2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三節　日本物業管理

第二次世界大戰后，日本作為戰敗國，由美國人對其進行管理，包括樓宇的管理。1952年，日本人才開始接管部分樓宇管理工作。日本真正意義上的物業管理開始于1957年，即日本第一座高層樓宇建成并委托給日本管理公司管理之后。

一、物業管理協會

日本東京大樓管理業協會成立于1962年。隨著物業管理在全國范圍的推廣，各地也紛紛成立專業物業管理公司，成立一個全國性的行業協會的條件也日臻成熟。1966年，全國大樓管理業協會宣布成立。經過三十年的發展，到1996年，全國大樓管理業協會的會員已達到了3000多家。由于住宅管理是涉及到千家萬戶的事，也是政府和市民共同關注的問題，因此，1979年日本高層住宅管理業協會成立。參加高層住宅管理業協會有一個條件，就是管理的物業必須有高層住宅，否則，只可參加東京大樓管理業協會或全國大樓管理業協會。如果一個物業管理公司管理的物業既有高層住宅，也有其他類型的物業，那么，這家物業管理公司既可以參加大樓管理業協會，也可以參加高層住宅管理業協會。到1996年，高層住宅管理業協會的會員總數已達334家，其中正式會員273家，贊助會員61家。

一般說來，協會主要做以下幾方面的工作：

(一)建筑物的保全診斷

當建筑物在使用過程中或在使用若干年后，物業會逐漸發生一些變化，除了日常定期保養外，長期的修繕計劃也需制定。在房屋維修養護計劃制定前，需要對其進行診斷。正如一個人一樣，只有先診斷出物業的“健康”狀況，然后才能對癥下藥。而這項工作，是協會的一項非常重要的事情。

建筑物的日常保養工作由管理會社實施。當協會接到管理組合保全診斷要求后，應派出專業技術人員對其建筑物劣化進行診斷，并向管理組合提供“診斷報告書”、“修繕標準書”、“工程概算金額書”以及維修設計書等，以便管理組合能夠把影響建筑物安全使用的問題找出來。

(二)管理業務主任者資格認定

受建設大臣的委托，協會負責對管理業務主任者資格認定的培訓工作。

作為一位物業管理從業人員，并不是對所有樓宇的管理工作都能夠勝任的，因此，建設大臣要求物業管理公司在派駐某一樓宇管理業務主任時，應經過上崗前的培訓，認定其具有管理該項目的能力后方可上崗。因此，建設大臣把管理業務主任者資格認定事項交由協會負責，包括培訓工作。

(三)管理費保證制度

為了保證房屋小業主的利益，協會建立了“保證制度•支援制度”，也就是說，要參加協會的會員單位首先要與協會簽訂一份“保留委托契約”，承諾遵守協會的有關規定。并承諾因管理不善而給小業主造成損失時，協會可予支付賠償金。

基本程序是：

1.物業管理公司參加協會，作為會員單位，要與協會簽訂一份“保證委托契約”;

2.物業管理公司接受管理組合的委托，簽訂“管理委托契約”，并進行管理;

3.管理組合對物業管理公司提供的服務不滿意，要求解除管理委托合同;

4.管理組合向協會請求，要求賠償因管理公司管理不善而造成的損失;

5.協會確認確實由于管理公司的責任而對業主造成損害的，協會從保證金中預先支付;

6.同時，協會將積極推薦其他會員單位對其物業進行管理;

7.最后，協會將按賠償金額向責任方(物業管理公司)追討已賠償的費用。

(四)區分所有管理士的認定

在物業管理實務中，常常會遇到許多問題，尤其是技術方面的問題，這就需要每個物業管理公司要有一些專業技術人才。這些專業技術人才，在日本被稱為區分所有管理士。

區分所有管理士，根據《建筑物區分所有法》，能對該建筑物的建設進行策劃、設計、管理組合的運行、大規模修繕活動的實施等，能夠從專家的角度進行運作。

根據協會《資格審查•認定事業規程》，要獲得區分所有管理士的稱號，必須具備一定的專業知識，有一定的技術能力，通過《資格審查•認定事業規程》要求的考試并合格者，方能登記成為“區分所有管理士”。

(五)協會的活動

協會的一些主要活動包括以下幾個方面：

1.調查研究

協會經常會接受政府或企業的委托進行一些調查研究。例如，建筑物管理業綜合調查、區分所有建筑物管理受托動向調查、賃貸管理業現狀調查、海外管理事項調查等，這些調研報告在政府、行業、企業等決策時，作為參考依據，起到了較好的作用。

2.教育研修

所謂教育研修，即根據物業管理業的發展對其從業人員進行培訓。培訓的內容為：

(1)物業管理業務處理時必要知識的培訓;

(2)綜合能力的培訓，如對顧客的分析、顧客投訴的處理等;怎樣與顧客打交道等;

(3)通信教育。在物業管理業務中，經常要通過書面的方式與客戶交往。因此，通信制的訓練也顯得較為重要;

(4)月例會。所謂“月例會”，也就是協會定期組織的專家對管理制度、判例、時事問題進行的演講和討論。

3.刊物與教科書

不論是全國大樓管理業協會還是日本高層住宅管理業協會，都有自己專門的刊物，報道物業管理中的發展現狀，遇到的問題，信息的交流等。除此之外，協會還組織編寫培訓教材或出版有關物業管理的書籍，以提高物業管理從業人員的業務能力和拓展其視野，對會員單位起到了很好的導向作用。

二、物業管理的特點

在日本物業管理活動中，主要呈現以下幾個特點：

(一)超前管理意識

日本物業管理超前意識不僅體現在物業早期介入方面，而且在物業尚未交付使用前，就對房屋和設備設施作了中、長期的維護保養計劃，他們認為，一份好的維修保養計劃及其實施可以降低管理成本，所以，不要等物業出了問題才去修理。物業公司應注重對物業的保養和維護。對于電梯標準保養也是如此。電梯的每一個部件使用壽命長短是不一樣的，根據其壽命的長短定期進行保養與更換，多年以后，仍然是一部好的電梯在運轉，如果重維修輕保養，等物業出了問題再去修理，那么維修的費用、更換部件的費用會大大超過保養的費用。

(二)高度重視清潔工作

在日本，清潔人員應持證上崗，也就是必須經培訓考試合格者方能上崗。在日本整個物業管理活動中，清掃工作是物業管理全部業務量的65.20%，設備管理占14.70%，安保工作占8.70%，其他工作占11.40%，由此看出，日本物業管理服務中清掃工作所占的分量。

(三)重視各類人員的培訓

日本物業管理從業人員的培訓分為三個層次，協會培訓、企業培訓和社會培訓。一般學歷教育由社會承擔;企業培訓則是根據企業發展的需要，進行規章制度、崗位職責、考核等方面的培訓;協會則是站在行業的角度，對物業管理發展中存在的問題進行探討。

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（責任編輯：中大編輯）

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