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六問物業招標新政策

3月2日市國土房管局印發《關于業主大會招標有關問題的意見》。新的政策表明，提倡業主大會通過招投標方式選聘物業公司，過程中應充分保證廣大業主的知情權。該政策一經出臺就引起了較大爭議：物業專家舒可心認為《意見》只是個參照，業主大會、物業公司可聽可不聽；另一方面，物業公司覺得推廣招投標并不能防止暗箱操作，而且會使得物業公司競相壓價，最終導致服務跟不上使業主利益受損。為此記者專門走訪了市小區辦相關負責人，對《意見》和相關物業招投標問題一一進行了詢問。

■《意見》出臺的原因是什么？

目前物業管理市場發展過程中存在著兩個棘手的問題。一是建管不分。由傳統意義上“誰開發誰管理”模式導致的矛盾十分突出。目前開發商自己組建物業公司仍占相當大的比例，而前期遺留的問題諸如房屋面積縮水、改變規劃、銷售期間承諾不兌現等都后移給了物業公司，造成開發商和業主的大量糾紛顯化在物業管理環節，而物業公司無力承擔更無法解決。二是市場信息不對等。真正業主大會和開發商想選聘一家物業管理企業，卻不知道到哪里去找；而物業公司想拿到項目，又不知道哪里需要物業服務。也就是說缺乏這樣一個市場供需雙選的機制。這兩條也是政府推行招投標辦法的最主要原因。

■《意見》是否可聽可不聽？

國務院《物業管理條例》提倡業主通過公開、公平、公正的招投標方式選擇物業企業。《意見》中提倡業主大會通過招標方式選聘物業管理企業是對《條例》相關規定的落實。

■《意見》是否會導致競相壓價？

這是一面之詞。首先，低于成本價投標不符合市場規律，沒有哪家注冊企業不是為了盈利而是愿意虧損。況且，《中華人民共和國招標投標法》第33條規定“投標人不得以低于成本的報價競標，也不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標”。《北京市招標投標條例》也規定，“投標人的報價明顯低于其他投標報價或者在設有標底時明顯低于標底，投標人不能合理說明或者不能提供相關證明材料證明其投標報價不低于其成本的，評標委員會可以認定為廢標”。所以，競相壓價低于成本的惡性競爭已經被法律禁止。

再有，我市目前物業管理企業已經達到2100多家，市場競爭中的優勝劣汰，使得市場良性資源流向優勢企業已成為必然趨勢。物業管理企業經營有這樣一個特點，就是管理面積越大成本攤得越薄。壓價肯定要有，應視為競爭，但應當符合市場經濟規律，進行有序良性競爭。

■業主大會招標是否會不專業？

不會?！侗本┦形飿I管理招標投標辦法》和《關于業主大會招標有關問題的意見》對業主大會招標的有關問題和程序均已經做出了詳細的規定。此外，在招標活動的組織上，業主大會可以授權業主委員會委托專業的招標代理機構進行，但發生的費用應由全體業主承擔。在評標環節，評標委員會由業主代表和物業管理專家組成，成員人數為5人以上單數，其中專家人數不得少于成員總數的2/3.目前我們已經建立了由90名物業管理專家組成的專家名冊，今后還會繼續增加。這些專家分為兩類：一是政策類，包括高校物業管理相關的研究人員、教授、教師以及政府在冊的公務人員；二是實務類，由目前我市優秀物業管理企業的總經理和項目經理組成，他們都具有豐富的實際操作經驗，是資深的專業人士。他們可以有效地分析各投標人的投標報價和管理方案是否合理，投標文件中是否有與現行政策相違背的內容等。專家提出評標意見后，最終選擇哪家物業公司由業主大會決定。另外，提倡業主大會采用招標方式選擇物業公司，也是為了避免業主委員會少數人暗箱操作選公司。

■招標能否防止暗箱操作？

從目前的法律、法規和政策規定上講，應當說可以。首先，《招標法》對投標人相互串通投標或者與招標人串通投標、投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄的手段謀取中標，以及對招標投標活動依法負有行政監督職責的國家機關工作人員徇私舞弊、濫用職權或者玩忽職守的情況，在法律責任一章中設定了嚴厲的處罰條款。如果招標人、投標人、評標委員會委員、政府機關工作人員做出了以上的違法行為，都要承擔相應的法律責任。此外，在招標人抽取專家的環節，我們采用了完全背靠背的方式，即：政府機關提前不知道投標人名單，招標人提前不知道評委的聯系辦法，而評委事先也不知道評標的項目。此外，評標專家的抽取是隨機的，同時要滿足回避的條件，這樣就可以最大限度地保證公平性。

■旁聽權外普通業主可以提問嗎？

招投標過程中，一般來說參與旁聽現場答辯的普通業主是可以提問的。但是在實際操作中一般每個企業只有10-20分鐘答辯時間

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