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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

(二)某花園住宅小區物業管理合同糾紛案

【案情摘要】某花園住宅小區由建設單位屬下的A物業管理公司負責物業管理。2001年A物業管理公司與業主委員會簽訂了物業管理委托合同；2002年6月，業主大會通過解聘物業管理公司并另行招標選聘物業管理公司的決定；2002年8月，經招標產生的B物業管理公司開始對該住宅小區實施管理服務；2002年3月，某仲裁委員會裁決A物業管理公司與業主委員會簽訂的合同合法有效，并應繼續履行，并由業主委員會及全體業主承擔違約責任。2003年，業主委員會申請法院不執行裁決書的申請被法院駁回。

【案情】某花園由A物業管理公司提供管理和服務，小區業主委員會成立之后，與該物業管理公司簽訂了物業管理合同，一年后，業主委員會出具評審報告，對物業管理公司一年內的工作給予了肯定性評價。但小區部分業主們認為，業主委員會并不能真正代表他們的利益。經過表決之后，選舉出新一屆業主委員會，新一屆業主委員會決定與A物業管理公司提前解除合同，通過招標更換物業管理公司。

2002年7月，經部分業主多次要求，政府有關部門同意棠花園舉行了物業管理招標，經由評標委員會評定，B物業管理公司中標。雙方簽訂了物業管理合同，合同開始履行的時間為2002年8月1日。

在B物業公司進駐該住宅區時，A物業管理公司不同意撤出，雙方對峙了數小時。最后，在小區業主委員會的請求和數百名業主的聚眾壓力下，當地政府和公安機關出面，安排B物業管理公司進入小區，A物業管理公司人員同時撤離。此后，A物業公司以業主委員會無權提前解除合同為由向仲裁委員會申請仲裁，要求繼續履行合同并賠償損失。

【仲裁裁決】2003年3月21日，某仲裁委員會對該案作出終局裁決。2012年注冊物業管理師報考條件仲裁認為，前屆業主委員會的權利義務，應該由后屆業主委員會承擔；2001年度，小區業主委員會已經對申請人的工作做出了肯定性評價，說明申請人的物業管理工作已符合業主委員會要求；另外，物業管理合同雖然具有近似委托性質，但并不等同于委托合同，作為業主委員會，不能以委托方名義單方隨時解除合同。因此裁決：A物業管理公司和某花園業主委員會自2002年4月1日起繼續履行雙方簽訂的《物業管理合同》；業主委員會及全體業主支付A物業管理公司自2002年8月1日之后的物業管理酬金損失，每月以1.7萬元計算。

裁決生效后，A物業管理公司向法院申請執行裁決；業主委員會也向法院申請不予執行，并撤銷裁決。法院裁定駁回了業主委員會的申請但仍未執行A物業管理公司的申請。

【案例分析】本案的關鍵在于物業服務合同的定性：是委托合同還是一般經濟合同？如果是委托合同，則雙方隨時可以解除合同，業主委員會不承擔提前解約的責任；如果是一般經濟合同，合同雙方則不能擅自解除，否則應承擔違約責任。在《物業管理條例》出臺前，許多地方的物業服務合同都稱為“物業管理委托合同”。此類合同雖然近似于委托合同，含有委托的成分，但不符合委托合同的要件。所以本案中裁決書認定物業服務合同屬于一般性經濟合同，雙方非法定或合同約定原因不得隨意解除，是正確的。該案具有以下意義：一是為《物業管理條例》對物業服務合同的定性起了借鑒作用；二是提示合同雙方慎重對待解除合同行為，即使業主大會三分之二以上投票權業主投票決定，也不得單方面擅自解除；三是提示政府主管部門在審批招投標時應慎重仔細，首先查清并尊重雙方的合同事實及其約定。

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