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第二節　業主公約制度

物業管理往往涉及到多個業主，業主之間既有個體利益，也有共同利益。在單個業主的個體利益與全體業主之間的整體利益發生沖突時，個體利益應當服從整體利益，單個業主應當遵守物業管理區域內涉及到公共秩序和公共利益的有關約定。

鑒于業主之間在物業管理過程中發生的關系屬于民事關系，不宜采取行政手段進行管理，《條例》對各地實施物業管理中已具有一定實踐基礎的業主公約制度進行了確認，規定業主公約對全體業主具有約束力。

規定建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的公共利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

業主大會有權起草、討論和修訂業主公約，業主大會制定的業主公約生效時臨時公約終止。業主公約是多個業主之間形成的共同意志，是業主共同訂立并遵守的行為準則。實行業主公約制度，有利于提高業主的自律意識，預防和減少物業管理糾紛。

一、業主公約

(一)業主公約的概念

業主公約是由全體業主共同制定的，規定業主在物業管理區域內有關物業使用、維護、管理等涉及業主共同利益事項的，對全體業主具有普遍約束力的自律性規范，它一般以書面形式訂立。

業主公約作為業主對物業管理區域內一些重大事務的共同性約定和允諾，作為業主自我管理的一種重要形式和手段，要求全體業主共同遵守。

業主公約是物業管理法律法規和政策的一種有益的補充，是有效調整業主之間權利與義務關系的基礎性文件，也是物業管理順利進行的重要保證。要形成和諧有序的物業管理秩序，必須充分認識到業主公約起到的重要作用。

共同財產和共同利益是業主之間建立聯系的基礎，業主公約就是物業管理區域內全體業主建立的共同契約。業主共同財產的管理和共同利益的平衡，需要通過民主協商的機制來實現，業主公約集中體現了經民主協商所確立的全體業主均需遵守的規則。

維護業主的財產權利是物業管理的主要內容，物業管理的落腳點就是要保護業主的財產權利，不僅要保護單個業主的權利，而且要保護全體業主關于房屋財產的共同權益。

因此業主公約必須協調各個業主利益與業主整體利益存在的各種矛盾，并按照少數服從多數的原則解決存在的分歧。

業主一旦共同決定委托物業管理企業實施物業管理，就要將共同財產的管理職能授權物業管理企業實施，并將這項授權明確寫入業主公約中，要求業主遵守公約，服從物業管理企業維護公共秩序的物業管理行為。

(二)業主公約的主要內容

業主公約的內容主要包括四個方面：

(1)有關物業的使用、維護、管理。如業主使用其自有物和物業管理區域內共用部分、共用設備設施以及相關場地的約定;業主對物業管理區域內公共建筑和共用設施使用的有關規程;業主對自有物進行裝飾裝修時應當遵守的規則等等。

(2)業主的共同利益。如對物業共用部位、共用設施設備使用和保護，利用物業共用部位獲得收益的分配;對公共秩序、環境衛生的維護等等。

(3)業主應當履行的義務。如遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;按照國家有關規定交納專項維修資金;

按時交納物業服務費用;不得擅自改變建筑物及其設施設備的結構、外貌、設計用途，不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品;不得違反規定飼養家禽、寵物;不得隨意停放車輛和鳴放喇叭等等。

(4)違反公約應當承擔的責任。業主不履行業主公約義務要承擔民事責任，其以支付違約金和賠償損失為主要的承擔責任方式。

在違約責任中還要明確解決爭議的辦法，如通過業主委員會或者物業管理企業調解和處理等，業主不服調解和處理的，可通過訴訟渠道解決。

(三)業主公約的法律效力

業主公約對物業管理區域內的全體業主具有約束力。由于業主公約須經物業管理區域內業主簽字承諾，因此，業主公約的效力范圍當然涉及全體業主。理解業主公約的法律效力應當注意以下兩點：

(1)業主公約對物業使用人也發生法律效力。由于業主公約的一項核心內容是規范對物業的使用秩序，而物業使用人基于其實際物業的使用，不可避免地會影響到物業的狀態，

而且業主委員會或者物業管理企業對物業進行管理勢必要直接與物業使用人打交道，因此，客觀上需要將其納入到物業管理活動中來。

(2)業主公約對物業的繼受人(即業主)自動產生效力。在物業的轉讓和繼承中，物業的所有權要發生變動移轉給受讓人。但業主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動地對其產生效力。

在這一點上可以理解為繼受人在取得物業時，對已經生效的業主公約存在默示，自愿接受業主公約的約束。

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（責任編輯：中大編輯）

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