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五、《條例》確立的基本法律關系

(一)業主相互之間的關系

業主是物業管理區域內物業管理的重要責任主體，物業管理本質上是業主對物業管理區域內共同利益的維護和管理。業主對自己的房屋套內部分獨立享有所有權，離不開樓梯、電梯、供水、供電、供氣、中央空調等設施設備這些共用部分，也離不開對建筑物所占土地的共同使用。正由于業主之間這種不可分割的物上的關聯關系，多個業主之間形成了共同利益和共同事務。《條例》在進行制度設計時，充分考慮既尊重單個業主意愿，又維護全體業主的共同利益，確立了業主大會制度。

明確物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會按照《條例》和業主大會議事規則確定的程序作出的決定，包括業主公約等，視為全體業主的共同決定，對全體業主具有約束力。

通過這些規定，保證業主大會能夠切實負擔起代表和維護全體業主合法權益的職責。業主在行使自己權利的同時，同樣應當承擔相應的義務。《條例》明確規定，業主應當遵守業主公約、業主大會議事規則，遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度，執行業主大會的決定，按時交納物業管理服務費用等等。

(二)物業管理企業和業主之間的關系

物業管理企業，是依照公司法設立的，自主經營、獨立核算，獨立承擔民事權利和義務的民事主體。業主和物業管理企業完全平等，雙方通過簽訂物業服務合同，形成了物業管理企業服務、業主支付服務費用的等價交換關系，是一種真正的民事行為。

而民事行為最基本的原則就在于其主體的平等性和行為的自愿性。主體平等，說明雙方不是主與仆、管理與被管理的關系。行為自愿，

表現在幾個方面：業主是否選聘物業管理企業管理自己的物業，選聘哪一家物業管理企業實施物業管理，都由業主、業主大會自己決定;反過來，物業管理企業是否接受業主的選聘，也由物業管理企業自己決定，這說明了雙方簽訂合同的自愿。

對于合同內容的確定，比如物業管理企業要提供哪些服務，服務到什么標準，業主要交納多少物業服務費用，同樣出于雙方當事人的自愿。相關主體不同意就不要簽合同，簽了合同就意味著接受合同的內容，同時也接受了合同的約束。

(三)開發企業與業主以及物業管理企業之間的關系

開發企業在沒有銷售完商品房之前，擁有這些待銷售的房屋，從產權歸屬上講，它本身也是業主，相對于其他單個的小業主而言，通常叫大業主。

與其他的銷售行為不同，商品房銷售是一個逐漸的過程，不可能等到開發商銷售完所有房屋，購房人全部入住，成立業主大會以后，才來選聘物業管理企業實施物業管理服務。

商品房銷售階段的物業管理服務，也就是前期物業服務，客觀上只能由建設單位選聘物業管理企業來實施。《條例》規定，前期物業服務合同由建設單位和物業管理企業來簽訂。

但物業管理企業提供服務的對象不僅是建設單位，主要還是逐漸入住的購房人，或者說小業主。這樣，合同的簽訂者和合同權利義務的承受者在一定程度上是分離的，并不完全一致。

為了解決這個問題，《條例》要求，購房人在與開發建設單位簽訂的購房合同中，必須包含建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同的內容，從而讓購房人承擔前期物業服務合同中約定的關于物業管理的權利義務。

因此，業主在前期物業管理階段接受物業管理服務，實際上是建立在兩個合同基礎之上的：一個是建設單位與物業管理企業簽訂的前期物業服務合同，一個是建設單位與購房人簽訂的包含前期物業服務內容的商品房銷售合同。

開發建設單位在物業管理活動中的義務是：制定業主臨時公約并明示買受人、住宅物業必須通過招投標的方式選聘物業管理企業、提供必要的物業管理用房、不得擅自處分物業共用部位和公用設施設備、在保修期限和保養范圍內承擔物業的保修責任等。

(四)供水、供電等單位與業主以及物業管理企業之間的關系

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位是企業，它們向業主提供產品和服務，業主交納有關費用，因此，它們之間也是一種合同關系，各自承擔相應的權利義務。而這些單位與相應的物業管理企業之間并沒有這種合同關系。

換句話說，這些單位沒有向物業管理企業收取應當由業主負擔的有關費用的權利，物業管理企業也沒有相應的交費義務。

當然，這些單位可以委托物業管理企業代為向業主收取有關費用，那就應當簽訂委托合同，確立委托關系，物業管理企業可以按委托合同的約定代這些單位向業主收取有關費用。委托合同同樣應當遵循平等自愿原則。

因此，《條例》規定了供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位的權利和義務，即“應當向最終用戶收取有關費用”，以及“應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護責任”。

同時明確規定“物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”

(五)社區居委會與業主、業主大會及物業管理企業的關系

社區居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，在很多職能上實際是政府的延伸，它對于化解居民鄰里之間矛盾、促進社會穩定，發揮著重要的作用。

業主大會是業主們由于共同財產關系而形成的共同利益群體，它不是自治組織。居委會是和社區對應的組織，業主大會是和物業管理區域對應的群體。

一個物業管理區域可能有多個居委會，而一個居委會也可能涉及多個物業管理區域;業主可能是該社區的居民，也可能不是該社區的居民;居委會成員可能是該區域內的業主，也可能不是業主。

因此，居委會和業主大會之間并不一一對應，雙方不存在隸屬關系，也不是上下級關系。但是，業主、業主大會要維護好自己的權益，離不開當地居委會的指導和幫助。

《條例》設立了業主大會、業主委員會作出決定應當告知并聽取居委會建議的義務，規定業主大會、業主委員會應當與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

同時規定，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導。物業管理企業和其他企業一樣，按合同和國家有關法律法規進行經營服務，與居委會之間沒有法律上的權利義務關系。

(六)物業管理各方主體與政府之間的關系

物業管理各方主體之間的民事權利義務關系的確立主要通過當事人自己的意思決定，政府作為行政管理部門，不能隨便運用自己擁有的公共權力進行干預，更不能主動介入到這種活動中去。

政府與物業管理各方主體之間的關系，是一種行政法律關系。政府的主要職責就是依法制定規則來規范有關主體的行為，并通過加強規范和監督維護這種規則，為雙方創造良好的交易環境。

要充分尊重業主權利，尊重業主自我管理和自我約束，要充分發揮市場機制的作用，強化合同的地位和效用，主要由當事人通過合同來約束民事行為以及解決產生的糾紛。

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（責任編輯：中大編輯）

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