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注冊物業管理師考試物業管理實務講義

附：物業服務合同典型案例分析

(一)某小區業主被歹徒殺害，訴請物業管理企業賠償案

【案情摘要】2003年7月，兩名歹徒潛入某小區，殺害了業主明某。破案后，兩名兇手伏法。2004年，受害人明某的親屬以民事索賠107萬余元起訴該小區的物業管理公司，一審法院判決物業管理公司賠償原告損失10萬元，二審法院撤銷一審判決，駁回原告的訴訟請求。

【案情】2001年明某購買了位于某小區3棟303號住宅并搬入該房屋居住。2003年某夜，兩名歹徒從小區后門潛入3棟104房內，觀察樓內住戶出入情況，伺機作案。四日后，明某在3棟104房內被該兩名歹徒殺害，劫去財物若干。破案后，兩名歹徒被人民法院以故意殺人罪、搶劫罪，判處死刑。案發時3棟104房已售出，業主未辦理入住手續，鑰匙由物業管理公司保管。物業管理公司的電工陳某曾看見罪犯之一在3棟104房內出現，但未上前進行檢查，亦未告知他人。2004年4月，被害人家屬以物業管理公司未盡到物業服務合同的義務，構成合同違約為由，向法院提起訴訟。

【法院判決】一審法院審理認為，明某自其入住之日起就與物業管理公司建立了事實上的服務合同法律關系，即物業管理合同法律關系，該合同的效力不僅及于其自購的房屋，而且及于管理社區的公共部分及特定條件下的社區全部。根據物業服務合同的性質、目的和行業習慣，避免住戶人身、財產受到侵害，就成為此類合同的附隨義務。被告物業管理公司收取一級(同等最高級別)的物業服務費用，應配備高素質的物業管理企業員，提供相應級別的服務。其物業管理企業員除應具備相關的專業知識外，還應當履行作為物業管理企業應負有的注意義務，包括及時發現、報告可疑人員，消除不合理危險，保護住戶安全。被告物業管理公司有能力也有條件對本小區空置房屋內的陌生人員給予充分的注意，詢問、了解這些人員的意圖和動向以及發現并遏止其中一些人的犯罪企圖，保護住戶的安全。雖然3棟104房已為他人所購置，但是，由于業主尚未入住，該房屋的鑰匙由物業管理公司控制，物業管理公司對該房負有管理的義務。由于其未盡職責、疏于管理，使兩名歹徒非常容易地在3棟104房內潛伏4日，尋找作案目標，伺機作案。雖然被告工作人員在兩名歹徒潛伏的第二天即發現3棟104房內犯罪分子的行跡，但是，由于責任心不強，疏忽大意，沒有及時開門檢查、詢問可疑人員，從而使兩名歹徒的犯罪行為在第4天得逞，明某被殺害。事實證明，物業管理公司對空置的房屋疏于管理，對可疑人員未引起應有的注意，是其工作的一大失誤，這一失誤已將住戶置于極不安全的境地。被告物業管理公司履行義務不符合合同的約定，以致使業主明某陷入危險的環境，應當承擔違約責任。但是應當指出，物業管理公司只對其訂立合同時應當預見到的因違反合同所造成的損失承擔責任。

被告作為物業管理公司，在安全保衛方面的義務是有限的，其違約賠償額應與其承擔安全保衛方面的義務相適應，被告承擔的違約賠償責任不應當超過其訂立合同時應當預見到的因違反合同所造成的損失。故被告應承擔的違約賠償數額依據本案的實際情況，本院酌定為人民幣10萬元。

一審法院依法判決如下：(1)被告物業管理公司應自本判決生效之日起10日內支付原告違約賠償金人民幣10萬元。(2)原告的其他訴訟請求本院不予支持。案件受理費由原告承擔7850元，被告負擔4000元。

二審中，物業管理公司訴稱：(1)被上訴人提出起訴已經超過訴訟時效期間。(2)上訴人不負有保護住戶人身、財產不受非法侵害的義務。(3)陳某是上訴人的電工，不負有保安的責任，陳某發現3棟104房有人未及時處理的行為不構成職務過錯，其后果不應由上訴人承擔。(4)一審法院判決上訴人承擔賠償責任與罪責自負原則相悖。

二審法院審理認為，物業管理是指業主委員會委托物業管理公司或房地產建設單位委托物業管理公司對住宅區各類房屋及相配套的公用設施、設備、公共場所和住宅區的綠化、環境、衛生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態的行為。2012年物業管理師報考條件本案中，被害人明某與物業管理公司形成了事實上的物業服務合同法律關系。該合同的主體、履行地均在××經濟特區內，依法應適用《××經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則。

