2013年物業管理師考試時間為2013年9月7、8日，《物業管理基本制度與政策》是物業管理師考試科目之一，為了幫助考生更加系統地復習備考，小編特整理了2013年物業管理師考試《物業管理基本制度與政策》相關知識點，希望能給您的備考帶來一定的幫助，順利通過考試!

第三章　物業管理的基本制度

在物業管理活動中，不僅業主與物業管理企業存在著許多權利義務關系，而且業主之間、物業管理企業與建設單位之間、業主與建設單位之間，也存在錯綜復雜的權利義務關系。針對我國物業管理活動中存在的各種問題，為了規范物業管理活動，維護物業管理當事人的合法權益，《條例》確立了七項物業管理的基本制度：業主大會制度、業主公約制度、前期物業管理招投標制度、物業承接查驗制度、物業管理企業資質管理制度、物業管理專業人員職業資格制度、住宅專項維修資金制度。

第一節　業主大會制度

《條例》實施以前，各地在物業管理實踐中，大多采用業主委員會制度，即由業主選舉產生的業主委員會，代表全體業主行使有關物業管理的權利。從實踐效果來看，業主委員會制度對物業管理的發展起到過一定的促進作用。但由于該制度集決策和執行于一體，缺乏有效的監督機制，難以體現全體業主的意愿，有違權責一致的原則。在實踐中，有少數業主委員會成員侵害大多數業主的利益，也有的住宅小區發生業主委員會隨意解聘物業管理企業或不當利用公共設施經營的決定，遭到大多數業主反對，導致矛盾產生。鑒于以上問題，《條例》確立了業主大會和業主委員會并存，業主大會決策、業主委員會執行的制度。規定物業管理區域內全體業主組成業主大會，業主大會代表和維護物業管理區域內全體業主的合法權益。同時，明確了業主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規則的主要事項，規定了業主委員會的產生方式、資格條件、職責、備案等。業主委員會作為業主大會的執行機構，可以在業主大會的授權范圍內就某些物業管理事項作出決定，但重大的物業管理事項的決定只能由業主大會作出。這一制度有利于維護大多數業主的合法權益，保障物業管理活動的順利進行。

為了規范業主大會、業主委員會的運作，加強監督管理，《條例》規定業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

一、業主

(一)業主的概念

《條例》第六條規定：房屋的所有權人為業主。由于我國實行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關場地的相關權利。因此，將業主定義為“房屋的所有權人”，并沒有排除業主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。在物業管理活動中，業主作為不動產所有權人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。

我國對房地產管理實行權證管理方式。一般情況下，確定房屋所有權人主要憑據是房地產行政主管部門頒發的房屋所有權證。屬于自然人的房屋，房屋所有權證上標明房屋所有權人的姓名，屬于法人或其他組織的房屋，房屋所有權證上標明房屋所有權人的組織名稱。

現實物業管理中，具備業主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人;二是房屋共有權證書持有人;三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。

(二)業主的權利

在物業管理活動中，業主基于對房屋的所有權享有對物業和相關共同事務進行管理的權利。這些權利有些由單個業主享有和行使，有些只能通過業主大會來實現。

《條例》規定業主在物業管理活動中享有的權利包括：

1.按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務

物業服務合同是業主與物業管理企業之間約定雙方權利與義務的協議。物業服務合同簽訂后，物業管理企業負有向業主提供合同所約定服務的義務，業主在支付了合同所約定的物業服務費用后，享有接受物業管理企業提供服務的權利。

2.提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議

業主大會會議是業主大會開展工作的基本形式。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。作為業主大會的成員，業主享有提議召開業主大會會議的權利?！稐l例》第十三條規定：經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，業主有對物業管理有關事項提出建議的權利，促使物業管理能及時、有效地以符合廣大業主利益的方式進行。

