為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2012年物業(yè)管理師考試課程，全面的了解物業(yè)管理師考試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2012年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)資料，希望對(duì)您參加本次考試有所幫助！

(一)物業(yè)權(quán)屬概述

1.物業(yè)權(quán)屬的概念和特征

物業(yè)權(quán)屬，是指物業(yè)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。物業(yè)權(quán)屬和物業(yè)權(quán)利是密切聯(lián)系又相互區(qū)別的兩個(gè)概念。

物業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)，是人們生產(chǎn)和生活所必不可少的物質(zhì)條件，因此法律對(duì)其權(quán)利的產(chǎn)生、變動(dòng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，一般以國(guó)家行政主管部門(mén)登記為要件，否則不發(fā)生法律效力。由此可見(jiàn)，物業(yè)權(quán)利的存在是有關(guān)權(quán)力部門(mén)對(duì)其權(quán)利歸屬狀態(tài)進(jìn)行確認(rèn)登記的前提和基礎(chǔ)，而物業(yè)權(quán)屬制度不僅是對(duì)物業(yè)權(quán)利合法性的確認(rèn)，更是對(duì)物業(yè)權(quán)利的重要的必要的保障。

兩者的不同之處在于：物業(yè)權(quán)利指的是權(quán)利主體依法可為一定行為或不為一定行為或要求他人為一定的行為，側(cè)重于權(quán)力本身所具有的內(nèi)容。而物業(yè)權(quán)屬則更強(qiáng)調(diào)權(quán)利與權(quán)利主體的聯(lián)系，是有關(guān)行政主管部門(mén)依法行使行政管理職能進(jìn)行確權(quán)后的結(jié)果。

2.物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理和物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記

在通常情況下，物業(yè)產(chǎn)權(quán)是一個(gè)統(tǒng)一的概念，它包括房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)兩方面的內(nèi)容。根據(jù)我國(guó)法律，城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋占有土地的使用權(quán)人實(shí)行權(quán)利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定以外，不得分離。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理是國(guó)家依法對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)和變更，以及由此發(fā)生的各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理所采取的一系列措施，如產(chǎn)權(quán)調(diào)查、確認(rèn)、登記等方面措施的總和。

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”《土地管理法》第13條規(guī)定：“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。”《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受?chē)?guó)家保護(hù)。”

(二)物業(yè)權(quán)利

物業(yè)權(quán)利是指業(yè)主、非業(yè)主使用人及他項(xiàng)權(quán)利主體根據(jù)有關(guān)法律規(guī)范通過(guò)各種途徑取得的以物業(yè)的所有權(quán)為核心，包括物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)抵押權(quán)、物業(yè)典權(quán)等內(nèi)容的權(quán)利束。物業(yè)權(quán)利是一種物權(quán)。所謂物權(quán)，是指權(quán)利人在法定范圍內(nèi)按照自己的意志支配自有物或者授權(quán)支配他人的物，直接享有物的效益的排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)。但物業(yè)權(quán)利客體的范圍較物權(quán)客體的范圍要窄得多。

物業(yè)所有權(quán)是指所有人對(duì)其物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)中的核心權(quán)利，是最完全的權(quán)利，是其他物業(yè)權(quán)利的源泉。

物業(yè)所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)可以行使占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。

物業(yè)管理法律關(guān)系

(一)概述

物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為時(shí)所形成的相關(guān)主體間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

(二)物業(yè)管理法律關(guān)系的要素

物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺少任意要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。2011年物業(yè)管理師考試合格標(biāo)準(zhǔn)

1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，是指參與物業(yè)管理法律關(guān)系享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人。

由于物業(yè)管理法律關(guān)系按所屬的法律部門(mén)不同可劃為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系，相應(yīng)地，相關(guān)主體又可因其參與的法律關(guān)系類(lèi)別不同而稱(chēng)為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。

物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理活動(dòng)的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。

物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán))和負(fù)擔(dān)的義務(wù)(包括職責(zé))。

物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利種類(lèi)是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類(lèi)。

物業(yè)管理法律關(guān)系的義務(wù)種類(lèi)是多樣的。主要包括民事義務(wù)、商事義務(wù)和政事義務(wù)三類(lèi)。

2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

物業(yè)管理法律關(guān)系客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指的對(duì)象。客體亦稱(chēng)為標(biāo)的，是主體所需合法利益的外在表現(xiàn)的載體，它直接反映了人們社會(huì)關(guān)系中最核心的利益關(guān)系。

各種不同的具體的物業(yè)管理法律關(guān)系，其客體有所不同。按利益載體表現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三大類(lèi)。

(三)物業(yè)管理法律關(guān)系的分類(lèi)

物業(yè)管理法律關(guān)系的具體種類(lèi)很多，可按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分出多種類(lèi)型。按規(guī)范法律關(guān)系的法律部類(lèi)不同，物業(yè)管理的法律關(guān)系可分為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系四大類(lèi)。

(四)物業(yè)管理法律事實(shí)

物業(yè)管理法律事實(shí)是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象或原因條件。它具有客觀性、能動(dòng)性。

物業(yè)管理法律事實(shí)引起物業(yè)管理法律關(guān)系的變動(dòng)，包括法律關(guān)系的發(fā)生(指在原無(wú)法律關(guān)系存在的當(dāng)事人之間形成新的法律關(guān)系)，變更(指既存法律關(guān)系中主體、客體、內(nèi)容三要素或任一要素發(fā)生變化)，終止(指當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅，包括絕對(duì)消滅和相對(duì)消滅)三種情況。

物業(yè)管理法律事實(shí)具體種類(lèi)很多。根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可劃分為自然事實(shí)和行為事實(shí)兩大類(lèi)。

1.自然事實(shí)，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。例如，某個(gè)物業(yè)被焚毀現(xiàn)象的出現(xiàn)是由人的意志引起的(有人故意縱火)，但就物業(yè)焚毀這一客觀現(xiàn)象本身而言，其并無(wú)意志性，與人的意志無(wú)關(guān)，屬于自然事實(shí)。自然事實(shí)又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況。

(1)事件是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象。可進(jìn)一步分為不可抗力事件和社會(huì)意外事件兩種情況。

(2)法律狀態(tài)是指某種客觀情況的延續(xù)。

2.人的行為，指由人有意識(shí)地進(jìn)行與一定法律關(guān)系易化有關(guān)的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是否與當(dāng)事人的意志有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的行為和他人的行為兩種。

按有無(wú)內(nèi)含引發(fā)法律關(guān)系易化的自覺(jué)意思可將當(dāng)事人的行為分為物業(yè)的法律行為與事實(shí)行為(如無(wú)因管理，住宅小區(qū)文化創(chuàng)作活動(dòng)等)兩類(lèi)。人的行為以其合法性可分為合法行為和違法行為(包括違約行為、侵權(quán)行為等)。

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