關于確定審理本案爭議的依據問題。根據《中華人民共和國民法通則》第八十五條之規定：“合同是當事人之間設立、變更、終止民事法律關系的協議。依法成立的合同受法律保護。”上訴人根據某小區的開發建設單位的委托對某小區住宅區進行物業管理。因此，上訴人與開發建設單位所簽訂的合同合法有效。上訴人依上述物業管理合同，依照《××經濟特區住宅區物業管理條例》及其實施細則的規定，依法對某小區整個住宅區的物業行使管理權。上訴人及某小區的業主及物業使用人應依照上述的法律、法規和《物業管理合同》享有權利、承擔義務。

關于本案違約之訴的訴訟時效問題，沒有超過法律規定的訴訟時效。本案被上訴人所主張的是違約之訴，應當嚴格按雙方當事人所確立的《物業管理合同》的約定及有關法律的規定來界定雙方當事人的權利與義務。根據《中華人民共和國合同法》第六十條的規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”、“當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務”。根據合同法的誠實信用原則規定，合同當事人除應當按照合同約定履行自己的義務外，也要按照合同的性質、目的和交易習慣履行協助、通知、保密等義務。本案中的《物業管理合同》第二條第七項約定：“物業管理公司僅是配合協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)”，第五條第十二項約定：“物業管理公司不承擔對業主及物業使用人的人身、財產的保管保險義務(另有專門合同規定的除外)”。根據《××經濟特區住宅區物業管理條例》實施細則第四十條第二款的規定：“物業管理公司所收取的物業服務費不包含業主與物業使用人的人身保險、財產保管、保險費。”因此，合同的約定、法規的規定均明確排除了上訴人對住宅區業主及物業使用人的人身、財產安全保護、保管等義務。合同的附隨義務顧名思義，應當是根據合同性質、目的及交易習慣等延伸出來的一種義務，其與合同主義務應具有依附性，是合同當事人未約定，但依據合同性質、目的和交易習慣等，而由法律直接規定的一種義務。如果合同當事人以合同形式明確排除或有關法律規范已明確規定合同義務不含某項內容，則不應將該內容作為合同的附隨義務。本案中，上訴人與被害人明某生前所確立的《物業管理合同》及××市物業管理法規均明確排除了上訴人負有人身、財產安全保護、保管的義務。本案上訴人與被害人明某沒有簽訂專門的人身、財產安全保護、保管合同，對此雙方沒有專門約定，上訴人作為物業管理公司，其物業管理的基本義務是保障某小區住宅區物業的合理使用、維護住宅區的公共秩序，具體是：房屋的使用、維修、養護；消防、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修養護和管理；清潔衛生；車輛行駛與停泊；公共秩序以及住宅行政管理部門和委托管理合同規定的其他管理事項。上訴人的主要義務是對小區物業的管理，若把上訴人保護、保管某小區全體業主及物業使用人的人身、財產保護保管義務視為上訴人的附隨義務，則違背了《××經濟特區住宅區物業管理條例》的立法精神，違背了物業管理合同的性質、目的、交易習慣，違背了合同的誠信等價原則，而且，要上訴人承擔人身財產安全的合同義務，該責任遠遠超出了物業管理合同中的主義務。作為本案中的上訴人，依照法律、法規規定和《物業管理合同》的約定，不具有對某小區全體業主及物業使用人的人身、財產保護、保管的權利能力，不具有公安、司法機關依職權打擊違法犯罪的基本職能。本案中的被害人明某在上訴人的物業管理區內被謀害，被上訴人精神上受到了嚴重創傷，經濟上受到了重大損失，該損害結果的發生是犯罪分子的違法犯罪行為所致，犯罪侵權行為導致損害結果的發生與上訴人在物業管理合同中違約與否不存在客觀的、必然的因果關系。上訴人在履行物業管理合同中，對損害結果的發生，主觀上沒有故意或過失，既無過錯，不應當就不存在的義務承擔違約責任。一審判決以上訴人的員工陳某看見可疑人員在小區內出入，未報告或引起注意，認定上訴人沒有盡到相應的關注義務，而承擔違約賠償責任，缺乏合同依據或法律依據。損害結果的發生與違約行為之間要有因果關系，要存在不依人們的意志為轉移的必然聯系，否則，不應承擔賠償責任。本案中，上訴人不具有對某小區全體業主或物業使用人的人身、財產安全保護、保管的義務，而本案的損害結果發生原因是因犯罪行為所致的，由于刑事犯罪的突發性、不可預測性、隱蔽性和犯罪分子

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