3.提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議

業主公約、業主大會議事規則是規范業主之間權利與義務關系和業主大會內部運作機制的基礎性規約。這些規約在生效以后對物業管理區域內全體業主都有約束力，而且這些規約的規定事關全體業主的共同利益，因此每一位業主都有參與制定和修改這些規約的權利。當業主認為有必要制定業主公約、業主大會文事規則，或者認為現有業主公約、業主大會議事規則有不完善的地方，可以提出自己有關制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議。

4.參加業主大會會議，行使投票權

業主對物業管理區域內重大事項的決定權，是通過參加業主大會會議，在會議上行使表決權的方式來行使的。只要具有業主身份，就具有參加業主大會會議的權利。在業主大會會議上，業主按照省、自治區、直轄市制定的確定業主在首次業主大會會議上投票權的具體辦法，或者業主大會議事規則約定的業主投票權確定辦法，對列入會議議程的各項物業管理事項進行投票，作出體現全體業主共同意志的決定。

5.選舉業主委員會委員，并享有被選舉權

業主委員會是業主大會的執行機構，具體執行業主大會決定的事項，并就物業管理區域內的一般性日常事務作出決定。它由一定數量的業主代表，即業主委員會委員組成。業主委員會委員從業主中選舉產生，作為業主的代言人履行具體職責，為全體業主服務。每一位業主都有選舉符合自己意愿的業主委員會委員的權利，同時業主作為業主大會的成員也都享有被選舉為業主委員會委員的權利。

6.監督業主委員會的工作

業主委員會是業主大會的執行機構，它的工作直接關系到每一位業主的切身利益。由于業主委員會委員也具有個人利益，可能會怠于行使業主大會賦予它的職責，有些素質不高的業主委員會委員甚至可能會作出損害業主利益的行為。為了防止這種業主委員會委員侵害業主權益情況的發生，督促業主委員會委員更好地履行職責，保護業主的合法權益，應當保證業主對業主委員會委員享有監督權。如業主有權對業主委員會的工作提出批評和建議;有權知曉業主委員會的運作情況;有權了解業主委員會所作出的各項決定的理由;有權查詢業主委員會保存的各項檔案文件;有權制止并要求業主委員會糾正其不符合法律或者規約的行為等。業主對業主委員會的工作行使監督權有利于業主委員會規范、健康地運作。

7.監督物業管理企業履行物業服務合同

物業管理企業是基于和業主之間的物業服務合同，為業主提供服務的經營主體，與業主處于物業管理法律關系的相對方。業主有權對物業管理企業履行物業服務合同的情況進行監督。如業主有權對物業管理企業履行合同的情況提出批評與建議;有權查詢物業管理企業在履行合同中形成的有關物業管理事項的各項檔案材料;有權監督物業管理企業的收費情況;有權要求物業管理企業對違反合同的行為進行改正;等等。業主對物業管理企業的監督權有利于物業管理企業更好地履行物業管理服務。

8.對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權

物業共用部位、共用設施設備和相關場地，與業主所擁有的物業不可分割，業主對擁有物業進行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業共用部位、共用設施設備的使用。業主和物業管理企業可以在不損害業主共同利益的情況下，依法對物業共用部位、共用設施設備和相關場地進行使用。但這種使用不能侵害全體業主的合法權益，因此，每一個業主對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用的情況享有知情與監督的權利。

9.監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用

物業共用部位、共用設施設備專項維修資金是在物業產權多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業主所有，其是否完好，運行是否正常，不僅關系到相鄰物業，整幢樓，甚至整個物業管理區域物業的正常維護和使用，關系到全體業主的共同利益。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業主嚴格的監督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業主在專項維修資金的收取、使用、續籌、代管等各個環節都享有監督權。

10.法律、法規規定的其他權利

除以上權利外，業主還享有法律、法規規定的其他方面權利。如在物業受到侵害時，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權利;有對物業維護、使用等方面的規章制度、各項報告、提案進行審議的權利;有為維護業主合法權益進行投訴和控告的權利等。

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（責任編輯：中大編輯）

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