CDE6. BDE 7.ABCDE 8.ABCD 9.ADE 10.ABCDE 11.CDE 12.ABCDE 13.ABCDE 14.ABC 15.ABCDE 16.ABDE 17.ABCDE 18.ABCDE 19.ABD 20.ABCDE 21.ABCE 22.ABCD 23.ABDE 24.ABE 25.ABCDE 26. ABC 27.ABCD 28.ABCDE 29.ABE 30.ACDE

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