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二、物業管理服務的內容

(一)物業管理服務

物業管理服務，是指業主與物業管理企業通過物業服務合同約定的公共性服務。概括地說，包括以下兩方面的內容：

一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理;

二是維護相關區域內的環境衛生和秩序。

具體地說，物業管理服務主要包括以下內容：

(1)房屋共用部位的維修、養護與管理;

(2)房屋共用設施設備的維修、養護與管理;

(3)物業管理區域內共用設施設備的維修、養護與管理;

(4)物業管理區域內的環境衛生與綠化管理服務;

(5)物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務;

(6)物業裝飾裝修管理服務;

(7)物業檔案資料的管理;

(8)專項維修資金的代管服務。

(二)物業服務合同約定以外的服務

物業服務合同的標的是物業管理企業提供的公共性物業服務，物業服務的對象是物業管理區域內的全體業主。對每一個業主而言，依據物業服務合同享受的服務應是統一的。然而，由于每個業主都是獨立的民事主體，除了全體業主共同需求之外，單個業主自然會有不同他人的特殊需求。例如，業主張先生夫婦均在外企工作，沒有時間接送上小學的兒子，于是，張先生自然產生了請人接送小孩的需求。由于這一需求無法通過業主大會與物業管理企業訂立的物業服務合同解決，如果張先生需要物業管理企業提供接送其小孩的服務，則可以與物業管理企業就該事項另行訂立協議，物業管理企業為其提供物業服務合同之外的特約服務項目，通常為有償服務，接受服務的張先生需要支付一定的服務報酬。

《條例》第四十四條規定：物業管理企業可以根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務報酬由雙方約定。理解這條規定，需注意以下幾點：

(1)提供物業服務合同約定以外的服務，并不是物業管理企業的法定義務。《條例》規定物業管理企業“可以”而不是“應當”提供相關服務，是因為物業管理企業是按照物業服務合同的約定來為物業管理區域內的全體業主提供公共性物業服務的專業化機構。合同約定之外的服務事項，由于當事人未作約定，按照契約自由原則，業主不能強行要求物業管理企業提供。當然，提供物業服務合同以外的服務，對業主而言，可以滿足自身需求，提高生活質量;對物業管理企業而言，可以增強業主的親和力和認同感，同時獲得一定的經濟利益。因此，雖然提供相關服務不是物業管理企業的合同義務，但對于業主提出的特殊服務要求，有條件的物業管理企業應當盡可能的滿足;無法滿足的，盡量予以說明，以獲得業主的理解。

(2)合同以外的服務事項需由特定的業主和物業管理企業另行約定。需要此項服務的業主，需與物業管理企業另行協商，簽訂委托合同，約定雙方的權利和義務。該委托合同與物業服務合同在主體、內容等方面并不一致，不能混為一談。

(3)物業服務合同約定以外的服務是一種有償服務。有償服務意味著接受服務者需為服務提供者支付對價——服務報酬。服務報酬的數額、支付方式、支付時間等由雙方當事人自主約定。當然，一些物業管理企業出于經營策略考慮，也可能無償地為業主提供某些服務。但一般情況下，該類服務協議與物業服務合同一樣，屬于雙務合同的范疇，以有償為原則。

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（責任編輯：中大編輯）

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