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二、前期物業管理項目招標規則

(一)招標原則與招標形式

招標由招標人依法組織實施，前期物業管理招標人是指依法進行前期物業管理招標的物業建設單位。

1.招標原則

(1)不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人。例如采取地方保護主義，限制外地物業管理企業參加投標。又如從企業所有制角度進行限制，不允許民營物業管理企業參加投標等。

這些以不合理條件限制或者排斥潛在投標人的作法，不僅違背公開、公平、公正、誠實信用的招標投標原則，而且與物業管理市場化背道而馳。

(2)不得對潛在投標人實行歧視待遇。對潛在投標人區分三六九等區別對待，也是違背公開、公平、公正、誠實信用的招標投標原則。

例如對某些潛在投標人詳盡介紹招標項目并允許查驗項目，而對其他潛在投標人則掩飾項目情況或不給予同等、合理的投標準備時間等。這些做法不僅損害了受歧視投標人的合法權益，而且必然導致不公正的招標結果。

(3)不得對潛在投標人提出與招標物業管理項目實際不符的資格要求。物業管理項目招標應當實事求是，符合物業管理項目的資質要求和招標市場行情。如果向潛在投標人提出不切實際的投標條件或要求，不僅會導致招標失敗，而且也給投標方造成損害。

2.招標形式

前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。

(1)公開招標、

公開招標要求招標人在公共媒介上發布招標公告，例如在報紙、廣播、電視、網站上發布公告，邀請不特定的物業管理企業參加投標。

同時，公開招標還須在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布免費招標公告，以便利全國同業廣泛了解物業管理招標信息。招標人發布的招標公告，應當載明招標人的名稱、地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

(2)邀請招標

邀請招標也稱定向招標，是指招標人有選擇的向物業管理企業發出投標邀請書，邀請特定物業管理企業參加投標，主要適用對物業管理有特定要求的物業管理項目，例如，有復雜專業設備設施的物業管理項目、有保密要求的物業管理項目。

采取邀請招標方式的，招標人必須向3個以上物業管理企業發出投標邀請書，投標邀請書內容與公開招標的招標公告內容相同。

3.招標代理機構

無論公開招標與邀請招標，招標人可以自行組織和實施招標活動，沒有能力組織和實施招標活動的，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。物業管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，既不能越權代理，也不能違反前期物業管理招標投標規定。

招標代理機構是依法設立、從事招標代理業務并提供相關服務的社會中介組織。目前，大中城市一般都有專門從事物業管理招標投標代理的公司和機構。從事物業管理的招標代理機構應當具備下列條件：

(1)有從事招標代理業務的營業場所和相應資金;

(2)有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業力量;

(3)有房地產行政主管部門建立的物業管理評標專家名冊。

(二)招標文件的編制與招標項目備案

1.招標文件的編制

《前期物業管理招投標管理暫行辦法》規定，招標人應當根據物業管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。前期物業管理招標文件應包括以下內容：

(1)招標人及招標項目簡介：包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等;

(2)物業管理服務內容及要求：包括物業服務項目、服務內容和應當達到的標準等;

(3)對投標人及投標書的要求：包括投標人資格、投標書形式、主要內容等;

(4)評標標準和評標方法;

(5)招標活動方案：包括招標組織機構情況，開標時間和地點等;

(6)物業服務合同的簽訂說明;

(7)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。

2.招標項目備案

招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的10日前，向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。備案應向房地產行政主管部門提交以下材料：

(1)與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件;

(2)招標公告或者招標邀請書;

(3)招標文件;

(4)法律、法規規定的其他材料。

房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規規定的，應當及時責令招標人改正。

(三)招標程序規則

《前期物業管理招投標管理暫行辦法》規定：

(1)招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開招標物業管理項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

(2)招標人對已發出的招標文件，認為必須澄清或者修改有關內容的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

(3)招標人根據物業管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。

(4)通過招投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：

①新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;

②預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

③非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

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（責任編輯：中大編輯）