為了幫助考生復習2012年物業管理師考試中物業管理綜合能力這門學科，此處特地整理編輯2012物業管理師考試物業管理綜合能力復習方法，希望可以對參加2011年物業管理師考試的各位同學有所幫助！

了解你的物業管理權

1. 對于配套設施，如會所、游泳池等，小業主是否享有一定的產權。

對于配套設施，若在《土地出讓合同》中列為應繳地價的建筑面積，發展商未售出的，則其產權屬于發展商；若在土地出讓合同中列明為“小區配套設施”，不計繳地價，或房地產買賣合同中列明為“小區配套設施”，則其產權屬于全體業主。

2.物業管理公司將小區附屬的商業設施租賃給他人，是否要征求業主們的同意？

小區附屬的商業設施如果產權屬于發展商，則發展商可自由出租或出售；如果產權屬于全體業主，那么業主委員會可根據業主大會的授權，在物業管理委托合同中與物業管理公司達成協議，由管理公司按協議經營，經營收入納入小區物業管理費帳目，補充物業管理費。

3.業主是否享有所購房地產的戶外廣告權？

根據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》第十三條規定，房地產首次轉讓合同對廣告權益沒有特別約定的，廣告權益隨房地產同時轉移；有特別約定的，經房地產登記機關初始登記，由登記的權利人擁有。

4.物業管理公司是否享有樓頂、外立面處分的權利？

物業管理公司不享有樓頂、外立面的處分權，樓頂、外立面作為建筑主體不可分割的一部分，其處分權應屬于樓宇的業主。物業管理公司可根據業委員會的授權，并向有關部門報送具體處分措施，經主管部門批準后方可處分。

5.地下停車庫的權利歸屬如何？

根據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》的規定，地下停車庫在土地使用權出讓合同中沒有約定的，屬于小區配套設施，其權利歸全體業主擁有；若在首次轉讓合同中有特別約定的，則地下停車庫的權利依據約定，經辦理初始登記，確認登記人的權利。

6.地下停車庫能否辦《房地產證》？

如果地下停車庫屬于小區配套設施，其權利歸全體業主擁有，則不能單獨辦理《房地產證》；若地下停車庫的權利在轉讓時有事先約定，并已繳清地價，辦理初始登記時依據約定，確認登記人的權利，可以發《房地產證》。

7.物業管理中小業主、發展商的各自義務有哪些？

（一）業主的義務：

合理使用房地產和公用設施、維護住宅區公共秩序。

（二）發展商的義務：

（1）小區入住前6個月開始進行前期管理，費用由發展商自行承擔；

（2）必須經竣工驗收合格，才可交付小業主使用；

（3）從住宅區開始入住，發展商應向其委托的物業公司或管理處提供下列資料：

①必要的住宅區工程建設資料、各類房地產清單；

②必要的住宅區工程建設資料；

③出售房地產的產權范圍或成本核算清單；

④應按建設總投資2%一次性向管委會劃撥住宅區的公用設施專用基金，并提供部分商業用房；

⑤住宅區公用設施、設備及公共場地清單；

⑥住宅區未完工的房地產、公用設施、設備及公共場地的竣工日期；

⑦《條例》第四十七條規定的商業用房及其他可以用于經營的公用設施、設備和場地清單。

（三）開發建設單位應在管委會成立之日起二個月內，按《條例》規定向管委會劃撥住宅區公用設施專用基金，并以多層住宅區總建筑面積的千分之三、高層住宅區或別墅區總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業用房，如有特殊情況，可延遲移交商業用房，但延遲期不得超過六個月。

8.物業管理公司的義務有哪些？

物業管理公司的義務有：

以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益；

按市住宅主管部門規定標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理；

接受管委會和業主的監督；

組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動；

按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。

9.如何確定兩個小區之間道路的維護、使用權利歸屬？

確定兩個小區之間的道路權屬，主要看道路在哪塊宗地的用地紅線圖內，則該宗地的產權人擁有道路的使用權利和維護義務。若不在任何一塊宗地的紅線圖內，則屬于市政道路，由市政部門負責維護。

10.住宅樓首層為居住用途物業，能否改為商業用途？

住宅樓首層為居住用途物業，若要改為商業用途，可由開發單位或業主向深圳市規劃國土局提出申請。若批準同意，則需補辦用地規劃批準手續，并補交地價。原則上住宅區首層物業不批準改為商業用途。

11.繼承祖業，購買的舊宅未辦理土地使用權出讓手續的，有土地使用年限的限定嗎？

根據有關規定（深圳市規劃國土局1990年64號文《關于房地產登記發證計算土地使用年限的通知》），歷史用地暫不計算使用年限。繼承的祖業或購買的舊宅未辦理土地使用權出讓手續的，暫無土地使用年限的限定。

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